02 декабря 2018 | Недвижимость
Выдел доли в натуре через суд

Здравствуйте, уважаемый читатель.

Этот материал посвящен сложному вопросу — выделу доли в натуре через суд из права общей долевой собственности на объекты капитального строительства. Тема часто возникает на практике, довольно популярна и интересна.

Статья актуальна для любых объектов капитального строительства, но примеры для наглядности приведены на жилых помещениях.

1. Что такое выдел доли в натуре и для чего он нужен.

Любой участник долевой собственности (встречается термин «сособственник») вправе требовать выдела принадлежащей ему доли (ст. 252 ГК РФ). Четкого регулирования этой процедуры в законе нет. Все нарабатывалось судебной практикой.

Выдел доли в натуре — это раздел основного объекта недвижимости на два или несколько новых объектов, которые из него образуются. В физическом плане новые объекты представляют собой либо группу внутренних помещений, либо части основного строения, либо вообще отдельные строения.

В случае выдела доли в натуре (раздела) право общей долевой собственности на первоначальный объект прекращается, а у бывших собственников возникает право личной собственности на новые объекты.

Выдел доли на наглядном примере.

Это два дома построенные вплотную друг к другу. Оба учтены на кадастровом учете как один жилой дом, на который зарегистрировано право долевой собственности из расчета 1/4 доли и 3/4 доли.

Наглядный пример выдела доли в натуре

Собственник хочет выделить 1/4 долю в виде комнат 1, 2, 3, 4, 5, 6:

Выдел доли в натуре на примере комнат

В результате выдела по такому варианту получится, что указанные комнаты будут образованы в жилое помещение № 1, а оставшиеся комнаты (включая помещения второго дома) войдут в состав жилого помещения № 2. Право собственности на жилое помещение № 1 будет признано за собственником бывшей 1/4 доли, а на жилое помещение № 2 — за собственником бывшей 3/4 доли. Право общей долевой собственности на первоначальный жилой дом будет прекращено.

Термин «выдел доли в натуре» применяется когда между участниками долевой собственности нет согласия о разделе общего имущества. В этом случае, заинтересованный собственник обращается в суд с требованием о выделе своей доли в натуре.

Если имущество делиться по соглашению собственников, то закон использует термин «раздел».

В физическом плане разницы между терминами нет — основной объект недвижимости прекращает свое существование, а из него образуется несколько новых объектов.

С точки зрения закона разница более существенна. Есть ряд случаев, в которых раздел общего имущества по соглашению сторон возможен, а выдел доли в натуре (то есть, по требованию только одного собственника в суде) — прямо запрещен.

Выдел доли в натуре нужен тогда, когда собственник доли хочет индивидуализировать свой объект права, стать независимым от воли других участников долевой собственности в плане пользования, владения или распоряжения имуществом. Для того, чтобы выделить долю в натуре нужно обратиться с иском в суд.

В теории, требовать выдела доли в натуре можно практически из любого объекта недвижимости — жилого дома, квартиры, нежилого помещения, нежилого здания, линейного объекта, сооружения и т. п. Но, это только в теории.

При рассмотрении требований собственника о выделе доли суд должен выяснить ряд обстоятельств, от которых зависит возможность положительного решения вопроса.

2. Условия выдела доли в натуре через суд.

При разрешении спора о выделе доли в натуре суд должен выяснить следующие обстоятельства:

Имеется ли юридическая возможность выдела доли в натуре

Закон предусматривает ряд ограничений:

  • нельзя выделить в натуре долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
  • нельзя выделить в натуре долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире;
  • не подлежат разделу памятники и ансамбли объектов культурного наследия, выдел в натуре доли из права общей собственности на такие объекты не осуществляется.

В отношении иных объектов прямого запрета на выдел доли в натуре нет.

Имеется ли техническая возможность выдела доли в натуре

Суть выдела доли в натуре заключается в образовании изолированных друг от друга объектов. В результате выдела доли, каждый из вновь образованных объектов должен иметь отдельный вход, отдельные коммуникации, и не иметь общих помещений.

Вот в этом моменте и заключается основная сложность: технически образовать изолированные друг от друга самостоятельные объекты возможно не всегда. Это может быть связано с особенностью самого объекта раздела, его техническим состоянием, техническим состоянием строительных конструкций и т. д.

К примеру, из не каждой квартиры можно выделить долю в натуре и разделить ее на две отдельные квартиры. В первую очередь, это связано с невозможностью в большинстве случаев организовать самостоятельный вход в выделяемую часть квартиры из общего подъезда. Поэтому, случаи выдела долей в квартирах в судебной практике встречаются очень редко.

