Тема публикации:
Варианты раздела жилого дома в натуре.
Рубрика:
Выдел доли в натуреДата публикации:
20 мая 2020
- Оглавление статьи:
- 1. Виды жилых помещений, которые могут быть образованы в результате раздела жилого дома в натуре;
- 2. Варианты раздела жилого дома в натуре между собственниками.
Добрый день, уважаемые читатели.
Продолжаем обсуждать выдел долей натуре.
Основная статья: «Выдел доли в натуре из права долевой собственности на недвижимость».
В этот раз поговорим о том, какие могут быть варианты раздела жилого дома в натуре между собственниками. Именно с жилыми домами таких вопросов возникает больше всего.
Цель статьи наглядно показать как должен выглядеть результат раздела жилого дома.
В публикации не будет затронута возможность реализации этих вариантов на практике, порядок осуществления и необходимые условия.
Тему разберем на примере раздела жилого дома пополам между двумя собственниками, у которых по ½ доле в праве.
1. Виды жилых помещений, которые могут быть образованы в результате раздела жилого дома в натуре.
В результате раздела жилого дома будут образованы новые объекты недвижимости. Каждый такой объект будет автоматически признан жилым помещением. Но, просто поставить на кадастровый учет объект как «жилое помещение» без указания его вида нельзя, т. к. вид жилого помещения относится к основным сведениям об объекте в кадастре недвижимости (пп. 23 п. 4 ст. 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015)
Поэтому, для начала вспомним, какие виды жилых помещений определяет Жилищный Кодекс РФ в пункте 1 статьи 16:
К жилым помещениям относятся:
- жилой дом, часть жилого дома;
- квартира, часть квартиры;
- комната.
В свою очередь жилые дома могут быть индивидуальными или блокированными.
На мой взгляд, виды жилых помещений, на которые возможно разделить жилой дом в натуре, бывают следующими:
- Индивидуальный жилой дом;
- Жилой дом блокированной застройки, состоящий из жилых блоков;
- Квартира.
Обращаю внимание, что складывающая судебная практика в последние годы (практически повсеместно) исходит из того, что индивидуальный жилой дом можно разделить только на жилые блоки.
Тем не менее, я придерживаюсь мнения, что на практике при определенных условиях возможен любой из вариантов. Все зависит от истории объекта и конкретных обстоятельств. Это не говорит о том, что любой жилой дом можно в любом случае разделить по любому из приведенных вариантов.
Индивидуальный жилой дом это (п. 39 ст. 1 ГрК РФ):
Отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Жилой дом блокированной застройки (пп. 2 п. 2 ст. 49 ГрК РФ) это:
Дом с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования
Квартира это (п. 3 ст. 16 ЖК РФ):
Структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Многоквартирный дом это (п. 6 Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47):
Совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Именно эти варианты мы будем рассматривать. Про «часть жилого дома» будет написан отдельный материал.
Как видно, каждый вид жилого помещения имеет свое законодательное определение и правовой статус. В том числе и требования к расположению на земельном участке. В свою очередь, образование земельных участков под размещение возможных видов жилых помещений зависит от градостроительных регламентов, установленных правилами землепользования и застройки.
Схема жилого дома и участка для примера, от которой мы будем отталкиваться:
А теперь рассмотрим каждый вариант подробнее.
2. Варианты раздела жилого дома в натуре между собственниками.
1) Раздел жилого дома на индивидуальные жилые дома:
Индивидуальный жилой дом (далее – ИЖД) должен стоять обособленно. Это его отличительная особенность. То есть каждая стена ИЖД должна относится только к нему и не быть несущей стеной другого ИЖД.
Поэтому, произвести раздел одного жилого дома на несколько самостоятельных жилых домов возможно только в двух случаях:
А) Изначальный дом с самого начала представляет собой пристроенные друг к другу жилые дома с отдельными стенами, крышами и т. п., которые были поставлены на кадастровый учет как один объект и на который зарегистрировано право долевой собственности как на один объект.
Пример такого раздела:
Б) Будут произведены строительно-монтажные работы по разделу изначального дома на обособленные дома с разносом несущих стен. Это подразумевает создание новых несущих внешних стен, крыш и т. д. для каждого из новых домов.
Пример итога раздела:
Судьба земельного участка:
- Если есть возможность – участок необходимо делить на два самостоятельных участка одновременно с домом;
- Если участок нельзя разделить, то его придется оставлять в общей долевой собственности и определять порядок пользования.
2) Раздел жилого дома на жилой дом блокированной застройки:
Отличительной особенностью жилых блоков является смежная стена между ними и расположение каждого блока на отдельном земельном участке. Жилые блоки не зависимы друг от друга.
