Риски занижения цены для покупателя по сделкам с землей и недвижимостью. Теперь банкротство всегда с нами.

• Оглавление:
• 1. Насколько риски банкротства серьезны;
• 2. Почему занижение цены опасно для покупателя;
• 3. Примеры из судебной практики.

Здравствуйте.

Наше сознание обладает слепой верой в светлое будущее. Покупая земельный участок с уютной дачкой или квартиру своей мечты мало кто реально задумывается о рисках сделки. Как правило, моральный настрой направлен на скорейшее приобретение, независимо от условий продавца.

Не так давно мы с супругой ходили и смотрели квартиры. Из 10 продавцов риелторы девятерых заявили, что официальная цена в договоре 1 000 000 рублей, а остальное «под расписку» или «неотделимые улучшения». Реальная стоимость квартир начиналась от 2 500 000 рублей.

Соль истории проста – покупатель квартир на таких условиях потенциальный кандидат на почетное место кредитора в конкурсном производстве своего продавца.

1. Масштабы трагедии.

Давайте немного отвлечемся от сделок и обратим свой взгляд на рынок юридических услуг по банкротству граждан.

Что там сейчас происходит? Миллиардные обороты прибыли.

Средняя цена процедуры 150 – 200 тысяч рублей. Предположим, в месяц 20 договоров по 175 000 рублей каждый. Это 3 500 000 рублей. За один месяц. А в год? А если договоров будет 40 или 50 в месяц?

Только в Оренбурге за последние 2 года открылось штук 15, если не больше, компаний по банкротству. В Москве или Питере, надо полагать, эти ребята размножаются почкованием в геометрической прогрессии.

Конкуренция огромная. Прибыль тоже. А денег и «конец бедной жизни» хотят все. Что в результате?

Агрессивная, зомбирующая рекламная пропаганда и маркетинг. Когда люди приходят в такие организации по невинной рекламе они никогда не попадут на юриста-практика. Вообще никогда.

В 100% случаев они будут разговаривать с «продажником», который приложит все усилия чтобы уболтать на договор. Людей обманывают, запугивают, уговаривают. Все для того, чтобы была заключена сделка и началась оплата. А там хоть трава не расти.

В одной компании даже сняли целый ролик-фильм из серии «украл, выпил, в тюрьму». Только там «взял кредит, весело прогулял, списал кредит через банкротство, жизнь снова прекрасна». Количество просмотров этого ролика переваливало за несколько миллионов, когда его смотрел я.

Осознайте масштабы.

На секунду отвлекусь и скажу, что кто бы там во что верил или нет, но после банкротства долги действительно могут списать.

2. Почему банкротство продавца является риском для покупателя при занижении цены сделки.

Вычертите у себя в сознании огненными буквами:

Любой человек на которого вы посмотрите, завтра может стать банкротом.

С каждым годом количество банкротств граждан растет в геометрической прогрессии и будет расти. И вовсе не потому, что население нищает и у людей нет денег. Это капля в море.

Банкротство это реальный инструмент скинуть с себя долг. Поэтому, большинство им просто-напросто злоупотребляют и пытаются списать долги, специально набранные именно для этого. Вы думаете, в 2015 году первыми побежали банкротиться люди, которые были по уши в долгах и сидели дома на хлебе с водой? Ха-ха. Первыми начали забег дети лейтенанта Шмидта.

Признаки банкротства проверить и исключить на 100% невозможно. Даже если продавец «чист» по всем открытым источникам, это не говорит о том, что у него нет долгов по распискам, по кредитам, по микрозаймам, он не является поручителем третьего лица и т. п.

Продавец может оказаться индивидуальным предпринимателем с просрочкой оплаты по аренде или договору поставки. Многие специально подстраивают ситуацию под банкротство. Банкротом может стать не только сам продавец, но и супруг продавца или предыдущий собственник.

Что это значит для покупателя?

Продавцы всеми силами пытаются снизить базу налогообложения и уменьшить официальную цену в договоре до минимальных размеров. Именно в этом и заключается главный риск для покупателя. Согласившись на занижение цены в договоре, покупатель может запросто оказаться в суде как ответчик.

Вообще, в принципе, заключая любую сделку купли-продажи земельного участка или недвижимости, ни один покупатель не застрахован от того, что через неделю, месяц или полгода продавец не подаст на банкротство, а покупателю не прилетит иск о признании этой сделки недействительной.
­
Занижение цены земельного участка или объекта недвижимости — это реальное и прямо предусмотренное законом основание признать такую сделку недействительной. С точки зрения банкротного права это расценивается как причинение вреда кредиторам.

Долги в банкротстве списывают не просто так. Цель банкротства вовсе не простить грехи. Его цель расплатиться с кредиторами. Все ликвидное имущество должника будет продано для расчетов с кредиторами.

Оборот объектов недвижимости прозрачен. Утаить сделку невозможно.

Банкротство гражданина ведет финансовый управляющий. Задача этой личности выпотрошить должника и как можно больше отдать кредиторам.

Для этого финансовый управляющий или сами кредиторы вправе оспорить любую сделку банкрота. Большинство управляющих оспаривают вообще все сделки должника о которых стало известно. Не важно, есть там основания или нет.