Техническая возможность выдела доли в натуре отсутствует тогда, когда:

  • разделяемый объект находится в аварийном состоянии;
  • техническое состояние отдельных элементов не позволяет производить строительно-монтажные работы, необходимые для создания изолированных объектов;
  • проведение строительно-монтажных работ может привести к разрушению объекта, нарушить целостность строительной конструкции или повлечь иные негативные последствия для технического состояния объекта.

Нужно понимать, что если эксперт придет к какому-либо из указанных выводов, суд будет вынужден отказать в иске о выделе доли.

Возможно ли использование по назначению каждого из вновь образованных объектов

Все вновь образуемые объекты в результате выдела доли должны быть полностью функциональны и могут быть использованы по своему назначению независимо друг от друга.

К примеру, для жилых помещений это минимально допустимая площадь на одного человека. По санитарным нормам минимальная площадь жилого помещения на одного человека — 11 кв. м. Если вновь образуемые объекты нельзя использовать по назначению (к примеру, при разделе жилого дома одно из образуемых помещений будет иметь площадь 9 кв. м.), то выдел в натуре такой доли невозможен.

Будут ли соответствовать вновь образованные объекты требованиям закона

Каждый объект недвижимости имеет свой правовой статус, который определяется законом. Образуемые в результате выдела доли объекты также должны отвечать требованиям закона. Самый простой пример — раздел индивидуального жилого дома на дом блокированной застройки, состоящий из двух жилых блоков. По закону каждый жилой блок должен находится на отдельном земельном участке.

Если при разделе на жилые блоки земельный участок нельзя поделить так, чтобы каждый блок был расположен на отдельном участке — то у суда не будет оснований удовлетворить иск о выделе доли в натуре по такому варианту.

Необходимо ли делить инженерные коммуникации, а если необходимо то кому и какие коммуникации передать в собственность, а кому и какая компенсация полагается, имеется ли возможность дополнительного подведения коммуникаций

При выделе доли суд в обязательном порядке должен решить судьбу инженерных коммуникаций. Этот вопрос также решается исходя из технической возможности.

В идеале суд должен стремится к тому, чтобы разделить коммуникации поровну между собственниками. Но, техническая возможность для этого есть не всегда. В большинстве случаев получается так, что какие-то инженерные коммуникации передаются одному собственнику, а какие-то другому.

К примеру, по одному из моих дел суд передал в собственность ответчика системы отопления, электричества и газоснабжения. А в собственность истца — водоподведение и сливную яму. Соответственно, в пользу ответчика с истца была взыскана стоимость подведения воды и организации выгребной ямы, а в пользу истца с ответчика — стоимость подключения газоснабжения, электричества и отопления.

Бывают случаи, когда по каким-то причинам к образуемым объектам невозможно подведение новых коммуникаций. В этом случае раздел будет возможен только тогда, когда такой объект сможет функционировать и использоваться по назначению и без таких коммуникаций.

Необходимо ли проводить строительно-монтажные работы, а если необходимо то какие и на кого возложить обязанность по их проведению

По большей части на момент рассмотрения таких споров объект раздела представляет собой единое целое. Соответственно, для образования изолированных объектов необходимо произвести определенные строительные работы (заделка проемов, разбор окна, пробив двери, возведение стены и т. п.).

При вынесении решения суд должен указать, на кого из участников спора возлагается обязанность по проведению монтажных работ. С других участников спора в пользу такой стороны взыскивается соответствующая денежная компенсация. Расходы и обязанность проведения работ могут быть поделены судом поровну между заинтересованными сторонами.

В том случае, если по техническим причинам проведение таких работ невозможно (к примеру, пробив двери может привести к обрушению стены), то произвести выдел доли по такому варианту невозможно. Соответственно, судом будет выбран либо иной вариант (без пробива двери) либо отказано в иске.

Сложился ли порядок пользования между собственниками, а если сложился то какой

При решении вопроса о том, кому какую часть исходного объекта передать в собственность, суд принимает во внимание сложившийся порядок пользования.

Если по каким-то причинам порядок пользования не сложился (к примеру, недавно построенный жилой дом), то суд будет разрешать этот вопрос исходя из наиболее рационального варианта и нуждаемости каждого из собственников в том или ином помещении внутри объекта.

При этом, сложившийся порядок пользования не является основанием для значительного увеличения выделяемого объекта по отношению к размеру идеальной доли.

Пример: имеется жилой дом площадью 80 кв. м., состоящий из четырех комнат по 20 кв. м. Дом принадлежит двум собственникам по 1/2 доле. На протяжении 10 лет один из собственников не проживал в доме, а второй постоянно пользовался 3 комнатами общей площадью 60 кв. м. В этом случае, порядок пользования не будет являться основанием для выдела доли в натуре и передаче в собственность проживающему собственнику трех комнат площадью 60 кв. м.