Такой вариант раздела на схеме будет выглядеть так:
Обратите внимание, что если исходный земельный участок нельзя разделить, то раздел ИЖД на жилые блоки невозможен.
3) Раздел жилого дома на квартиры:
Этот вариант имеет следующие нюансы.
Во-первых, квартира – это структурная часть многоквартирного дома и не может существовать сама по себе. Стены, крыши и, в большинстве случаев, инженерные коммуникации — это общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Полной независимости друг от друга достичь не удастся.
Во-вторых, п. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо запрещает кадастровый учет жилых помещений внутри индивидуальных или садовых домов. Придется менять назначение изначального дома на многоквартирный, что не всегда возможно из-за градостроительных норм.
Как правило, в тех территориальных зонах, в которых можно строить ИЖД, градостроительные регламенты либо вообще не предусматривают возможность размещения многоквартирных домов, либо предусматривают их в условно разрешенных видах использования.
Может получиться, что суд разделит дом на квартиры, а исполнить решение суда не удастся, так как Россреестр будет отказывать в регистрации. Подобный случай был у меня в практике. Исправляли ситуацию очень и очень долго.
В-третьих, один из признаков многоквартирного дома – расположение на одном участке. Нельзя поделить жилой дом на квартиры с образованием многоквартирного дома и разделить участок под ним так, чтобы каждая квартира была расположена на отдельном участке (по сути, это будет дом блокированной застройки). А собственники, как правило, хотят и раздела участка тоже.
Поэтому, если делить жилой дом на квартиры как положено по закону и при этом делить земельный участок так, чтобы у каждого в собственности был отдельный участок, то должна получится такая сумасшедшая схема:
При таком варианте раздела, на выходе у нас будет следующее:
- Изначальный дом станет многоквартирным, внутри которого будут образованы две квартиры.
- Под многоквартирным домом должен быть образован один земельный участок, который будет относится к общему имуществу.
- Если собственники захотят делить изначальный участок так, чтобы у каждого остался самостоятельный участок, то границы этих участков будут «обтекать» границы участка под многоквартирным домом;
- При этом, размеры вновь образованных участков должны соответствовать предельным размерам земельных участков, установленных правилами землепользования и застройки.
Конечно, если собственники будут согласны на раздел дома на квартиры и без раздела участка в натуре либо раздел участка вообще невозможен, то схема будет выглядеть проще:
Подведем итоги:
Вариант раздела жилого дома зависит от конкретной ситуации и пожелания собственников. Каждый из вариантов имеет свои плюсы и недостатки.
Конфигурация раздела может меняться в зависимости от конфигурации дома и его внутренних помещений, местоположения дома на участке и конфигурации самого участка.
Спасибо. Конец.
Все комментарии к этой публикации:
Добрый день
26 апреля 2023 в 18:02
Добрый день. По решению суда (по варианту независмой судебной экспертизы) дом разделен, бывшему супругу — одно одноэтажное помещение соответствующее как раз его доле, все остальные комнаты нам с детьми. С момента вступления в силу решения до получения изготовленного мотивированного решения (речь идет об апеляционном определении верховного суда, вступившем в силу в момент его принятия) он в нашей части дома кроме того, что выдрал все двери, кух гарнитур, мебель, свет, и тд еще и срезал батареи отопления, газовый котел и разобрал и увез межэтажную лестницу, ведущую к детским комнатам. Написала заявление в полицию о краже, отказали. Вопрос 1: Правомерен ли отказ от возбуждения уголовного дела или стоит обжаловать в прокуратуре или суде? 2. При отсутствии в решении суда информации за чей счет должно проводится переустройство помещения в полноценную квартиру, пригодную для проживания, могут ли быть отнесены на меня такие расходы? Заранее спасибо за ответ
Александр Горяинов
26 апреля 2023 в 20:49
Добрый день.
1. Вопросами уголовного права не занимаюсь.
2. По общему правилу, с того собственника, у которого остаются какие-то элементы инженерного обеспечения, которых лишен другой собственник, подлежит взысканию компенсация. Ну например, остается выгребная яма собственнику № 1. Собственник № 2 должен такую яму оборудовать. Соответственно, с собственника № 1 в пользу собственника № 2 подлежит взысканию компенсация соответствующих затрат. Примерно такой логикой обычно руководствуется суд. Представляется, что в вашем случае подобная логика также применима.
Елена
13 апреля 2023 в 15:26
Здравствуйте! Подскажите, после смерти отца, нам с сестрой осталось по 1/6 части от 2х этажного частного дома 158 м, хоз постройка около 100 м и участок на котором все это расположено 10 соток, а так же неоформленный постройка 2х этажная баня около 100 метров. Вдова отца, планирует выделить свою долю в натуре и продать ее, а судебном порядке из-за невозможности совместного проживания так как мы в конфликте. Возможно ли это? Заранее спасибо за ответ!