На практике бывают разные ситуации. Кто-то не получит повестку из суда и всё решат без него. Кто-то легкомысленно отнесётся к спору и махнет рукой. Кто-то пойдет сам и по наивности наговорит на себя вагон и маленькую тележку, свято веря что «суд разберется». Кто-то обратиться к неграмотному юристу/адвокату, от которого кроме вреда ничего не будет.

Если суд признает сделку недействительной, то земельный участок или иной объект недвижимости будет возвращен продавцу в конкурсную массу, а в пользу покупателя будет формально взыскана цена сделки. Которую покупатель никогда не увидит.
­
В этом главные риски от занижения официальной цены в договоре для покупателя — можно легко остаться и без квартиры и без денег.

— Но ведь я ничего не знал о должнике,  — скажет покупатель,  — и действовал честно, мне предложили и я согласился.

Это покупатель будет рассказывать в арбитражном суде. И не просто рассказывать. А доказывать, что не верблюд и сделку совершал как положено, со всей «степенью заботливости и осмотрительности, свойственной участнику гражданско-правовых отношений».

Поэтому, соглашаясь на занижение цены при покупке земельного участка или квартиры, покупатель автоматически ставит себя в зону повышенной опасности.

Как я упоминал, в обиходе два способа занижения цены: отдельная расписка и «неотделимые улучшения». Разницу между брутто и нетто обычно платят наличкой.

Само по себе это не основание для признания сделки недействительной. Здесь есть другой момент. Запомните – в процедуре банкротства к любым операциям с наличными денежными средствами применяется повышенный стандарт доказывания. Это значит, что придется доказать:

• реальную передачу денег;
• реальное наличие денег у покупателя.

Расписки, договоры займа между физическими лицами и прочее никого не впечатлят. Принесете 10 договоров займа «налички»? Ну вот и будете доказывать, что у всех 10 «фигурантов» реально были деньги, вы их реально получили и реально передали продавцу.

И здесь на первый план выходят риски самого покупателя. Не у всех людей доходы прозрачные и не каждый может и готов подтвердить происхождение денег. А делать это в подобных ситуациях придется без вариантов. Если не получится, то суд признает подобные документы безденежными и сломает сделку.

Подведем печальный «итого»:

В наше время любая сделка с землей и недвижимостью это потенциальный риск оказаться в суде для ее защиты от оспаривания в рамках процедуры банкротства продавца. Если официальная цена в договоре занижена, то это гарантированный риск остаться и без денег и без квартиры.

Поэтому, заключать сделки нужно правильно, осмотрительно и осторожно: проверять продавца, проверять историю объекта, обращаться за сторонними услугами проверки их безопасности, не соглашаться на сомнительные требования.

3. Несколько примеров из судебной практики:

Приведу несколько примеров из судебной практики, когда занижение цены стало основанием для признания сделки недействительной.

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 N 08АП-9856/2017 по делу N А46-2337/2016

Классический случай, когда суд отменил две сделки купли-продажи квартир по заниженной стоимости. Продавец, кстати, был не прямым должником, а поручителем.

В обоснование апелляционный суд указал следующее:

Гражданский оборот между независимыми и незаинтересованными лицами строится на принципах возмездности и эквивалентности обмениваемых ценностей, знание чего сторонами сделки купли-продажи предполагается: продавец, свободно действующий вне обстоятельств кабальности и разумно соблюдающий своим интересы не отдаст свое имущество за бесценок.

Покупатель, действующий в обычных обстоятельствах, не будет переплачивать чрезмерно сверх рыночной цены.

Если покупатель и продавец незаинтересованные лица, то покупатель, приобретая по явно и чрезмерно заниженной цене имущество должен предположить неадекватное восприятие продавцом условий, в которых сделка совершается, и воздержаться от нее, либо обязан предположить, что должник, действует фактически не за свой счет, а за счет средств своих кредиторов, и также воздержаться от сделки на таких условиях. И в том и в другом случае покупатель злоупотребляет свободой договора и действует недобросовестно, со злоупотреблением правом.

Должник вправе продавать свое имущество по цене, сформированной в соответствии с принципом свободы договора, но без неоправданного рыночными условиями ущемления интересов потенциальных кредиторов, в противном случае такое право реализуется со злоупотреблением, что пресекается ст. 10 ГК РФ.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.05.2019 N Ф05-13450/2017 по делу N А41-66779/2016.

Банкротом оказался супруг продавца. Сделку признали недействительной в связи с заниженной стоимостью и отсутствием доказательств передачи части полученных средств в его пользу.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.09.2021 N Ф08-7884/2021 по делу N А32-57016/2017.

Продавец был поручителем по кредитному договору. Квартиру продал 10.08.2016 г., а спустя два года 16.03.2018 г. обратился с заявлением о признании себя банкротом. Потому, что 10.04.2017 г. с него взыскали задолженность как с поручителя.

Суд первой инстанции отказался ломать сделку, а апелляция с таким подходом не согласилась и 22.05.2021 г. признала сделку недействительной. Что интересно, квартиру в конкурсную массу не вернули, а взыскали с покупателя ее реальную рыночную стоимость.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.01.2021 N Ф04-6414/2020 по делу N А03-6/2019.

Сделка купли-продажи земельного участка и объекта недвижимости признана недействительной только по тому основанию, что в договоре общая цена указана 100 000 рублей, а реальная рыночной стоимость объектов 3 518 000 рублей.

Будьте грамотными и берегите себя.