Реестровая ошибка: как после покупки земельного участка выяснилось, что он обрезан на 20%.

Изначально доверитель обратился за разделом жилого дома в натуре на два блока. При анализе документов выяснилось, что к дому есть два пристроя. Разрешение на реконструкцию не получалось.

Доверитель купил дом в таком виде, сам никаких пристроев не возводил.

В 2018 году действовал упрощенный порядок регистрации жилых домов и к техническому плану обязательно прикладывалось разрешение на строительство. По некоторым причинам, получить разрешение в администрации было невозможно. Решили сначала признать право собственности на весь дом, как самовольную постройку в суде, а потом уже обратиться за выделом доли в натуре.

С оформлением жилого дома в суде сложностей не возникло.

А вот при проведении экспертизы о возможности раздела жилого дома и земельного участка в натуре вылезла неприятность.

Оказалось, что фактические и юридические границы не совпадают между собой. По сведениям ЕГРН участок был обрезан на 289 кв. м. По забору площадь 1478 кв. м., а по ЕГРН 1189 кв. м. По фасадной границе забор стоял одной линией с участками по всей улице.

Когда занимались оформлением жилого дома этого не заметили. Доверитель тоже об этом не знал.

На глаз разницу не установить. По факту участок прямоугольный. В ЕГРН конфигурация прямоугольная. Чтобы выявить различие, нужно выносить границы в натуру. До экспертизы по разделу этого никто не делал. В том числе и при покупке дома.

В результате часть жилого дома расположена за пределами юридической границы земельного участка.

Это наглядный пример того, почему покупать жилые дома с земельными участками без полной юридической экспертизы опасно. Можно купить черте что. Здесь мы все привели в порядок. Но могло быть и по-другому.

Пришлось поднимать всю историю земельного участка с момента его создания.

В инвентарном деле хранился единственный генеральный план участка по инвентаризации от 10.03.2006 год. По нему фактическая граница была такая же, как и в 2018 году.

В архивном отделе Россрестра подняли землеустроительно дело, которое оказалось начатым в том же месяце, когда проводилась инвентаризация — 28.03.2006 г. Оно и оказалось источником проблемы.

Вся картографическая часть землеустроительного дела соответствовала действительности: фасадная граница земельного участка одной линией с участками по улице. Конфигурация границ участка соответствовала конфигурации забора, зафиксированной в генплане.

А вот в карте (плане) границ, заключительной части землеустроительного дела, в которой приводится изображение подлежащего кадастровому учету контура земельного участка и координаты характерных точек, участок обрезали. При этом, в карте (плане) границ был изображен забор по факту. Было наглядно видно, что участок обрезали. Без объяснений.

Границы и площадь участка по землеустроительному делу были утверждены распоряжением администрации. На их  основании осуществлен кадастровый учет границ и площади.

В архиве Росреестра хранилось самое первое распоряжение администрации от 1991 года, на основании которого участок был предоставлен первому собственнику в площади 1200 кв. м.

Самая главная проблема всей истории:

Землеустроительное дело и кадастровый учет состоялись в 2006 году. В 2006 году в законодательстве отсутствовали правила уточнения границ земельных участков.

Все, что действовало (с большой натяжкой):

Пункт 4.1 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 08.04.1996, в котором указано, что при определении границ земельных участков, должны учитываться границы, совпадающие с линейными сооружениями (заборами, фасадами зданий, элементами дорожной сети и т.д.).

Абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ, согласно которой границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Формально даже не было оснований ссылаться на нарушение закона при уточнении границ. Просто потому, что закона, как такового, не было.

Тем более землеустроительное дело было подробное и наглядное по графической части, предыдущий собственник его утвердил и просто не мог не видеть, что границы не соответствуют забору. Администрация распоряжением уточнила границы.

Я решил зайти с иском в суд об исправлении реестровой ошибки. С учетом ситуации, судебный акт был самым надежным решением.

Обоснование иска было простым: в землеустроительном деле нет объяснений, почему участок обрезан. Картографическая часть землеустроительного дела правильная. А координаты границ нет. Составленный за две недели до землеустроительного дела генплан подтверждал местоположение забора. Значит, кадастровый инженер допустил ошибку при подготовке землеустроительного дела в части определения координат характерных точек.

Договорились с соседями по улице, которых допросили в суде как свидетелей. Они подтвердили неизменность фактической границы участка за весь период его существования.

Администрация района в суде проявлять себя отказалась, хотя была единственным ответчиком.

Кстати, иск отписали тому же судье, который признавал право на реконструированный жилой дом. Неловкая была ситуация, когда пришлось объяснять момент с выходом жилого дома за юридические границы участка.

Если свести все 5 судебных заседаний в два слова: БОЛЬШИЕ СОМНЕНИЯ.

Судья сильно сомневался в возможности удовлетворить иск. Судья хотел экспертизу.

Я настаивал на том, что материалов дела достаточно для принятия решения по существу. Никто ни с чем не спорит. В случае установления границ по забору права третьих лиц нарушены не будут. Администрация возражений не представила.

Зачем экспертиза? Просто потратить 40 000 рублей истца и получить тоже самое?

Судья сомневался.

Как я понял, это дело обсуждали на еженедельном совещании суда. И видимо обсуждение закончилось позитивно.

Иск все таки был удовлетворен.

Какой итог хотелось бы подвести.

Собираетесь покупать земельный участок – проверяйте все. Границы, зоны с особыми условиями использования территории. Вообще все. Потратить 10 000 рублей дешевле, чем потом на 100 000 рублей ходить по судам. Подобные случаи, к сожалению, не редкость.

Будьте грамотными и берегите себя.

Решение суда