Александр Горяинов
16 апреля 2023 в 10:50
В теории разделить можно любой жилой дом. На практике надо смотреть конкретную ситуацию и делать заключение. Абстрактных цифр недостаточно.
Дмитрий
6 января 2023 в 02:46
Построен, зарегистрирован жилой дом, по факту дуплекс. Земли населенных пунктов. ВРИ — дачка(можно поменять на ИЖС). ПЗЗ не предусматривают ВРИ блокированную застройку или МКД. Можно ли в этом случае разделить на два блока или квартиры ?
Александр Горяинов
7 января 2023 в 09:11
На мой взгляд нет.
Любовь
5 сентября 2022 в 20:00
Двухквартирный жилой дом строился на земельном участке, выделенном госпредприятию под ИЖС , двумя обособленными секциями и был введен в эксплуатацию в 1959 году. Две квартиры были приватизированы , В 2007
администрация передала дом собственникам квартир. УК пердан не был. В 2008 году судебными решениями право собственности на обе квартиры было прекращено путем выдела в натуре части жилого дома. Каждая часть жилого дома была поставлена на государственный кадастровый учет, право собственности зарегистрировано за каждым собственником на его часть жилого дома,; вопрос по земле разрешен не был. Более того на КУ обе части жилого дома были поставлены как «помещения» вместо «здания», несмотря на то, что по техническим паспортам каждая часть была учтена в БТИ как объект индивидуального жилищного строительства. В ЕГРН обе части жилого дома также учитываются помещениями. Жилой дом в целом из ЕГРН не исключен.
На этом же земельном участке 1959 году был построен еще один десятиквартирный жилой дом. В 1989 г, включен в программу «ветхого аварийного жилья» и расселен в 2022 г. В 2017 году мы узнали, что Земельный участок под двумя жилыми домами в 2011 году был аннулирован Росреестром и снят с кадастрового учета. Собственники жилого дома на два хозяина остались без земли , с обозначением в ЕГРН каждой части жилого дома как «помещение»
В 2018 г. я была вынуждены сформировать земельный участок непосредственно под своей частью жилого дома, провели межевание, земельный участок состоит на кадастровом учете, но в собственность администрацией передан не был. Зарегистрировать право собственности также не удается. Росреестр препятствует, требуя на земельный участок правоустанавливающей документ, а исправить кадастровую (реестровую) ошибку в виду использования объектов с «помещения» на «здание» следуют отказ за отказом. Посоветуйте, как быть в сложившейся ситуации? Тел. 89277762890 С уважением
Александр Горяинов
6 сентября 2022 в 13:40
Здравствуйте.
Вам в первую очередь надо определиться с тем, чем на самом деле является ваше «помещение» фактически и как его правильно квалифицировать в соответствии с действующим законодательством:
— квартира внутри многоквартирного дома, т. к. помимо самих квартир имеется общее имущество в виде единого чердака, подвала и т. п.;
— самостоятельный индивидуальный жилой дом и есть возможность его таковым признать;
— жилой блок.
По опыту могу сказать, что в таких как у вас случаях реальны все три варианта.
И уже от этого строить дальнейшие действия.
Росреестр отказывает обоснованно, т. к. основанием для регистрации права собственности является документ о праве. Если его нет — значит нет оснований для регистрации.
Яна
26 июля 2022 в 19:59
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, в 2014г способствуете 1/2 доли жилого дома произвёл выдел в натуре своей части и прекратил право долевой собственности.
Сособственник второй 1/2 доли в Росреестр не обращался. Сейчас наследникам признавать в судебном порядке право на 1/2 долю, часть жилого дома или жилой блок, потому что по законодательству на кадастровый учёт сейчас нельзя поставить часть жилого дома?
Александр Горяинов
27 июля 2022 в 17:13
Добрый день. Это зависит от того, какие объекты были образованы в результате выдела доли в натуре. На что разделили, на то и признавать право.
Нельзя признать вторую половину квартирой, если первую половину выделили в качестве блока, например.
Ирина
4 апреля 2022 в 15:12
Здравствуйте.
В 2018 году, по исковому заявлению Истца, из индивидуального жилого дома, на земле под индивидуальное жилищное строительство, был произведен выдел доли Истцу на первом этаже. При этом, над выделенной комнатой Истцу, остался общий чердак, крыша и часть комнаты Ответчиков на втором этаже. Статус дома с индивидуального жилого дома на многоквартирный судья не поменяла.
Помимо этого судья, без исковых требований Ответчиков, включает самовольную постройку Ответчиков в общую массу выделенных помещений Ответчикам.
Далее, Росреестр поставил выделенную долю Истца на кадастровый учет как жилое помещение и часть жилого дома. При попытке поставить оставшуюся часть дома, по решению суда, в Росреестре на кадастровый учет Ответчикам было отказано.
