Тема публикации:
Риски занижения цены для покупателя по сделкам с землей и недвижимостью. Теперь банкротство всегда с нами.
Рубрика:
Общие вопросыДата публикации:
06 февраля 2022
Тема публикации:
Рубрика:
Общие вопросыДата публикации:
06 февраля 2022
Здравствуйте.
Наше сознание обладает слепой верой в светлое будущее. Покупая земельный участок с уютной дачкой или квартиру своей мечты мало кто реально задумывается о рисках сделки. Как правило, моральный настрой направлен на скорейшее приобретение, независимо от условий продавца.
Не так давно мы с супругой ходили и смотрели квартиры. Из 10 продавцов риелторы девятерых заявили, что официальная цена в договоре 1 000 000 рублей, а остальное «под расписку» или «неотделимые улучшения». Реальная стоимость квартир начиналась от 2 500 000 рублей.
Соль истории проста – покупатель квартир на таких условиях потенциальный кандидат на почетное место кредитора в конкурсном производстве своего продавца.
Давайте немного отвлечемся от сделок и обратим свой взгляд на рынок юридических услуг по банкротству граждан.
Что там сейчас происходит? Миллиардные обороты прибыли.
Средняя цена процедуры 150 – 200 тысяч рублей. Предположим, в месяц 20 договоров по 175 000 рублей каждый. Это 3 500 000 рублей. За один месяц. А в год? А если договоров будет 40 или 50 в месяц?
Только в Оренбурге за последние 2 года открылось штук 15, если не больше, компаний по банкротству. В Москве или Питере, надо полагать, эти ребята размножаются почкованием в геометрической прогрессии.
Конкуренция огромная. Прибыль тоже. А денег и «конец бедной жизни» хотят все. Что в результате?
Агрессивная, зомбирующая рекламная пропаганда и маркетинг. Когда люди приходят в такие организации по невинной рекламе они никогда не попадут на юриста-практика. Вообще никогда.
В 100% случаев они будут разговаривать с «продажником», который приложит все усилия чтобы уболтать на договор. Людей обманывают, запугивают, уговаривают. Все для того, чтобы была заключена сделка и началась оплата. А там хоть трава не расти.
В одной компании даже сняли целый ролик-фильм из серии «украл, выпил, в тюрьму». Только там «взял кредит, весело прогулял, списал кредит через банкротство, жизнь снова прекрасна». Количество просмотров этого ролика переваливало за несколько миллионов, когда его смотрел я.
Осознайте масштабы.
На секунду отвлекусь и скажу, что кто бы там во что верил или нет, но после банкротства долги действительно могут списать.
Вычертите у себя в сознании огненными буквами:
Любой человек на которого вы посмотрите, завтра может стать банкротом.
С каждым годом количество банкротств граждан растет в геометрической прогрессии и будет расти. И вовсе не потому, что население нищает и у людей нет денег. Это капля в море.
Банкротство это реальный инструмент скинуть с себя долг. Поэтому, большинство им просто-напросто злоупотребляют и пытаются списать долги, специально набранные именно для этого. Вы думаете, в 2015 году первыми побежали банкротиться люди, которые были по уши в долгах и сидели дома на хлебе с водой? Ха-ха. Первыми начали забег дети лейтенанта Шмидта.
Признаки банкротства проверить и исключить на 100% невозможно. Даже если продавец «чист» по всем открытым источникам, это не говорит о том, что у него нет долгов по распискам, по кредитам, по микрозаймам, он не является поручителем третьего лица и т. п.
Продавец может оказаться индивидуальным предпринимателем с просрочкой оплаты по аренде или договору поставки. Многие специально подстраивают ситуацию под банкротство. Банкротом может стать не только сам продавец, но и супруг продавца или предыдущий собственник.
Что это значит для покупателя?
Продавцы всеми силами пытаются снизить базу налогообложения и уменьшить официальную цену в договоре до минимальных размеров. Именно в этом и заключается главный риск для покупателя. Согласившись на занижение цены в договоре, покупатель может запросто оказаться в суде как ответчик.
Вообще, в принципе, заключая любую сделку купли-продажи земельного участка или недвижимости, ни один покупатель не застрахован от того, что через неделю, месяц или полгода продавец не подаст на банкротство, а покупателю не прилетит иск о признании этой сделки недействительной.
Занижение цены земельного участка или объекта недвижимости — это реальное и прямо предусмотренное законом основание признать такую сделку недействительной. С точки зрения банкротного права это расценивается как причинение вреда кредиторам.
Долги в банкротстве списывают не просто так. Цель банкротства вовсе не простить грехи. Его цель расплатиться с кредиторами. Все ликвидное имущество должника будет продано для расчетов с кредиторами.
Оборот объектов недвижимости прозрачен. Утаить сделку невозможно.
Банкротство гражданина ведет финансовый управляющий. Задача этой личности выпотрошить должника и как можно больше отдать кредиторам.
Для этого финансовый управляющий или сами кредиторы вправе оспорить любую сделку банкрота. Большинство управляющих оспаривают вообще все сделки должника о которых стало известно. Не важно, есть там основания или нет.
