02 декабря 2018 | Недвижимость

Здравствуйте, уважаемый читатель.

Эта статья посвящена довольно сложному вопросу — выделу доли в натуре из права общей долевой собственности на объекты капитального строительства. Тема достаточно часто возникает на практике, довольно популярная и интересная.

Статья актуальна для любых объектов капитального строительства, но примеры для наглядности приведены на жилых помещениях.

Итак, начнем.

1. Что такое выдел доли в натуре и для чего он нужен.

Основная теоретическая часть здесь вполне проста. Если Вас интересуют практические моменты, то можно перейти к следующему пункту.

Любой участник долевой собственности (в практике часто встречается термин «сособственник») вправе требовать выдела принадлежащей ему доли (ст. 252 ГК РФ).

Выдел доли в натуре это разделение основного объекта недвижимости на несколько новых объектов, которые из него образуются. В физическом плане новые объекты представляют собой либо группу внутренних помещений, либо части основного строения, либо вообще отдельные строения.

В случае выдел доли в натуре (раздела) право общей долевой собственности на первоначальный объект прекращается, а у бывших сособственников возникает право собственности на новые объекты.

Выдел доли на наглядном примере.

Это два дома построенные вплотную друг к другу. Оба учтены на кадастровом учете как один жилойдом, на который зарегистрировано право долевой собственности из расчета 1/4 доли и 3/4 доли.

Пример выдела доли в натуре из недвижимости

Собственник хочет выделить 1/4 долю в виде комнат 1, 2, 3, 4, 5, 6:

выдел доли в виде конкретных комнат

В результате выдела по такому варианту получится, что указанные комнаты будут образованы в жилое помещение № 1, а оставшиеся комнаты (включая помещения второго дома) войдут в состав жилого помещения № 2. Право собственности на жилое помещение № 1 будет признано за собственником бывшей 1/4 доли, а на жилое помещение № 2 — за собственником бывшей 3/4 доли. При этом, право общей долевой собственности на первоначальный жилой дом будет прекращено.

Термин «выдел доли» применяется когда между участниками долевой собственности не достигнуто согласие о разделе общего имущества (если имущество делиться добровольно — то стороны осуществляют его раздел, если согласия нет — заинтересованный собственник обращается в суд за выделом своей доли). Собственно, в этом вся разница между понятиями «выдел доли в натуре» и «раздел в натуре» и заключается. Суть обоих мероприятий одна — основной объект недвижимости разделяется и прекращает свое существование, а из него образуется несколько новых объектов.

Представленная в этой статье информация актуальна именно для выдела доли в натуре через суд.

Выдел доли (раздел) нужен тогда, когда сособственник хочет индивидуализировать свой объект права, стать независимым от воли других сособственников в плане пользования, владения или распоряжения имуществом. Режим общей долевой собственности накладывает ряд ограничений на свободное использование вещи, поэтому желание большинства «выделенцев» стать независимым вполне оправданно и разумно.

При этом надо понимать, что раздел недвижимости — мероприятие отнюдь не из дешевых. Выдел доли может быть осуществлен только в судебном порядке. Это влечет за собой довольно серьезные финансовые расходы. К примеру, в г. Оренбурге средняя общая стоимость выдела составляет от пятидесяти до нескольких сот тысяч рублей. Поэтому, желание желанием, но прежде чем начать эту непростую процедуру советую  соотнести желание со своими возможностями.

В теории, любой объект недвижимости можно разделить в натуре: жилые дома, квартиры, помещения, нежилые здания, линейные объекты и сооружения. Но это в теории.

2. Условия определения возможности выдела доли.

При разрешении спора о выделе доли (разделе недвижимости) суд должен выяснить следующие обстоятельства:

Имеется ли юридическая возможность раздела

Закон предусматривает ряд ограничений по возможностям раздела имущества. В отношении объектов недвижимости их два:

  • не подлежат разделу помещения, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме;
  • не подлежат разделу памятники и ансамбли объектов культурного наследия.

Все остальные объекты недвижимости с юридической стороны разделить в натуре возможно.