Имела ли право судья индивидуальный жилой дом, после выдела доли, оставить в статусе индивидуального жилого дома, а также решать судьбу самовольной постройки Ответчиков без исковых требований Ответчиков и возможно ли оспорить данное решение по вновь открывшимся обстоятельствам?
Александр Горяинов
4 апреля 2022 в 21:15
Добрый день.
Надо признать, что ваши вопросы носят больше дискуссионный характер и смысла в ответах на них я не вижу. Извините. Каким бы оно не было, решение принято и оно вступило в законную силу. Шансов на пересмотр дела по вновь открывшимся обстоятельствам стремятся к нулю. Но попробовать можно, хуже не будет.
Екатерина
11 февраля 2022 в 01:50
Здравствуйте! У нас такая ситуация, подскажите, пожалуйста:
У нас дом, на двух хозяев. Определен порядок пользования. Мы живём в своей части, другие хозяева в своей. Они хотят продать дом. Мы написали у нотариуса, что мы отказываемся выкупать их долю. Теперь же они нашли покупателей, но хотят официально разделить дом на 2 отдельных части. Так как скорее всего покупатели 1/2 часть дома брать не хотят, только если разделять.
Но у нас дом один -одна часть кирпичная,другая саманная(в которой мы и живём), мы разделяться не хотим,так как боимся,что потом новые жильцы захотят сносить свою часть, а это может повлиять на конструкцию нашего дома. Поэтому вопрос в том, законно ли вообще разделение, когда один дом кирпич, другой саман, когда наши окна и наш счётчик выходит на их территорию? И если мы не хотим разделяться — что нам за это будет? Могут ли подать в суд, как-то против нас чтоб это потом не было?
Александр Горяинов
12 февраля 2022 в 22:41
Добрый день. Практически на все ваши вопросы ответы есть в этой публикации:
https://jurist-goraynov.ru/vydel-doli-v-nature/
Александр
6 февраля 2022 в 20:27
Здравствуйте.Подскажите что можно сделать с домом и участком.Участок под ИЖС 13 соток.На нём стоит симметрично участку симметричный дом- ИЖД (можно сказать блокированный).Правообладатель один.Человек строил его для двух сыновей с раздельными входами с общей раздельной стеной,но чердачное помещение общее .Коммуникаций никаких ещё в доме нет.Дом стал не нужен,а дом большой,больше 400кв.м..По статье 218 -ФЗ его поделить значит уже не получится.Возможно ли его перевести в статус блокированного,если разделить чердачное помещение и соответственно продавать по половине.И возможно ли действительно поделить под ним землю.Т.К. земля под статусом ИЖС,а дом получается уже не ИЖС будет.Подскажите варианты. Спасибо.
Александр Горяинов
6 февраля 2022 в 21:59
Здравствуйте, Александр.
Чтобы подсказать варианты, надо смотреть техническую документацию на дом и изучать градостроительное позиционирование земельного участка.
Ольга
17 октября 2021 в 22:53
Здравствуйте. Хотим построить для детей 2х этажный дом, чтобы каждому принадлежал один этаж и был отдельный вход. Делать проект для многоквартирного дома чересчур дорого. Можно ли построить дом как мы хотим , а потом разделить его на квартиры по соглашению без реконструкции?
Александр Горяинов
17 октября 2021 в 23:02
Здравствуйте, Ольга.
Считаю, что нет — нельзя.
Во-первых, надо смотреть градостроительный регламент на зону, в которой хотите строить. Не факт, что там МКД предусмотрен.
Во-вторых, сейчас по определению в ГрК РФ индивидуальный жилой дом не предназначен для раздела. Соответственно, для того, чтобы из ИЖД сделать МКД путем раздела по соглашению, нужно проводить реконструкцию такого индивидуального дома в многоквартирный. А Росреестр должен потребовать разрешение на ввод МКД в эксплуатацию. В отношении многоквартирных домов упрощенный порядок регистрации и кадастрового учета не применяется.
Соответственно, для того, чтобы поставить на кадастровый учет МКД, нужно представить документы, которые являются основанием для строительства многоквартирного дома. Не важно, каким образом такой объект появляется — в результате реконструкции другого объекта или нового строительства.
Елена
11 марта 2022 в 19:13
Дом приобретен по долевой собственности 1/3 и 2/3 часть.проживали и пользовались всем совместно.Сейчас собственник 2/ 3 части хочет выделить в натуре свою собственность.При этом поделив его таким образом: себе 3 жилых комнаты и гараж.А другому санузел с ванной совиещенный,коридор без окна и кухня.Возможен ли такой раздел
Александр Горяинов
12 марта 2022 в 13:08
На мой взгляд нет.