Таким образом, сложившийся порядок пользования влияет не на размер вновь образуемых объектов, а на определение принадлежности этих объектов собственникам.

Какая действительная рыночная стоимость основного объекта и каждого из вновь образуемых, кому и какая компенсация положена за отступление от идеальной доли

По общим правилам, выделяемая часть объекта должна соответствовать идеальной доле в праве. Если выделяется 1/4 доля из жилого дома площадью 100 кв. м. и стоимостью 100 000 рублей, то соответственно выделяется часть дома площадью 25 кв. м. и стоимостью 25 000 рублей.

Однако, на практике такая ситуация встречается редко. В основном получается так, что образуемые объекты в меньшую или большую сторону отличаются от идеальной доли. В этом случае, суду необходимо решить кому и в каком размере положена компенсация за получение меньшего имущества, по сравнению с имеющейся долей в праве.

Приоритет в решении этого вопроса отдается рыночной стоимости. У меня в практике был любопытный случай, когда мои требования о выделе 1/4 доли были удовлетворены, при этом фактически выделенная часть жилого дома на 4 кв. м. превысила идеальную долю. Суд первой инстанции не разрешил вопрос о выплате компенсации. Ответчик обжаловал решение по мотивам того, что суд оставил его без положенной компенсации. Апелляционная инстанция назначила дополнительную экспертизу по определению стоимости долей и положенной компенсации.

В результате оказалось, что рыночная стоимость выделенного нам помещения более чем на 200 000 рублей дешевле, чем было положено моему доверителю исходя из стоимости идеальной доли. Суд взыскал в пользу нашей стороны определенную экспертом сумму, и это несмотря на получение в собственность помещения по площади большей, чем полагалась.

Имеется ли согласие на выдел доли в натуре иных заинтересованных лиц

Иногда бывает так, что выдел доли в натуре напрямую затрагивает интересы других лиц. Тогда собственнику, который хочет выделить свою долю, нужно получить согласие всех таких лиц и предоставить доказательства согласия суду.

Самый просто пример — многоквартирный дом. Если раздел одной квартиры на две возможен, но для этого требуется, например, оборудование нового выхода путем расширения оконного проема, то такие строительные работы будут затрагивать общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Соответственно, нужно будет в обязательном порядке получать согласие всех собственников помещений в доме.

Такое согласие должно быть прямо выражено в письменном виде. Обращаю на это особое внимание. Просто отсутствие возражений суд не примет в качестве согласия на выдел.

Это может быть адресованное суду согласие на удовлетворение требований, письменное согласие в адрес выделяющегося собственника, решение общего собрания собственников многоквартирного дома и т. п.

Является ли подлежащий разделу объект самовольной постройкой

Случаи необходимости раздела самовольных построек далеко не редки. Это могут быть как изначально самовольные постройки, так и самовольно реконструированные объекты. Сам по себе статус самовольной постройки не препятствует обращению с иском о его разделе.

Однако, суд может принять решение о выделе доли в натуре только в том случае, если эта доля имеет законный статус — то есть она признана по закону собственностью лица, заявляющего требования о выделе. Аналогичная ситуация и со всем объектом, который подлежит разделу в связи с выделом доли в натуре.

Соответственно, для того, что произвести раздел самовольной постройки ее нужно в первую очередь легализовать. То есть признать  на нее право собственности за всеми собственниками.

Обращаю внимание, если у законного объекта имеется самовольная пристройка, то без признания права собственности на весь объект в целом, с учетом такой пристройки, выдел доли в натуре из такого объекта производить нельзя. Даже если суд и произведет такой раздел, игнорируя существование самовольной реконструкции, то такое решение будет являться неправильным и может быть отменено.

У меня есть отдельная статья о том, как признать право собственности на самовольную постройку в суде.

Требования о признании права собственности на самовольную постройку можно соединить с требованиями о выделе доли в натуре и рассмотреть все эти вопросы в одном деле.

Все споры по выделу доли в натуре вращаются вокруг выяснения и доказывания указанных обстоятельств.

В зависимости от ситуации, некоторые обстоятельства можно не выяснять. Но, если между собственниками общего имущества серьезные разногласия- то суд в обязательном порядке должен поставить все эти вопросы на обсуждение сторон и предложить представить необходимые доказательства. Если какие-то из обстоятельств не будут выяснены и суд не будет их выяснять и примет решение о разделе, то вероятность изменения или отмены такого решения весьма высока.

Особо хочу отметить, что в результате выдела доли и прекращения права общей долевой собственности должна быть решена судьба всех помещений, входящих в состав разделяемого объекта. Это касается и чердачных помещений и подвальных и вспомогательных. Не допускается передавать часть помещений в собственность одного лица, часть в собственность другого, а одно или несколько помещений оставлять в общей долевой собственности или вообще никак не решать их судьбу. Это — не правильно.