Имеется ли техническая возможность раздела

Суть раздела недвижимости (выдела доли) заключается в создании изолированных друг от друга объектов или помещений. В результате раздела, каждый из вновь образованных объектов должен иметь отдельный вход, отдельные коммуникации, и не иметь общих помещений. Вот в этом моменте и заключается основная сложность раздела: технически образовать изолированные друг от друга самостоятельные объекты возможно не всегда. Это может быть связано с особенностью самого объекта раздела, его техническим состоянием, техническим состоянием строительных конструкций и т. д.

К примеру, не каждую квартиру можно разделить в натуре на две отдельные. В первую очередь это связано с невозможностью в большинстве случаев организовать самостоятельных вход в выделяемую часть квартиры из общего подъезда. Поэтому случаи выдела доли в квартирах в судебной практике встречаются очень редко.

Техническая возможность выдела доли (раздела) отсутствует тогда, когда:

  • разделяемый объект находится в аварийном состоянии;
  • техническое состояние отдельных элементов не позволяет производить строительно-монтажные работы;
  • проведение строительно-монтажных работ может привести к разрушению объекта, нарушить целостность конструкции или повлечь иные негативные последствия для технического состояния объекта.

Нужно понимать, что если эксперт придет к какому-либо из указанных выводов, суд будет вынужден отказать в иске о выделе доли.

Возможно ли использование по назначению каждого из вновь образованных объектов

Одно из необходимых условий раздела недвижимости — все вновь образуемые объекты должны быть полностью функциональны и могут быть использованы по своему назначению. К примеру, для жилых помещений это минимально допустимая площадь на одного человека. По санитарным нормам минимальная площадь жилого помещения на одного человека — 11 кв. м.

Что касается нежилых объектов, то возможность их функционирования после раздела зависит от их целевого назначения.

Если вновь образуемые объекты нельзя использовать по назначению (к примеру, при разделе жилого дома образуется комната площадью 9 кв. м.), то выдел в натуре такой доли невозможен.

Необходимо ли делить инженерные коммуникации, а если необходимо то кому и какие коммуникации передать в собственность, а кому и какая компенсация полагается, имеется ли возможность дополнительного подведения коммуникаций

При разделе суд в обязательном порядке должен решить судьбу коммуникаций. Этот вопрос также решается исходя из технической возможности.

В идеале суд должен стремится к тому, чтобы разделить коммуникации поровну между сособственниками. Но, техническая возможность для этого есть не всегда. В большинстве случаев получается так, что какие-то инженерные коммуникации передаются одной стороне, а какие-то другой.

К примеру, по одному из моих дел суд передал в собственность ответчика системы отопления, электричества и газоснабжения. А в собственность истца — водоподведение и сливную яму. Соответственно в пользу ответчика с истца была взыскана стоимость подведения воды и организации выгребной ямы, а в пользу истца с ответчика — стоимость подключения газоснабжения, электричества и отопления.

Бывают случаи, когда по каким-то причинам к образуемым объектам невозможно подведение новых коммуникаций. В этом случае раздел будет возможен только тогда, когда такой объект сможет функционировать и использоваться по назначению и без таких коммуникаций (в основном это нежилые помещения и объекты).

Необходимо ли проводить строительно-монтажные работы, а если необходимо то какие и на кого возложить обязанность по их проведению

По большей части на момент рассмотрения таких споров объект раздела представляет собой единое целое. Соответственно, для образования изолированных объектов необходимо произвести определенные строительные работы (заделка проемов, разбор окна, пробив двери, возведение стены и т. п.).

При вынесении решения суд должен указать, на кого из участников спора возлагается обязанность по проведению монтажных работ. С других участников спора в пользу такой стороны взыскивается соответствующая денежная компенсация.

В том случае, если по техническим причинам проведение таких работ невозможно (к примеру, пробив двери может привести к обрушению стены), то произвести выдел доли (раздел) по такому варианту невозможно. Соответственно, судом будет выбран либо иной вариант раздела (без пробива двери) либо отказано в иске.

