Тема публикации:

О разрешенном использовании земельных участков.

Дата публикации:

15 апреля 2019

Рад видеть Вас на своем блоге.

В этой статье расскажу о разрешенном использовании земельных участков и его значении для земельной практики.

1. Понятие разрешенного использования земельных участков.

Земельный Кодекс РФ определяет, что целевое использование земельных участков является одним из принципов, на котором строятся все земельные отношения в нашей стране (п. 8 ст. 1 ЗК РФ).

Этот принцип означает, что земельные участки используются не хаотично и не как вздумается их владельцам, а исключительно под определенные цели. Насколько это правильно?

Вот представьте – вы живете в частном доме, радуетесь природе, чистому небу и свежему воздуху. И тут ваш сосед решил снести свой старый дом и построить вместо него свинокомплекс: тысяч на сто голов. Или открыть небольшой заводик по производству цемента. Через сколько дней, после начала подобного мероприятия, ваша жизнь превратиться в ад? Очевидно, что довольно быстро.

Именно для предотвращения подобных ситуаций на законодательном уровне и закреплен принцип целевого использования земли.

В этом принципе и заключается значение разрешенного использования – использование земельных участков под определенные цели, виды которых строго регламентированы и заранее предусмотрены законом.

Сведения о разрешенном использовании земельного участка относятся к дополнительным сведениям об участке и подлежат внесению в ЕГРН.

Самый простой пример разрешенного использования — индивидуальное жилищное строительство.

Если земельному участку установлено разрешенное использование «для индивидуального жилищного строительства», то такой земельный участок можно использовать только:

  • для размещения жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости);
  • для выращивания сельскохозяйственных культур (для собственных нужд и потребления);
  • для размещения индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.

Ни под какие другие цели использовать такой участок нельзя. То есть на нем нельзя построить завод, конюшню, магазин, хлебопекарню и т. п.

Использование земельного участка не по целевому назначению может привести к административной ответственности (ст. 8.8 КоаП РФ), запрету вести нецелевую деятельность на участке, а также к принудительному сносу объектов, размещение которых не земельном участке не будет соответствовать целям его использования. К тому же, иногда это может повлечь за собой вообще прекращение права  на земельный участок (к примеру, нецелевое использование участка в большинстве случаев является основанием для расторжения договора аренды).

Указание на разрешенное использование земельного участка содержится в документе о праве  на земельный участок.

Вот так сведения о разрешенном использовании указываются в выписке из ЕГРН:

Разрешенное использование земельного участка

Разрешенное использование земельного участка также можно увидеть на Публичной кадастровой карте:

Разрешенное использование земельных участков ПКК

2. Перечень разрешенного использования земельных участков.

Виды целей, под которые можно использовать земельные участки, закреплены на федеральном уровне. Эти виды являются исчерпывающими и на момент написания этой статьи определены Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, которым утвержден единый классификатор разрешенного использования земельных участков на территории нашей страны.

Классификатор по содержанию достаточно обширен, поэтому полностью цитировать его не буду, а выложу редакцию, актуальную на 05.05.2020 г. в виде отдельного файла:

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Смысл этого классификатора довольно прост. Для каждого вида разрешенного использования предусмотрено описание конкретной деятельности, которую можно вести на участке при таком использовании, и числовой код, который присваивается для каждого вида.

Если вы являетесь собственником земельного участка и хотите выяснить, какую деятельность можно на нем осуществлять, то достаточно найти в Классификаторе название разрешенного использования, сведения о котором в отношении вашего участка внесены в ЕГРН, и в описании будет указана вся необходимая информация.

Классификатор является единственным на всю страну. Все органы государственной власти ориентируются только на него, а местные нормативные документы не могут устанавливать разрешенное использование, отличное от указанных в Классификаторе.

3. Чем определено разрешенное использование земельных участков.

Разрешенное использование любого участка зависит от того, в какой территориальной зоне он расположен. Территориальная зона – это определенная территория в границах муниципального образования, которая имеет свои границы и градостроительные регламенты (п. 7 ст. 1 ГрК РФ).

Каждая такая зона, в зависимости от ее назначения, предусматривает конкретный перечень видов разрешенного использования для земельных участков, которые расположены в её границах.

Территориальные зоны, и перечень разрешенного использования участков внутри этой зоны, устанавливаются правилами землепользования и застройки муниципального образования (далее – ПЗиЗ), которые являются основным документом градостроительного зонирования (п. 8 ст. 1 ГрК РФ).

