03 мая 2020 | Недвижимость
Расторжение договора аренды из-за коронавируса

Статья в редакции на 16.06.2020 г.

Приветствую уважаемых читателей.

В этой статье будем разбираться как правильно поступить арендатору, который хочет расторжения договора аренды в связи с коронавирусом, режимом повышенной готовности и введенными запретами на осуществление деятельности.

С момента введения указанных мероприятий на законодательном уровне никаких положений, которые бы облегчали расторжение договора аренды со стороны арендатора, принято не было.

Поэтому, в первое время периода «самоизоляции» приходилось руководствоваться ровно тем же, что и в обычной ситуации:

  • общими положениями статей 450, 451, 620, Гражданского Кодекса РФ;
  • условиями заключенного договора аренды.

Однако, Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ в ранее принятый Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ был добавлен п. 4 в ст. 19 следующего содержания:

Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством».

Смысл в следующем:

  1. Дана возможность для отказа от договора аренды арендаторам,  включенным в перечень отраслей, наиболее пострадавших в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.
  2. Арендаторы из таких отраслей могут потребовать уменьшение арендной платы на период один год (каким образом этот период надо рассчитывать не указано);
  3. Договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности и связан с арендой зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых арендатором для своей деятельности;
  4. Если арендодатель и арендатор не договорились об условиях уменьшения арендной платы в течении 14 дней с момента получения арендодателем письма с требованием об уменьшения арендной платы, то арендатор может отказаться от договора аренды в независимости от условий договора, не позднее 01.10.2020 г.;
  5. Для отказа от договора нужно направить соответствующее уведомление в адрес арендодателя. Момент прекращения договора – дата получения арендодателем уведомления арендатора об отказе от договора;
  6. Обеспечительный платеж остается у арендодателя;
  7. Штрафы за расторжение договора не взимаются.

I. Основные вопросы, которые возникают у арендатора при досрочном расторжении договора аренды из-за коронавируса:

Возможность свободного расторжения договора аренды:

В данном случае имеется три варианта:

1. Договором аренды предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора с предварительным уведомлением арендодателя за определенный срок либо без такого уведомления.

Арендатор вправе выбрать, как отказаться от договора – в порядке, предусмотренном договором или в порядке отказа от договора в связи с недостижением соглашения об уменьшении арендной платы.

Вопрос о том, какой вариант лучше, надо решать через выгоду – в случае отказа от договора аренды по его условиям есть возможность взыскать обеспечительный платеж. Во втором случае – нет.

Рассчитываете, в каком случае больше сэкономите и действуете.

2) Возможности одностороннего расторжения договора аренды нет, но арендатор включен в перечень отраслей, наиболее пострадавших в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.

Тут отказываться, только если не достигнуто согласие по уменьшению арендной платы. Либо через суд по ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств.

3) Возможности одностороннего расторжения договора нет и арендатор не включен в перечень отраслей, наиболее пострадавших в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.

В этом случае единственный выход – расторжение договора в судебном порядке по общим правилам гражданского законодательства, предусмотренным ст. 450, 451, 620 ГК РФ.

Очень важно понимать, что при расторжении договора аренды по решению суда, моментом прекращения арендных отношений является дата вступления в законную силу судебного решения (п. 3 ст. 453 ГК РФ). До момента вступления решения суда в законную силу арендные обязательства действуют в полном объеме, то есть обязанность уплаты арендной платы сохраняется.

Обеспечительный платеж:

Судьба обеспечительного платежа зависит от способа отказа от договора аренды:

  • в порядке, предусмотренном договором, возможность возврата обеспечительного платеж сохраняется;
  • в связи с недостижением соглашения об уменьшения арендной платы – нет.

Нужно понимать, законы законами, права правами, но арендодатель держит деньги у себя. И, если по каким-то причинам арендодатель просто откажется возвращать обеспечительный платеж, то придется взыскивать его в судебном порядке.

Нахождение имущества арендатора в арендуемом помещении:

Если вы мысленно попрощались с арендой и не видите никаких перспектив ее сохранения, то лучше постараться вывезти все имущество до поднятия вопроса о расторжении договора. Это необходимо в целях минимизации возможных имущественных убытков и поможет избежать злоупотреблений со стороны арендодателя в виде шантажа вашим же имуществом.

Если расторжение договора лишь один из наилучших вариантов развития событий, и вы не исключаете возможность использования помещения на время разбирательств – то все зависит от обстановки.

В любом случае, советую обязательно зафиксировать перечень всего имущества, находящегося в арендуемом помещении. Чтобы при негативных сценариях была возможность доказывания его нахождения в арендуемом помещении, состава и стоимости.

Если вам закрыли доступ к имуществу и не получилось его вывезти заранее, то, скорее всего, истребовать его придется в судебном порядке.

Оплата арендной платы с момента введения ограничений на осуществление деятельности и до прекращения договора аренды.

Этот вопрос подробно описан в отдельной статье про уменьшение арендной платы.

