• Оглавление статьи:
• 1. Можно ли выделить долю в натуре в квартире;
• 2. Общее имущество и выдел доли в натуре в квартире.

Здравствуйте.

Продолжаем разбираться с разделом недвижимости и поговорим о выделе доли в натуре в квартире. Вопрос перевода квартиры в коммунальную рассматривать не будем, это отдельная тема.

1. Можно ли выделить долю в натуре в квартире.

Для начала вспомним, как закон определяет понятие «квартира» (п. 3 ст. 16 ЖК РФ):

Структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Выдел доли в натуре в квартире представляет собой создание из ее определенной части отдельной квартиры с самостоятельным входом, отдельными коммуникации, набором жилых и вспомогательных помещений. При этом, вновь образованные в результате раздела квартиры не должны иметь общих помещений и должны быть пригодными для проживания.

Об этом сказано в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»:

Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Приблизительно это должно выглядеть вот так:

Как я рассказывал в своей статье «Выдел доли в натуре из права собственности на недвижимость», главные условия для выдела доли в натуре это наличие юридической и технической возможности.

С юридической стороны ответ положительный – выделить долю в натуре в квартире можно, никаких запретов закон не содержит.

Другое дело — техническая возможность, которая встречается достаточно редко. Это связано со спецификой расположения квартиры, как структурного элемента многоквартирного дома.

Вот наглядный пример расположения квартир на этаже многоквартирного дома:

Из схемы понятно, что при подобном расположении квартир технической возможности для выдела доли не имеется – как минимум негде сделать отдельный выход из вновь образованной в результате раздела квартиры.  Большинство многоэтажных домов организовано также.

Аналогичная ситуация и с отдельными коммуникациями, внутренней планировкой квартир и пригодностью для проживания.

Получше обстановка с многоквартирными домами, где выход из квартир осуществляется сразу на придомовой участок (так называемые дома барачного типа). В таких домах шансы на раздел квартиры более реальны.

Схема для примера.

Но, даже если техническая возможность выдела доли в натуре в квартире имеется, то возникает другая проблема.

2. Общее имущество и выдел доли в натуре в квартире.

Квартира — это помещение в многоквартирном доме, его часть. А многоквартирный дом всегда, помимо самих квартир, состоит еще и из общего имущества собственников помещений этого дома.

Таким имуществом являются крыши, стены, внутридомовые коммуникации, придомовой участок и т. п.

Образование из одной квартиры новых двух (или больше) в любом случае повлечет за собой изменение общего имущества многоквартирного дома – как минимум это оборудование нового проема в стене для самостоятельного выхода. А пробив проема в стене – это уменьшение общего имущества.

И тут нам приходится вспоминать Жилищный Кодекс РФ и положение его п. 3 ст. 36, в которой сказано, что уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

То есть, если собственник одной квартиры хочет пробить проем в общей стене – ему нужно получить согласие всех собственников других помещений в доме. И это, к сожалению, без вариантов.

Хорошо, когда квартир 5-10. А когда 100 или 300? Да даже 50 квартир – это уже много. Процесс получения согласия у такого количества людей мало кому покажется приятным.

В моей практике был печальный случай, когда это обстоятельство сторонами учтено не было. Суд отказал в иске о выделе доли в квартире по одной причине – отсутствовало согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Причем, все собственники были привлечены к участию в деле и ни один из них прямых возражений не заявлял.

Правда, апелляционная инстанция потом признала возможность повторного обращения с иском на выдел в случае получения согласия. Но, факт остается фактом — отсутствие прямых возражений заинтересованных лиц суд согласием не признал.

Подведем итоги:

Для того, чтобы суд удовлетворил иск о выделе доли в натуре в квартире нужно представить доказательства:

• наличия возможности оборудовать отдельные выходы для образуемых квартир;
• возможности обеспечить каждую квартиру самостоятельными коммуникациями;
• возможности изолировать образуемые квартиры друг от друга;
• пригодности образуемых жилых помещений для проживания и соответствие их законодательному определению «квартира»;
• согласие всех заинтересованных лиц на производство строительно-монтажных работ по разделу.

Это главные обстоятельства, которые подлежат доказыванию по таким делам. Все остальное вторично.

Если отсутствует возможность реализовать хотя бы одно из условий — у суда не будет оснований для удовлетворения иска о выделе доли в натуре в квартире.

Спасибо. Конец.