03 мая 2020 | Недвижимость
Уменьшение арендной платы из-за коронавируса

Статья в редакции на 16.07.2020 г.

Здравствуйте, уважаемые читатели.

В этой статье мы обсудим уменьшение арендной платы из-за коронавируса для арендаторов. Есть ли такое право и как его правильно реализовать. Тема, безусловно, волнует многих. Надеюсь, что мои позиция и разъяснения будут полезными и помогут избежать ошибок.

1. Есть ли у арендатора право на уменьшение арендной платы в связи с распространением коронавирусной инфекцией.

В период действия запрета на осуществление деятельности:

Для начала обратимся к общему правилу п. 4 ст. 614 ГК РФ:

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Напрямую с ограничениями, введенными в связи с распространением COVID-19, эта норма никак не связана. Но здесь уместно вспомнить принятый «антикризисный» Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ и положения его пункта 3 статьи 19:

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Законодатель специально предусмотрел, что в связи с введением запрета на осуществление деятельности в период режима повышенной готовности, использование арендуемого имущества является невозможным, и арендатор вправе требовать от арендодателя уменьшения арендной платы.

Закон предоставляет возможность уменьшения арендной платы  именно из-за пандемии коронавируса и введенного режима повышенной готовности, но только когда деятельность арендатора было запрещена или ограничена и он не имел возможности использовать арендованное имущество.

Такую позицию подтвердил Верховный суд РФ в Обзоре № 2 по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом ВС РФ от 30.04.2020 г., и разъяснил следующее:

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы.

В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Разъяснения ВС РФ означают, что суды однозначно будут принимать решения об уменьшении арендной платы в том случае, если деятельность арендатора была запрещена или ограничена в период введения режима повышенной готовности и он был лишен возможности использовать арендуемое помещение.

Вопрос в том, насколько.

Еще в 2015 году было вынесено нашумевшее определение Верховного Суда от 29 января 2015 г. № 302-ЭС14-735, включенное затем в Обзор судебной практики ВС РФ № 2(2015), утв. Президиумом ВС РФ 26 июня 2015 года, в котором была сформирована следующая позиция, подтвержденная несколько раз ВС РФ в последующем:

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Эта позиция была подтверждена совсем недавно, уже в период пандемии COVID-19, в Определении № 310-ЭС19-16588 от 16.06.2020 г. судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала следующее:

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Поэтому, если предпринимательская деятельность арендатора была запрещена или ограничена таким образом, что он не имел возможности использовать арендованное помещение, то таким арендаторам можно смело рассчитывать на уменьшение арендной платы. Вполне вероятно, что в зависимости от ситуации вплоть до полного освобождения.

Единственным исключением будет часть арендной платы за коммунальные платежи. Здесь, скорее всего, по аналогии будет применяться пп. «е» п. 3 Требований  к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439:

Если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Период после отмены запрета на осуществление деятельности:

С 08.06.2020 г. статья 19 «антикризисного» Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ была дополнена пунктом 4, содержание которого следующее:

Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Из этой нормы следует, что арендаторы, деятельность которых включена в список наиболее пострадавших областей, вправе требовать уменьшения арендной платы сроком на год (очевидно, имеется ввиду с момента введения запрета деятельности).

Никаких критериев границ «уменьшения» законодатель не устанавливает. Как будет решаться этот вопрос на практике — неизвестно. Но, для пострадавших областей есть хотя бы какая-то конкретика — предусмотрено право на снижение, которое в той или иной мере в любом случае будет реализовано.

А вот что делать тем арендаторам, деятельность которых не включена в «черный» список? С одной стороны, после отмены запрета у арендатора отпадает препятствие в пользовании арендованным имуществом. Следовательно, законодательное основание для снижения арендной платы отсутствует.

С другой стороны, подавляющее большинство договоров аренды предусматривают авансовый характер оплаты, когда арендная плата уплачивается в начале месяца. И возникает вопрос, где арендатору взять денежные средства на авансовый платеж, если последние месяцы его деятельность была запрещена?

На мой взгляд, за период «после коронавируса» для тех арендаторов, которые не признаны пострадавшими областями, суды будут отказывать уменьшать размер арендной платы, т. к. отсутствует необходимое законодательное условие – невозможность использования арендованного имущества.

