Тема публикации:

Раздел земельного участка под многоквартирными домами, один из которых признан аварийным и снесен

На одном земельном участке было два многоквартирных дома. Один признан аварийным и снесен. Второй сохранился. Администрация разделила земельный участок на два. А потом хотела оставшийся разделить еще на два участка, оставив второй дом почти без земли. Мы предъявили встречный иск и добились правильного раздела общего участка.

Дата публикации:

03 марта 2024

Вводные данные:

  • Локация: Центральный районный суд города Оренбурга, Оренбургская область
  • Категория: споры по границам, образование участков, многоквартирные дома, земельные участки под многоквартирными домами
  • Инстанции: первая, районный суд
  • Экспертиза: землеустроительная
  • Предмет: раздел земельного участка в натуре, установление границ

Обстоятельства дела:

  • В центре города в районе исторической жилой застройки на одном земельном участке было расположено два многоквартирных дома с хозяйственными постройками;
  • Все объекты располагались по периметру границ участка.
  • В 2011 году оба дома были признаны аварийными и подлежащими сносу.
  • В 2017 году администрация самостоятельно разделила земельный участок на два.
  • На одном земельном участке оказались только хозпостройки, а на другом только оба дома.
  • Площадь исходного участка до раздела 1 142 кв. м.
  • Площадь исходного сохранившегося участка под сараями 361 кв. м.
  • Площадь нового участка под многоквартирными домами 781 кв. м.
  • В 2019 году один из многоквартирных домов снесли, жителей расселили.
  • Совокупная площадь помещений в снесённом доме была больше, чем совокупная площадь квартир в сохраненном.
  • В 2022 году администрация обратилась с иском к жителям сохраненного дома (ответчикам) с требованием о разделе земельного участка площадью 781 кв. м. с целью оставить в муниципальной собственности его часть, пропорциональную площади всех помещений в снесенном доме.

Схема местоположения объектов:

По итогу действий администрации получилось, что значительная доля исходного общего участка была формально выведена из под прав жителей оставшегося дома, т. е. историческое землепользование было искусственно уменьшено.

Заявленным иском администрация ставила перед собой цель еще больше уменьшить земельный участок под сохраненным домом, фактически оставив его жителей с пятачком по фундаменту и узким проездом.

Один из ответчиков обратился ко мне за представлением его интересов

По делу уже работал юрист, но он представлял интересы другого ответчика и его работа не устраивала моего заказчика.

При рассмотрении дела я понял почему. Коллега наверняка неплохой специалист, но повода убедиться в этом не нашлось ни у кого, к сожалению. Он просто сидел на заседаниях и ничего не делал.

Ко второму судебному заседанию никакой юридической работы проведено не было.

Суть спорной ситуации:

Заказчик хотел добиться отказа администрации в иске полностью.

Прослушав всю историю, почитав документы и материалы дела, позицию заказчика я не поддержал.

Доводы заказчика основывались на положениях пп. 1 п. 4 ст. 37 ЖК РФ (собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме).

Заказчик хотел оставить за собой весь земельный участок площадью 781 кв. м.

Считаю перспективы такого итога нереализуемыми.

Предмет спора не связан с выделом доли в натуре в прямом смысле этой процедуры.

Суть завязана на правоотношениях по изъятию земельных участков под многоквартирными домами, признанных аварийными. Участок в любом случае должен быть разделен. Вопрос только в том, в каких границах и какой участок именно.

Стоит отметить, что требования администрация заявила неправильные.

На той стадии, когда я вступил в дело и при той позиции, что заняли ответчики, иск администрации был бы наверняка удовлетворен судом, т. к. объективных оснований для отказа не было.

Мной была предложена позиция оспорить раздел участка и установить границы участков с учетом требований пп. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Было видно, что заказчик не очень согласен с таким предложением, но от ведения дела по другим вариантам я отказался, т. к. особых перспектив не видел.

В итоге мы пришли к соглашению и начали работу.

Что было сделано:

Ознакомился с материалами дела в суде, а также запросил ознакомление с архивными материалами технической инвентаризации на эти дома.

Подготовил встречный иск, которые был заявлен для рассмотрения с первоначальным.

Представитель администрации явно не обрадовался такому повороту дела. Прессовать юридически неграмотных ответчиков при их пассивном представителе то легче.

Вообще, мне бы хотелось дать отдельную критическую оценку поведению представителя администрации в этом деле.

Оно было отвратительное и, на мой взгляд, недопустимым.

Представитель вёл себя и говорил так, будто в зале суда собрались бесправные плебеи, которым с барского плеча Его Императорское Величество оставляет кусок хлеба.

Мол того, лишь бы с голоду не сдохли.

Используемые представителем словесные формулировки носили откровенно унижающий и пренебрежительный характер.

Больше всего меня позабавила фраза «ну вот мы же оставляем им проходик небольшой». Аттракцион неслыханной щедрости. Один раз в сезоне.

Считаю, что ни один чиновник, особенно который ничего из себя не представляет в плане пользы для общества, в принципе не имеет ни фактического ни морального права на такое поведение.

Такие экземпляры "слегка" завышено оценивают своё положение в обществе и забывают, что это администрации для людей, а не люди для администраций.

Однако, при всем пафосе и надменности представителя, компетенции на правильные формулировки исковых требований у него не хватило.

На этом лирическое отступление закончим.

Администрация просила согласовать схемы расположения земельных участков и больше никаких требований не ставила. Оснований для отказа то особо и не было. Но если бы суд удовлетворил, то администрации пришлось бы обращаться в суд еще раз ибо дальше заявления о кадастровом учете в Росреестр администрация бы не ушла.

Встречный иск был принят к производству.

Пара судебных заседаний, посвященных баталиям по сути спора, и суд назначил судебную землеустроительную экспертизу.

Пока дело было на экспертизе, судью нам поменяли в связи с переводом первого в другой суд.

Поступило заключение эксперта.

Как ни странно, оно было вполне разумным и эксперт подтвердил возможность установления границ участков в том виде, в котором мы просили по встречному иску.

Состоялось несколько судебных заседаний, посвященных убеждению нового судьи в обоснованности встречного иска. Судья мне, кстати, понравился.

Дело рассматривалось на спокойном уровне в ключе доброжелательного диалога. Это редкость и вызывает уважение.

Однако, я видел сомнения судьи в итогах рассмотрения дела. Вопросы, которые были заданы, не вдохновили. Пришлось прибегнуть к супер-оружию. Написал проект судебного решения и подал его судье на рассмотрение.

Итоги рассмотрения:

Не знаю, сыграл ли мой проект решения какую-то роль, но по итогу встречный иск суд удовлетворил, а ситуация поставлена так, как мы хотели:

Администрация не стала обжаловать. Усовестилась наверное. Или из-за текучки кадров проворонила сроки.

Решение вступило в законную силу.

  • У вас похожее дело?
  • На моем платном Telegram-канале «Земельная практика» доступен полный аналитический обзор этого дела (позиция администрации, позиция по встречному иску, использованные формулировки, выводы суда) с текстом судебного акта.
  • Это готовая информация, которую можно сразу использовать по вашему делу без траты времени на поиск и чтение судебной практики. Актуально и для юристов и для непосредственно участников судебного спора.