Сложился ли порядок пользования между сособственниками, а если сложился то какой

При разрешении вопроса о том, кому какой подлежит передаче вновь образованный в результате раздела объект, суд принимает во внимание сложившийся порядок пользования разделяемым объектом и передает объекты исходя из того, кто какой частью основного объекта пользовался до раздела.

Если по каким-то причинам порядок пользования не сложился (к примеру, недавно построенный жилой дом), то суд будет разрешать этот вопрос исходя из наиболее рационального варианта и нуждаемости каждого из собственников в том или ином помещении внутри объекта.

При этом, сложившийся порядок пользования не является основанием для значительного увеличения выделяемого объекта по отношению к размеру идеальной доли.

Пример: имеется жилой дом площадью 45 кв. м., состоящий из трех комнат по 15 кв. м. Дом принадлежит двум собственникам по 1/2 доле. На протяжении 10 лет один из собственников не проживал в доме, а второй постоянно пользовался 2 комнатами общей площадью 30 кв. м. В этом случае, порядок пользования не будет являться основанием для выдела в натуре проживающему собственнику объекта, состоящего из этих двух комнат. Каждому из собственником будет передано по одной комнате, а третья будет разделена пополам.

Таким образом, сложившийся порядок пользования влияет не на размер вновь образуемых объектов, а на определение принадлежности этих объектов собственникам.

Какая действительная рыночная стоимость основного объекта и каждого из вновь образуемых, кому и какая компенсация положена за отступление от идеальной доли

По общим правилам, выделяемая часть объекта должна соответствовать идеальной доле в праве. Если выделяется 1/4 доля из жилого дома площадью 100 кв. м. стоимостью 100 000 рублей, то соответственно выделяется часть дома площадью 25 кв. м. стоимостью 25 000 рублей. Однако, на практике подобная ситуация встречается редко. В основном получается так, что образуемые помещения в меньшую или большую сторону отличаются от идеальной доли. В этом случае, суду необходимо решить кому и в каком размере положена компенсация за получение меньшего имущества по сравнению с имеющейся долей.

Приоритет в решении этого вопроса отдается рыночной стоимости. В моей практике был любопытный случай, когда мои требования о выделе 1/4 доли были удовлетворены, при этом фактически выделенная часть жилого дома на 4 кв. м. превысила идеальную долю. Суд первой инстанции не разрешил вопрос о выплате компенсации. Ответчик обжаловал решение по мотивам того, что суд оставил его без положенной компенсации. Апелляционная инстанция назначила дополнительную экспертизу по определению стоимости долей и положенной компенсации.

В результате оказалось, что рыночная стоимость выделенного нами помещения более чем на 200 000 рублей дешевле, чем было положено исходя из идеальной доли. Суд взыскал в пользу нашей стороны определенную экспертом сумму, и это несмотря на получение в собственность помещения по площади большей, нежели полагалась. Думаю, что такой поворот очень расстроил сторону ответчика.

Все споры по выделу доли вращаются вокруг выяснения и доказывания вышеуказанных обстоятельств. В зависимости от ситуации, некоторые обстоятельства можно не выяснять. Но, если между сторонами серьезный спор — то суд в обязательном порядке должен поставить все эти вопросы на обсуждение сторон и предложить представить необходимые доказательства. Если какие-то из обстоятельств не будут выяснены и суд не будет их выяснять, то вероятность изменения или отмены такого решения весьма высока.

Особо хочу отметить, что в результате выдела доли и прекращения права общей долевой собственности должна быть решена судьба всех помещений, входящих в состав разделяемого объекта. Это касается и чердачных помещений и подвальных и вспомогательных. Не допускается передавать часть помещений в собственность одного лица, часть в собственность другого, а одно или несколько помещений оставлять в общей долевой собственности или вообще никак не решать их судьбу. Это — не раздел.

3. Вид разрешенного использования участка.

Еще один важный вопрос, требующий внимания – это виды разрешенного использования, которые предусмотрены градостроительными регламентами для земельного участка, на котором расположен разделяемый объект.

Этот момент очень важен при разделе отдельно стоящего объекта на индивидуальном земельном участке.