Возможно, арбитражная практика пойдет по пути необходимости соблюдения баланса интересов сторон и при предоставлении арендатором достаточных доказательств, свидетельствующих о невозможности исполнять свои обязательства в полном объеме из-за сложившейся ситуации, арендная плата будет уменьшаться. Пока, нам остается только гадать.

Таким образом, арендатор безусловно имеет право на уменьшение арендной платы из-за запрета осуществления его деятельности, как минимум на тот период, когда осуществление деятельности было прямо запрещено и он не мог использовать арендованное помещение. Полагаю, что любые возражения арендодателя на этот счет будут признаваться необоснованными.

2. Как правильно арендатору уменьшить арендную плату в связи с распространением коронавируса.

Ничего сложного в этом вопросе нет и я предлагаю следующий вариант.

Арендатору необходимо направить в адрес арендодателя требование об уменьшение арендной платы и заключении об этом дополнительного соглашения к договору. Разумным будет приложить к требованию свой вариант дополнительного соглашения.

В зависимости от ситуации, в это обращение будет правильным включить требование о предоставлении отсрочки арендных платежей.

Требование направляется почтовым извещением с описью вложения на юридический и почтовый адрес (я всегда советую перестраховаться и направлять юридически значимые сообщения по всем известным адресам контрагента). Имеет смысл продублировать требование на адрес электронной почты арендодателя, указанный в договоре.

Чем раньше это требование будет направлено, тем лучше.

Если арендодатель отказывает в заключении дополнительного соглашения либо игнорирует требование, то арендатору придется обращаться в суд с исковым заявлением о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору об уменьшении арендной платы.

А что делать тогда, когда арендодатель соглашается уменьшить арендную плату, но в недостаточных, по мнению арендатора, размерах?

Представляется, что ответ на этот вопрос содержится в разъяснениях ВС РФ:

В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

На мой взгляд, это означает, что если арендатор и арендодатель не достигнут соглашения о размере уменьшенной арендной платы, то он подлежит определению судом исходя из обстоятельств дела и схожих случаев в судебной практике.

В любом случае я считаю, что арендатору будет разумно требовать полного освобождения от арендной платы. Принцип «чем больше попросишь, тем больше получишь» в нашей судебной практике еще действует, к сожалению.

Также хочу обратить внимание на эту часть разъяснения ВС РФ:

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы.

На мой взгляд, это означает, что обязательным условием для снижения арендной платы судом является предварительное направление соответствующего требования в адрес арендодателя.

Если арендатор такого требования своевременно не направит, то, скорее всего, суды будут отказывать уменьшать арендную плату по мотивам несвоевременного волеизъявления и злоупотребления правом.

Из этого следует, что направлять в адрес арендодателя требование об уменьшении арендной платы нужно обязательно.

Подведем итоги:

  1. Арендатор имеет право на уменьшение арендной платы за период, в который деятельность арендатора была запрещена или ограничена органами власти в связи с введением режима повышенной готовности и распространением коронавирусной инфекции COVID-19.
  2. Основное условие реализации этого права — невозможность использования арендованного помещения в связи с введенными ограничениями.
  3. Арендаторы, деятельность которых включена в перечень наиболее пострадавших отраслей, вправе требовать уменьшение арендной платы сроком на год.
  4. Для реализации права на уменьшение арендной платы арендатору необходимо своевременно направить в адрес арендодателя соответствующее требование (в зависимости от ситуации возможно сочетание с требованием об отсрочке уплаты арендной платы).
  5. В целях уменьшения возможных спорных ситуаций рекомендую направлять такое требование в отношении каждого периода запрета или ограничения деятельности, когда использование арендованного имущества было невозможно.
  6. В случае отказа арендодателя или игнорирования требования, арендатору необходимо обращаться в арбитражный суд с исковым заявлением о понуждении  арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

В заключении хочу отметить, что на момент 16.07.2020 г. ни одного вступившего в законную силу судебного акта арбитражных судов по обсуждаемому вопросу нет.

Спасибо, что прочитали изложенный материал. Буду рад, если он принес Вам практическую пользу.