3. Значение вида разрешенного использования участка при выделе доли в натуре.

Еще один важный вопрос, требующий внимания – это виды разрешенного использования, которые предусмотрены градостроительными регламентами для земельного участка, на котором расположен разделяемый объект.

Этот момент очень важен при разделе отдельно стоящего объекта на индивидуальном земельном участке.

Объясню на примере:

Есть индивидуальный жилой дом по ½ доли. Собственники решили разделить его на два самостоятельных объекта, предположим, на дом блокированной жилой застройки из двух жилых блоков. А вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство.

При таком виде использования размещать на участке дома блокированной застройки нельзя.

Соответственно, необходимо смотреть – а предусмотрен ли градостроительным регламентом для этого земельного участка вид разрешенного использования под блокированные дома и возможно ли изменение вида разрешенного использования с установленного на необходимый. Если нет – то разделить такой жилой дом на жилой дом блокированной застройки из двух жилых блоков уже не получится. Суд может быть и разделит, но вот при исполнении решения суда могут возникнуть проблемы. В частности — отказ Росреестра в постановке на кадастровый учет.

Плюс к этому, для каждого вида разрешенного использования участка предусмотрены его минимально допустимые размеры. Например, в г. Оренбурге для индивидуального жилищного строительства – это 200 кв. м. Соответственно, разделить жилой дом, стоящий на земельном участке площадью 350 кв. м., на два жилых дома и два земельных участка не получится, и придется искать другие варианты.

Поэтому, перед обращением в суд с иском о выделе доли в натуре в обязательном порядке необходимо изучить и проанализировать перечень видов разрешенного использования участка, которые предусмотрены градостроительным регламентом.

4. Роль эксперта при решении вопроса о выделе доли в натуре.

Как видно из предыдущего параграфа, перечень подлежащих выяснению обстоятельств достаточно обширен и большинство из них связаны с техническими вопросами. Соответственно, стороны должны представить суду необходимые доказательства.

Единственным доказательством в этом случае является заключение эксперта. Несмотря на то, что ГПК РФ определяет, что ни один из видов доказательств не имеет обязательной силы, сам же ГПК РФ и не оставляет  никаких иных вариантов, кроме экспертного заключения.

Почему? Да потому, что для выяснения технических вопросов нужны специальные познания в области строительства и оценки. А никто, кроме эксперта, согласно процессуальным нормам, этими знаниями не обладает. Стороны могут быть сколько угодно уверены в своей правоте, но без заключения эксперта ни один судья положительное решение по выделу доли в натуре не примет.

Инициатором проведения экспертизы должны быть стороны (истец или ответчик, в зависимости от ситуации) путем подачи соответствующего ходатайства, которое будет рассмотрено судом. Если стороны не будут ходатайствовать о проведении судебной экспертизы, суд самостоятельно экспертизу не назначит, а просто откажет в иске за отсутствием необходимых доказательств и все.

Однако, тут есть хитрый момент.

Суд не отдает предпочтение каким-либо отдельным доказательствам. Поэтому, если истец заранее обратится к эксперту, получит заключение с необходимыми выводами и с этим заключением не будет спорить другая сторона — суд примет его в качестве необходимого доказательства и положит в основу решения. В этом случае назначать судебную экспертизу не придется.

В зависимости от ситуации, такой вариант  выглядит более предпочтительным.

Во-первых, он в разы экономней. Внесудебная экспертиза может быть в три раза дешевле судебной.

Во-вторых, при внесудебном обращении к эксперту истец будет застрахован от неожиданностей. Если вдруг заключение будет отрицательным и невыгодным истцу, всегда можно попробовать обратиться к другому эксперту. Или вообще отказаться от обращения в суд, тем самым сэкономив на значительных судебных расходах.

Тонкая сторона судебной экспертизы.

Заключение эксперта — это главное доказательство, которое суды принимают при вынесении решения о разделе недвижимости.

Главное.

Если судебная экспертиза будет поручена недобросовестному или неграмотному эксперту, то у участников дела могут быть серьезные проблемы. А оспорить заключение эксперта очень и очень сложно. Это достаточно специфическое доказательство, прямого способа опровержения которого ГПК РФ не предусматривает.

Поэтому, в этом вопросе нужно быть крайне аккуратным. Чтобы потом не было мучительно больно.

Заключение.

Споры о выделе доли в натуре — очень непросты и дорогостоящие. Если между собственниками намечается серьезный спор — такое дело требует тщательной подготовки и анализа возможных рисков и последствий. Всегда собирайте максимум информации, прежде чем начать эту процедуру.

Тема выдела доли (раздела недвижимости) в натуре продолжена в следующих статьях: