Выдел доли в натуре через суд из права долевой собственности на недвижимость.

• Оглавление статьи:
• 1. Что такое выдел доли в натуре;
• 2. Условия для выдела доли в натуре;
• 3. Судьба образуемых объектов после раздела;
• 4. Роль эксперта и экспертного заключения;
• 5. Нормативная база и выводы судебной практики.

Добрый день.

Этот материал посвящен выделу доли в натуре через суд из права общей долевой собственности на объекты капитального строительства. Тема часто возникает на практике, довольно популярна и интересна.

Большинство тех, кто задумывается о выделе доли в натуре, почему-то считает, что все просто. Я этому всегда удивлялся и, наверное, никогда не перестану удивляться. Выдел доли в натуре — один из самых сложных вопросов в сфере недвижимости. Одна ошибка и все может полететь к чертям.

Статья актуальна для любых объектов капитального строительства, но примеры для наглядности приведены на жилых помещениях.

1. Что такое выдел доли в натуре и для чего он нужен.

Любой участник долевой собственности (встречается термин «сособственник») вправе требовать выдела принадлежащей ему доли (ст. 252 ГК РФ). Чёткого регулирования этой процедуры в законе нет. Всё нарабатывалось судебной практикой.

Выдел доли в натуре — это юридическая процедура, в результате которой часть объекта недвижимости выделяется и становится самостоятельным объектом, способным функционировать независимо от исходного объекта. Оставшийся от выдела исходный объект недвижимости также становится самостоятельным объектом.

По сути, происходит раздел исходного объекта недвижимости и создание из него двух или несколько новых объектов.

Право общей долевой собственности после выдела доли в натуре прекращается, а у бывших собственников возникает право собственности на вновь образованные в результате выдела доли объекты.

Размер выделяемой части объекта недвижимости должен быть пропорционален размеру доли в праве собственности.

Выдел доли в натуре на наглядном примере:

На картинке ниже изображён жилой дом общей площадью 180 кв. м., состоящий из 6 комнат площадью по 20 кв. м., а седьмая – 60 кв. м.

Дом принадлежит двум собственникам по 1/3 доли и 2/3 доли.

Один из собственников хочет выделить 1/3 доли в натуре в виде комнат № 1, 2, 3, которые в совокупности площадью 60 кв. м. будут соответствовать его доле в праве.

В результате выдела по такому варианту получится, что комнаты № 1, 2, 3 будут образованы в жилое помещение № 1 площадью 60 кв. м. с самостоятельным входом, а оставшиеся комнаты войдут в состав жилого помещения № 2 площадью 120 кв. м.

Жилое помещение № 1 будет передано собственнику бывшей 1/3 доли, а жилое помещение № 2 — собственнику 2/3 доли. Право общей долевой собственности на изначальный дом будет прекращено.

Термин «выдел доли в натуре» применяется когда между участниками долевой собственности нет согласия о разделе общего имущества. В этом случае, заинтересованный собственник обращается в суд с требованием о выделе своей доли в натуре.

Если имущество делиться по соглашению собственников, то закон использует термин «раздел».

В физическом плане разницы между терминами нет — основной объект недвижимости прекращает свое существование, а из него образуется несколько новых объектов. То есть, последствия раздела и выдела доли в натуре одинаковы.

С юридической точки зрения разница более существенна. Есть ряд случаев, в которых раздел общего имущества по соглашению сторон возможен, а выдел доли в натуре (то есть, по требованию только одного собственника в суде) — прямо запрещен законом.

Выдел доли в натуре нужен тогда, когда собственник доли хочет индивидуализировать свой объект права, стать независимым от воли других участников долевой собственности в плане пользования, владения или распоряжения имуществом. Для того, чтобы выделить долю в натуре нужно обратиться с иском в суд.

Важно понимать, что решение вопроса о выделе доли в натуре не зависит от волеизъявления других собственников. Желание или нежелание других собственников никакого юридического значения в данном случае не имеет.

Требовать выдела доли в натуре можно практически из любого объекта недвижимости — жилого дома, квартиры, нежилого помещения, нежилого здания, линейного объекта, сооружения и т. п.  При рассмотрении таких требований суд должен выяснить ряд обстоятельств, от которых зависит положительное решения вопроса.

2. Условия выдела доли в натуре через суд.

При разрешении спора о выделе доли в натуре суд должен выяснить следующие обстоятельства:

В судебной практике указанные условия называются значимыми для дела обстоятельствами, то есть такими обстоятельствами — без выяснения которых суд не может принять решение по существу спора. Все споры по выделу доли в натуре вращаются вокруг их выяснения и доказывания.

В теории, все эти обстоятельства должны выясняться всегда. Однако, на практике я встречаю, что суды часто ограничиваются отдельными обстоятельствами, не выясняя их все. Не знаю, хорошо это или плохо. Как есть.

Тем не менее, я считаю, что если между собственниками есть разногласия и явно намечается серьёзный спор, то нужно хорошо готовиться и обращаясь в суд понимать, что чем лучше и полнее будет доказательная база по значимым условиям для выдела доли — тем лучше. Если какие-то из обстоятельств не будут выяснены, суд не будет их выяснять и примет решение о разделе, то вероятность изменения или отмены такого решения по жалобе оппонента весьма высока.

Особо хочу отметить, что в результате выдела доли и прекращения права общей долевой собственности должна быть решена судьба всех помещений, входящих в состав разделяемого объекта. Это касается и чердачных помещений и подвальных и вспомогательных. Не допускается передавать часть помещений в собственность одного лица, часть в собственность другого, а одно или несколько помещений оставлять в общей долевой собственности или вообще никак не решать их судьбу. Такие решения могут быть отменены.

3. Судьба образуемых объектов после выдела доли в натуре.

Решение суда о выделе доли нужно будет исполнить, т. е. поставить вновь образованные объекты на кадастровый учёт и зарегистрировать на них право собственности. Для этого они должны иметь правовой статус, определённый законодательством.

Этот вопрос разрешается в резолютивной части судебного решения. А для того, чтобы суд правильно написал резолютивную часть, нужно правильно сформулировать просительную часть иска.

На практике по этому вопросу всегда много формализма из серии «кто что просит, тот то и получит/не получит». Также, в качестве судьи может попасться молодой или малограмотный «экземпляр», а разгребать проблемы потом вам. Поэтому, если хотите получить нужный результат, то правильно формулируйте исковые требования и позицию.

Как мы писали в начале статьи, при выделе доли в натуре образуются два или более новых объекта:

• вновь созданные объекты из выделенных долей;
• исходный объект в изменённом состоянии, т. е. та часть первоначального объекта, которая остается после «отрезания» выделяемых долей.

И все эти объекты должны иметь такой статус, который будет соответствовать законодательству, позволит поставить их на кадастровый учёт и использовать по назначению.

Соответственно, принимая решение о выделе, суд должен в решении указать:

• площадь, назначение и вид вновь образуемых объектов (а также иные характеристики, в зависимости от самого объекта);
• площадь, назначение и вид оставшейся части исходного объекта (а также иные характеристики, в зависимости от самого объекта);
• прекратить право общей долевой собственности на изначальный объект.

При этом, всё это «счастье» должно соответствовать градостроительным требованиям, целевому назначению земельного участка и т. п.

На примере выдела доли в натуре из жилого дома:

Есть индивидуальный жилой дом и земельный участок по ½ доле. Один из собственников хочет выделить свою долю и образовать из неё жилой дом блокированной застройки на самостоятельном земельном участке. На момент раздела вид разрешенного использования участка – индивидуальное жилищное строительство.

При виде разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства»  размещать на участке дом блокированной застройки нельзя. Есть также требования по образованию земельных участков в части минимально допустимых размеров.

Для того, чтобы правильно определить возможность такого выдела, нужно изучить градостроительный регламент Правил землепользования и застройки на территориальную зону, в которой расположен земельный участок, и определить:

• предусмотрен ли в качестве основных видов использования такой вид, как «блокированная жилая застройка» (если нужный вид предусмотрен в условно разрешенных видах, то перед выделом нужно получить на него разрешение);
• какой минимальный размер земельного участка можно образовать для размещения жилого дома блокированной застройки.

Если такого вида разрешенного использования градостроительным регламентом не предусмотрено, или в результате выдела доли новые земельные участки не будут соответствовать предельным размерам – реализовать выдел по такому варианту нельзя.

Но, предположим, в нашем случае выдел возможен. Тогда в резолютивной части искового заявления нужно указать:

• какая доля из какого жилого дома выделяется и на раздел этого дома на два жилых блока;
• жилой блок, его площадь, состав и площадь внутренних помещений, который образуется в счёт выделяемой доли и передаётся её собственнику;
• жилой блок, его площадь, состав и площадь внутренних помещений, который образуется из оставшейся после выдела части изначального жилого дома и который передается собственнику другой доли;
• на прекращение права общей долевой собственности на изначальный жилой дом;
• на изменение вида разрешенного использования участка на блокированную застройку;
• какая доля выделяется из земельного участка;
• площадь и координаты границ земельного участка, который образуется в счет выделяемой доли и передается её собственнику;
• площадь и координаты границ земельного участка, который остаётся после выдела доли в изменённых границах и остаётся в собственности другого собственника;
• на прекращение права общей долевой собственности на изначальный земельный участок.

Если суд удовлетворит иск о выделе доли в натуре, то резолютивная часть решения суда будет звучать аналогичным образом и это решение можно будет без проблем исполнить.

На практике нам попадаются судебные решения, в которых резолютивная часть сформулирована не правильно и это влечёт много проблем. Иногда их удаётся решить новым обращением в суд. Иногда не удаётся решить совсем и люди остаются с тем, что указано в решении суда.

Поэтому, этот момент очень важный, и к нему не надо относится легкомысленно.

4. Роль эксперта и экспертного заключения.

Как видно из предыдущих параграфов, перечень подлежащих выяснению обстоятельств достаточно обширен и большинство из них связаны с техническими вопросами. Соответственно, стороны должны представить суду необходимые доказательства.

Единственным доказательством в данном случае является заключение эксперта, как лица, который обладает специальными знаниями в области строительства. Несмотря на то, что ГПК РФ определяет, что ни один из видов доказательств не имеет обязательной силы, сам же ГПК РФ и не оставляет  никаких иных вариантов, кроме экспертного заключения.

Почему? Да потому, что для выяснения технических вопросов нужны специальные знания. А никто, кроме эксперта, согласно процессуальным нормам, этими знаниями не обладает. Стороны могут быть сколько угодно уверены в своей правоте, но без заключения эксперта ни один судья положительное решение по выделу доли в натуре не примет.

Инициатором проведения экспертизы должны быть стороны (истец или ответчик, в зависимости от ситуации) путем подачи соответствующего ходатайства, которое будет рассмотрено судом. Если стороны не будут ходатайствовать о проведении судебной экспертизы, суд самостоятельно экспертизу не назначит, а просто откажет в иске за отсутствием необходимых доказательств и всё.

Однако, тут есть хитрый момент.

Суд не отдает предпочтение каким-либо отдельным доказательствам. Поэтому, если истец заранее обратится к эксперту, получит заключение с необходимыми выводами и с этим заключением не будет спорить другая сторона — суд примет его в качестве необходимого доказательства и положит в основу решения. В этом случае назначать судебную экспертизу не придется.

В зависимости от ситуации, такой вариант  выглядит более предпочтительным.

Во-первых, он в разы экономней. Внесудебная экспертиза может быть в три раза дешевле судебной.

Во-вторых, при внесудебном обращении к эксперту истец будет застрахован от неожиданностей. Если вдруг заключение будет отрицательным и невыгодным истцу, всегда можно попробовать обратиться к другому эксперту. Или вообще отказаться от обращения в суд.

Тонкая сторона судебной экспертизы.

Заключение эксперта — это главное доказательство, которое суды принимают при вынесении решения о разделе недвижимости. Главное.

Если судебная экспертиза будет поручена недобросовестному или неграмотному эксперту, то у участников дела могут быть серьезные проблемы. А оспорить заключение эксперта очень и очень сложно. Это достаточно специфическое доказательство, прямого способа опровержения которого ГПК РФ не предусматривает.

Поэтому, в этом вопросе нужно быть крайне аккуратным. Чтобы потом не было мучительно больно.

5. Нормативная база и выводы судебной практики, регулирующие правила выдела доли в натуре.

На уровне федерального закона общие правила выдела доли в натуре определены статьёй 252 Гражданского Кодекса РФ:

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Все основные важные моменты содержатся в разъяснениях Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»:

Пункт 4

Для правильного разрешения споров данной категории большое значение имеют специальные познания в области жилищного строительства и коммунального хозяйства. Поэтому при подготовке дела к судебному разбирательству в порядке ст. 150 ГПК РФ надлежит на основании представленных документов и пояснений сторон в каждом случае обсуждать, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование и т. п.

Абзац 2 пункта 6

Выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст.252 ГК РФ).

Пункт 7

Поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доли, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими и т. п.

Пункт 9

В тех случаях, когда в результате выдела сособственнику передается часть помещения, превышающая по размеру его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на дом.