II. Как правильно поступить арендатору, если он решил досрочно расторгнуть договор аренды из-за коронавируса и введенных ограничений.

Первое, что на мой взгляд нужно сделать, это ничего не платить арендодателю добровольно с момента введения режима повышенной готовности запрета на осуществление деятельности. Будет гораздо проще оплатить долг в размере, определенном судом или соглашением о расторжении договора, чем сначала платить арендную плату в полном объеме, а потом снижать ее через суд и взыскивать обратно.

Обязательно вывезти все имущество из помещения (или хотя бы попытаться). В случае безосновательного чинения препятствий — зафиксировать все на видеозапись.

Направить в адрес арендодателя предложение о расторжении договора аренды по соглашению сторон и приложить к письму проект такого соглашения, в котором изложить свои условия (к примеру, обеспечительный платеж остается в собственности арендодателя, но никаких иных претензий друг к другу стороны не имеют).

Здесь не важно, как отреагирует арендодатель на ваше предложение – согласится с вашими условиями, предложит свои условия, откажет или просто проигнорирует.

В это предложение необходимо также включить:

  • что  в случае отказа от расторжения договора по соглашению сторон, письмо является уведомлением об отказе от договора в одностороннем порядке (если такое право предусмотрено договором) либо требованием о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств (если право на односторонний отказ от договора не предусмотрено);
  • требование о снижении арендной платы за период запрета осуществления деятельности на 100%, в последующий период в течении года – по обстоятельствам, можно также на 100%;
  • требование о предоставлении доступа в арендуемое помещение в целях вывоза имущества и оборудования (в случае, если этого ранее сделать не удалось).

Таким образом, одним обращением в адрес арендодателя будут направлены все возможные предложения и требования, что сократит время дальнейших разбирательств.

Как и все другие юридически значимые сообщения, его нужно отправлять обязательно ценным письмом с описью вложения на юридический и почтовый адрес арендодателя. Опись должна быть подробная, с кратким указанием сути обращения.

Пример заполнения описи вложения:

«Предложение о расторжении договора аренды № 1 от 01.01.2019 г. с проектом соглашения, уведомлением об отказе от договора, требованием о расторжении договора, требованием о снижении арендной платы».

Направление такого обращения обязательно. В случае перехода к судебному разбирательству, письмо будет подтверждать досудебное урегулирование спора (расторжения договора, уменьшения арендной платы и т. п.) перед обращением в суд и добросовестность арендатора.

Если арендодатель дает согласие на расторжение договора аренды по соглашению сторон, то арендные отношения будут прекращены на тех условиях, на которых будет заключено соглашение о расторжении договора.

Если с момента получения требования арендодатель откажет в расторжении договора по соглашению сторон, либо предложит неприемлемые условия, либо вообще никак не отреагирует, то варианты следующие:

1) Право на односторонний отказ предусмотрено условиями договора.

Арендатор вправе выбрать, как отказаться от договора:

  • по условиям договора аренды;
  • в связи с недостижением соглашения об уменьшении арендной платы в течении 14 дней с момента получения уведомления арендодателем.

В обоих случаях нужно направить в адрес арендодателя уведомление.

Если отказ осуществляется по условиям договора аренды, то момент прекращения договора аренды подлежит исчислению согласно условиям договора с учетом срока извещения арендодателя.

Если по недостижению соглашения – договор аренды прекращается с момента получения арендодателем уведомления.

2) Право на односторонний отказ не предусмотрен условиями договора, но арендатор – пострадавшая область деятельности.

Направляем уведомление об отказе от договора. С момента получения арендодателем извещения договор считается прекращенным.

 3) Право на односторонний отказ не предусмотрено условиями договора и арендатор не включен в список наиболее пострадавших областей.

Этот вариант самый «плачевный». Придется искать либо общие основания для одностороннего расторжения договора во внесудебном порядке, либо обращаться в арбитражный суд с иском о расторжении договора в порядке ст. 451 ГК РФ, согласно которой:

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

К сожалению, процедура это малоприятная, дела о расторжении договоров по этой статье по праву считаются одними из самых сложных в судебной практике. Дать конкретные рекомендации здесь трудно, так как очень многое зависит от конкретной ситуации и обстоятельств дела.

Если арендодатель откажется расторгать договор аренды по соглашению, то вопрос об окончательном размере арендной платы за спорный период придется также решать в суде.

В суде также придется решать вопрос и об истребовании имущества, находящегося в арендуемом помещении, если арендодатель отказывается его вернуть или препятствует доступу в помещение.

Требования по всем этим вопросам можно совместить в одном исковом заявлении.

Хотелось бы отметить, что очень сложно дать более подробные или конкретные рекомендации о том, как правильно действовать в той или иной ситуации. Почти каждый спор индивидуален. Вариантов развития событий — множество. И смоделировать их все невозможно.

Поэтому, эта статья — общее руководство о том, какие действия необходимо предпринять для расторжения договора. Надеюсь, что смог вам помочь.