Объясню на примере:

Есть индивидуальный жилой дом по ½ доле. Сособственники решили разделить его на два самостоятельных объекта, предположим, на два дома блокированной жилой застройки. А вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство.

При таком виде использования размещать на участке дома блокированной застройки нельзя.

Соответственно необходимо смотреть – а предусмотрен ли градостроительным регламентом для этого земельного участка вид разрешенного использования под блокированные дома. Если нет – то разделить такое жилой дом на два блокированных дома уже не получится. Суд то может быть и разделит, но вот при исполнении решения суда могут возникнуть проблемы. В частности — отказ Росреестра в постановке на кадастровый учет.

Плюс к этому, для каждого вида разрешенного использования участка предусмотрены его минимально допустимые размеры. Например, в г. Оренбурге для индивидуального жилищного строительства – это 200 кв. м. Соответственно, разделить жилой дом, стоящий на земельном участка площадью 350 кв. м., на два жилых дома и два земельных участка не получится, и придется искать другие варианты.

Поэтому, перед началом процедуры выдела доли (раздела) в обязательном порядке необходимо изучить и проанализировать перечень видов разрешенного использования участка, которые предусмотрены градостроительным регламентом, на соответствие запланированному результату.

4. Роль эксперта при решении вопроса о выделе долей (разделе).

Как видно из предыдущего параграфа, перечень подлежащих выяснению обстоятельств достаточно обширен и большинство из них связаны с техническими вопросами. Соответственно, стороны должны представить суду необходимые доказательства.

Единственным доказательством в этом случае является заключение эксперта. Несмотря на то, что ГПК РФ определяет, что ни одно из предусмотренных видов доказательств не имеет обязательной силы, сам же ГПК РФ и не оставляет  никаких иных вариантов, кроме экспертного заключения.

Почему? Да потому, что для выяснения технических вопросов нужны специальные познания в области строительства и оценки. А никто, кроме эксперта, согласно процессуальным нормам, этими знаниями не обладает. Стороны могут быть сколько угодно уверены в своей правоте, но без заключения эксперта ни один судья положительное решение по выделу доли в натуре из недвижимости не примет.

Инициатором проведения экспертизы должны быть стороны (истец или ответчик, в зависимости от ситуации) путем подачи соответствующего ходатайства, которое будет рассмотрено судом. Если стороны не будут ходатайствовать о проведении судебной экспертизы, суд самостоятельно экспертизу не назначит, а просто откажет в иске и все.

Однако тут есть один момент. Суд не отдает предпочтение каким-либо отдельным доказательствам. Поэтому, если истец заранее обратится к эксперту, получит заключение с необходимыми выводами и с этим заключением не будет спорить другая сторона — суд примет его за основу. В этом случае назначать судебную экспертизу не придется.

В зависимости от ситуации, такой вариант  выглядит более предпочтительным. Во-первых, он в разы экономней. Внесудебная экспертиза иногда бывает чуть ли ни в три раза дешевле судебной. Во-вторых, при внесудебном обращении к эксперту истец будет застрахован от неожиданностей. Если вдруг заключение будет отрицательным и невыгодным истцу, всегда можно попробовать обратиться к другому эксперту. Или вообще отказаться от обращения в суд, тем самым сэкономив на значительных судебных расходах.

Тонкая сторона судебной экспертизы.

Заключение эксперта — это главное доказательство, которое суды принимают при вынесении решения о разделе недвижимости. Главное. Если судебная экспертиза будет поручена недобросовестному или неграмотному эксперту, то у истца могут быть серьезные проблемы. А оспорить заключение эксперта очень и очень сложно. Это достаточно специфическое доказательство, прямого способа опровержения которого ГПК РФ не предусматривает.

Поэтому, в этом вопросе нужно быть очень и очень аккуратным.

Заключение.

Споры о выделе доли в натуре из объектов недвижимости — очень непросты и дорогостоящие. Если между сособственниками намечается серьезный спор — такое дело требует тщательной подготовки и анализа возможных рисков и последствий. Всегда собирайте максимум информации, прежде чем начать эту процедуру.

С примерами моей судебной практики по выделу долей в натуре, можно ознакомиться здесь.