Пункт 10

Выдел доли в натуре, связанный с возведением жилых пристроек к дому либо переоборудованием нежилых помещений в жилые, возможен лишь при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется, если переоборудования не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности жилого дома, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, а также в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, в иных случаях, когда в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Затраты на проведение указанных работ должны распределяться судом между сторонами с учетом принадлежащих им долей, поскольку согласно ст.249 ГК РФ каждый участник общей долевой собственности обязан нести расходы по содержанию имущества соразмерно со своей долей. Вместе с тем в исключительных случаях суд может отступить от этого принципа и распределить расходы с учетом материального положения сособственников, состояние здоровья и других, заслуживающих внимание обстоятельств.

В п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено:

В соответствии с пунктом 3 статьи 252 суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 06.02.2018 N 4-КГ17-66 содержит следующую позицию:

Раздел находящегося в общей собственности имущества не предполагает обязательного выдела всем сособственникам доли либо части в каждой из входящих в состав общего имущества вещей, включая недвижимое имущество. Целью раздела является прекращение общей собственности и обеспечение возможности бывшим сособственникам максимально беспрепятственно самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться выделенным имуществом с учетом его целевого назначения, нуждаемости и заинтересованности в нем. При наличии в общей собственности нескольких объектов, раздел объектов в натуре может быть признан обоснованным, если судом установлена невозможность по каким-либо причинам выдела каждому из участников общей собственности самостоятельных объектов из числа имеющихся.

Принудительный раздел имущества судом не исключает, а напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения и раздел производится вопреки желанию кого-либо из них, а при определенных условиях возможен не только раздел вопреки воли одного из сособственников, но и выплата ему денежной компенсации вместо его доли в имуществе.

Невозможность раздела по предложенному экспертом варианту N 3 с предоставлением каждой из сторон отдельных самостоятельных объектов не установлена. Несогласие одной из сторон с вариантом раздела само по себе не исключает возможности принятия судом такого варианта.

Производя раздел спорных домовладений и земельного участка по варианту N 1, суд апелляционной инстанции не учел, что такой вариант раздела требует как дополнительных существенных затрат и компенсационных выплат, так и проведения сторонами строительных работ. Кроме того, вариант раздела N 1 требует формирования земельных участков сложной конфигурации, а также установления сервитута на часть помещений в жилых домах, вопрос о которых судом апелляционной инстанции не разрешен. Выделяя сторонам части единых объектов, суд апелляционной инстанции не учел, что между ними сложились конфликтные отношения, что осложняет пользование различными частями единого строения.

Это Определение было включено в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018. Из него можно сформировать следующие выводы:

• если разделу подлежат несколько объектов, находящихся в общей долевой собственности, то суд должен стремится к реальному разделу – то есть передать каждому сособственнику отдельный объект из существующих, а не производить раздел каждого объекта по долям;
• суд не связан мнением собственников и вправе выбрать вариант раздела по своему усмотрению с учётом баланса интересов всех заинтересованных сторон, то есть решение о выделе доли в натуре является принудительным и может противоречить требованиям сторон;
• суд должен выбрать такой вариант раздела, который будет требовать наименьший размер затрат и объем строительных работ;
• выбирая вариант раздела суд должен учитывать конфликтный характер отношений между собственниками.

Плюс к этому, в обязательном порядке должны применяться:

• Правила землепользования и застройки муниципального образования, в котором расположен разделяемый объект;
• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ;
• Земельный Кодекс РФ;
• Жилищный Кодекс РФ;
• Градостроительный кодекс РФ;
• Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 N 384-ФЗ;
• нормативные акты, регулирующие правовой статус отдельных объектов недвижимости (к примеру, Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47, СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы» и т. п.).

Я намеренно опустил моменты про незначительность долей и возможность компенсации стоимости доли, если выдел невозможен (абз. 2 п. 3 ст. 252, п. 4 ст. 252 ГК РФ). Это частные случаи и им будут посвящены отдельные статьи.

Заключение.

Споры о выделе доли в натуре — очень непросты и дорогостоящие. Если между собственниками намечается серьезный спор — такое дело требует тщательной подготовки и анализа возможных рисков и последствий. Всегда собирайте максимум информации, прежде чем начать эту процедуру.

Тема выдела доли (раздела недвижимости) в натуре продолжена в следующих статьях:

• Варианты раздела жилого дома в натуре между собственниками;
• Выдел доли в натуре в квартире.

Спасибо. Конец.