Поэтому, чтобы определить, под какие цели может быть использован конкретный земельный участок, нужно изучать ПЗиЗ муниципального образования, в которых предусмотрен перечень установленных территориальных зон и перечень видов разрешенного использования участков для каждой зоны.

На момент написания этой статьи, наличие ПЗиЗ для каждого муниципального образования обязательно и, насколько мне известно, они приняты практически везде. Во всяком случае, мне уже несколько лет не приходилось встречать отсутствие ПЗиЗ в муниципальных образованиях, хотя по земельным вопросам ко мне обращаются из многих регионов.

Если же вы все-таки проживаете в муниципальном образовании, где ПЗиЗ не приняты, то разрешенное использование вашего земельного участка придется выяснять из местных нормативных актов, которыми они установлены.

Тема разрешенного использования будет продолжена в следующих статьях:

Спасибо. Конец.

Все комментарии к этой публикации:

  • Алексей

    5 сентября 2023 в 08:17

    Предложение о внесении изменения в ПЗЗ подавал, но его отклонили из-за несоответствия генплану, в части стратегического развития территории. ПЗЗ упираются на генплан, поэтому оспаривать нужно не только ПЗЗ, а еще и генплан. По генплану участок находится в функциональной зоне «Общественно-деловая зона». А оспаривание генплана это конечно такой геморрой

    Ответить
    • Александр Горяинов

      5 сентября 2023 в 08:40

      Алексей, ну тут пробовать только все возможные варианты, начиная двигаться от простого к сложному.

      Попробуйте подать уведомление о планируемом строительстве. Это же бесплатная процедура. Вы ничем не рискуете, даже если получите отрицательный результат.

      По поводу ПЗиЗ… в судебной практике встречается позиция о том, что ПЗиЗ может не полностью соответствовать генеральному плану, т. к. генеральный план это документ перспективного развития территории, а ПЗиЗ отражает сегодняшнее состояние. Вообще если у вас там исторически жилая зона, то просто так взять и отнести ее к общественно-деловой они не могут, для этого основания какие-то должны быть. И такое отнесение не должно ограничивать права собственников земельных участков.

      В целом, на мой взгляд, ситуация не совсем мертвая, хоть и нехорошая. Работать надо.

      Ответить
  • Алексей

    9 августа 2023 в 15:05

    Здравствуйте! У меня в собственности ранее учтенный участок, разрешенное использование по документу — Жилой дом, разрешенка установлена до принятия ПЗиЗ. У первого соседа разрешенка — Для индивидуального жилищного строительства, у второго — Под жилой дом и хозяйственные постройки, у третьего — Под существующий индивидуальный жилой дом и хозяйственные постройки, у них разрешенка также установлена до принятия ПЗиЗ. После принятия ПЗиЗ наши участки оказались в территориальной зоне «Общественно-деловая зона», которая вообще не предусматривает размещение жилой застройки. У всех старые дома, пришедшие в ветхое состояние. Уведомление о планируемом строительстве я так понимаю смысла подавать нет? Как быть? А также, может ли вдруг орган местного самоуправления обязать нас сменить основной ВРИ на тот, который предусмотрен град. регламентом, или каким-то боком самостоятельно попытаться внести изменения в записи ЕГРН о ВРИ (типа насолить)?

    Ответить
    • Александр Горяинов

      9 августа 2023 в 20:53

      ПЗиЗ по идее оспаривать надо или требовать внесения изменений, чтобы территориальную зону привели в соответствие с фактическим использованием.

      Обязать не может, подобных положений в законе нет.

      Сложно сказать, какая будет реакция у администрации, если подать уведомление о планируемом строительстве. Честно говоря, в подобных как у вас ситуациях подавать не пробовал.

      Но, учитывая положения абз. 4 п. 4 ст. 85 ЗК РФ:
      «Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами»

      скорее всего будет отказ. Также большая вероятность на отказ в регистрации нового жилого дома Росреестром, в случае попытки такой регистрации по упрощенному порядку.

      Подводя итоги — придется вам с ПЗиЗ решать вопрос.

      Ответить

Добавить комментарий:

Нажимая кнопку "Добавить комментарий" вы подтверждаете, что ознакомились и согласны с политикой конфиденциальности и даете согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с Федеральным Законом №152-ФЗ от 27.07.2006 "О персональных данных". Предоставленные данные являются кофиденциальными и не разглашаются ни при каких обстоятельствах.