На практике бывают разные ситуации. Кто-то не получит повестку из суда и всё решат без него. Кто-то легкомысленно отнесётся к спору и махнет рукой. Кто-то пойдет сам и по наивности наговорит на себя вагон и маленькую тележку, свято веря что «суд разберется». Кто-то обратиться к неграмотному юристу/адвокату, от которого кроме вреда ничего не будет.
Если суд признает сделку недействительной, то земельный участок или иной объект недвижимости будет возвращен продавцу в конкурсную массу, а в пользу покупателя будет формально взыскана цена сделки. Которую покупатель никогда не увидит.
В этом главные риски от занижения официальной цены в договоре для покупателя — можно легко остаться и без квартиры и без денег.
— Но ведь я ничего не знал о должнике, — скажет покупатель, — и действовал честно, мне предложили и я согласился.
Это покупатель будет рассказывать в арбитражном суде. И не просто рассказывать. А доказывать, что не верблюд и сделку совершал как положено, со всей «степенью заботливости и осмотрительности, свойственной участнику гражданско-правовых отношений».
Поэтому, соглашаясь на занижение цены при покупке земельного участка или квартиры, покупатель автоматически ставит себя в зону повышенной опасности.
Как я упоминал, в обиходе два способа занижения цены: отдельная расписка и «неотделимые улучшения». Разницу между брутто и нетто обычно платят наличкой.
Само по себе это не основание для признания сделки недействительной. Здесь есть другой момент. Запомните – в процедуре банкротства к любым операциям с наличными денежными средствами применяется повышенный стандарт доказывания. Это значит, что придется доказать:
Расписки, договоры займа между физическими лицами и прочее никого не впечатлят. Принесете 10 договоров займа «налички»? Ну вот и будете доказывать, что у всех 10 «фигурантов» реально были деньги, вы их реально получили и реально передали продавцу.
И здесь на первый план выходят риски самого покупателя. Не у всех людей доходы прозрачные и не каждый может и готов подтвердить происхождение денег. А делать это в подобных ситуациях придется без вариантов. Если не получится, то суд признает подобные документы безденежными и сломает сделку.
Подведем печальный «итого»:
В наше время любая сделка с землей и недвижимостью это потенциальный риск оказаться в суде для ее защиты от оспаривания в рамках процедуры банкротства продавца. Если официальная цена в договоре занижена, то это гарантированный риск остаться и без денег и без квартиры.
Поэтому, заключать сделки нужно правильно, осмотрительно и осторожно: проверять продавца, проверять историю объекта, обращаться за сторонними услугами проверки их безопасности, не соглашаться на сомнительные требования.
Приведу несколько примеров из судебной практики, когда занижение цены стало основанием для признания сделки недействительной.
Классический случай, когда суд отменил две сделки купли-продажи квартир по заниженной стоимости. Продавец, кстати, был не прямым должником, а поручителем.
В обоснование апелляционный суд указал следующее:
Гражданский оборот между независимыми и незаинтересованными лицами строится на принципах возмездности и эквивалентности обмениваемых ценностей, знание чего сторонами сделки купли-продажи предполагается: продавец, свободно действующий вне обстоятельств кабальности и разумно соблюдающий своим интересы не отдаст свое имущество за бесценок.
Покупатель, действующий в обычных обстоятельствах, не будет переплачивать чрезмерно сверх рыночной цены.
Если покупатель и продавец незаинтересованные лица, то покупатель, приобретая по явно и чрезмерно заниженной цене имущество должен предположить неадекватное восприятие продавцом условий, в которых сделка совершается, и воздержаться от нее, либо обязан предположить, что должник, действует фактически не за свой счет, а за счет средств своих кредиторов, и также воздержаться от сделки на таких условиях. И в том и в другом случае покупатель злоупотребляет свободой договора и действует недобросовестно, со злоупотреблением правом.
Должник вправе продавать свое имущество по цене, сформированной в соответствии с принципом свободы договора, но без неоправданного рыночными условиями ущемления интересов потенциальных кредиторов, в противном случае такое право реализуется со злоупотреблением, что пресекается ст. 10 ГК РФ.
Банкротом оказался супруг продавца. Сделку признали недействительной в связи с заниженной стоимостью и отсутствием доказательств передачи части полученных средств в его пользу.
Продавец был поручителем по кредитному договору. Квартиру продал 10.08.2016 г., а спустя два года 16.03.2018 г. обратился с заявлением о признании себя банкротом. Потому, что 10.04.2017 г. с него взыскали задолженность как с поручителя.
Суд первой инстанции отказался ломать сделку, а апелляция с таким подходом не согласилась и 22.05.2021 г. признала сделку недействительной. Что интересно, квартиру в конкурсную массу не вернули, а взыскали с покупателя ее реальную рыночную стоимость.
Сделка купли-продажи земельного участка и объекта недвижимости признана недействительной только по тому основанию, что в договоре общая цена указана 100 000 рублей, а реальная рыночной стоимость объектов 3 518 000 рублей.
Будьте грамотными и берегите себя.