02 мая 2020 | Недвижимость
Признание права собственности на самовольную постройку в суде

Здравствуйте, дорогие читатели.

В этой статье будем разбираться с признанием права собственности на самовольную постройку в суде.

Сразу сделаю отступление:

  • Если просто взять и построить на любом понравившемся участке земли, то шанс оформить результат трудов равен приблизительно 0,0001 процента. Закон называет такое мероприятие «захватом земли», а суды категорически не приветствуют.
  • Не существует волшебных способов оформления самостроев в суде, о которых знают лишь избранные светилы юриспруденции. Если вам пообещали решить вопрос за две недели, подав один иск без необходимых доказательств – вам солгали.
  • Не существует шаблонных исков, которые всегда удовлетворяются судом в независимости от обстоятельств дела, вещного права на земельный участок и истории самовольного строительства. Их просто нет, совсем. И никогда не было.
  • Признание права собственности на самовольную постройку в суде всегда влечет за собой финансовые затраты, исчисляемые многими десятками тысяч рублей. «Как-нибудь по дешевле» этот вопрос не решить.
  • На момент написания статьи на дворе 2020, а не 2006 год. Поэтому, если ваш сосед 20 лет назад оформил самострой быстро и без проблем за две недели, это не говорит о том, что также можно в 2020 году и позже.

Примерно раз в месяц ко мне обращаются люди, которым нужно оформить самовольную постройку и которые свято верят в обратное. На попытки развеять заблуждение я, как правило, слышу что-то из разряда «а вот мы были в другой фирме (у адвоката) и нам там пообещали именно так и сказали, что шансы 100%».

Моя позиция вполне проста – кто обещает, тот пусть и делает. А я расскажу как все сделать правильно и не услышать от судьи вопроса «А что вы, собственно, от меня хотите?» с одновременным отказом в иске.

I. Что говорит закон о признании права собственности на самовольную постройку в суде.

Основания для признания права собственности на самовольную постройку указаны в п. 3 ст. 222 ГК РФ. На протяжении всего существования Гражданского Кодекса содержание этого пункта постоянно менялось (в основном в сторону ужесточения) и в настоящий момент выглядит следующим образом:

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Есть еще одно требование, которое прямо не указано в законе, но соблюдать которое требуют все суды.

Оно сформулировано в Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

Суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Простыми словами, чтобы суд удовлетворил иск о признании права собственности на самовольную постройку нужно:

  1. Подтвердить фактическое существование постройки, ее местоположение на земельном участке и характеристики.
  2. Чтобы застройщик перед обращением в суд предпринял добросовестную попытку оформления в административном порядке.
  3. Чтобы земельный участок принадлежал застройщику на любом законном праве (собственность, аренда, пожизненно наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование) и вид разрешенного использования участка предполагал возможность размещения и эксплуатации такой постройки;
  4. Чтобы постройка соответствовала градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, строительным и противопожарным требованиям;
  5. Чтобы постройка не нарушала права третьих лиц (собственников соседних земельных участков, сособственников земельного участка, собственников других помещений в многоквартирном доме и т. п.) и не создавала угрозу жизни и здоровью людей (к примеру, не была собрана из радиоактивных материалов или от ветра не выглядела копией Пизанской башни).

Суд признает право собственности на самовольную постройку только тогда, когда будут доказаны все перечисленные условия. Если хотя бы одно условие не будет подтверждено, то суд откажет в иске.

Разберем все пункты подробно.

II. Что необходимо для признания права собственности на самовольную постройку в суде.

1. Подтверждение фактического существования постройки, ее местоположения на земельном участке и характеристик.

Таким доказательством является технический план, который может подготовить любой кадастровый инженер.

Технический план подтвердит суду факт существования самовольной постройки как объекта недвижимости. Кадастровый инженер указывает в техническом плане описание характеристик объекта: местоположение на участке, назначение, площадь, материал стен, экспликацию комнат и т. п.

Технический план это первое, с чего необходимо начать, так как он нужен для:

  • получения всех остальных доказательств;
  • написания искового заявления;
  • представления в суд;
  • постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности.

2. Подтверждение попытки получить разрешение на строительство или иным образом легализовать постройку.

Порядок получения соответствующих доказательств различается для жилых и нежилых построек.

Для индивидуальных жилых/садовых домов/реконструированных квартир блочного типа в Оренбургской области необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с заявлением о подготовке градостроительного заключения в отношении земельного участка, на котором расположена самовольная постройка.

При администрациях действуют специальные комиссии для рассмотрения подобных вопросов.

Срок рассмотрения заявления везде разный. В городе Оренбурге он составляет от трех месяцев (несколько раз мне приходилось ждать полгода).

В результате администрация направит в адрес заявителя ответ с резолюцией о возможности оформления постройки и градостроительное заключение.

В ответе будет указано:

  • согласована или нет возможность оформления самовольной постройки;
  • на отсутствие в законе порядка оформления самовольных построек через администрацию;
  • о необходимости обращения в суд.

Этот ответ и будет являться доказательством предпринимаемых попыток оформления постройки до обращения в суд.

Не могу ничего сказать про другие регионы, но сомневаюсь, что наша область является первопроходцем. Скорее всего, ситуация либо аналогична, либо очень похожа.

При признании права собственности на самовольную постройку нежилого назначения необходимо в любом случае обращаться в администрацию за выдачей разрешения на строительство/ввод в эксплуатацию.

Если право признается в арбитраже, то обратиться придется не просто «чтобы было», а представлять все предусмотренные Градостроительным Кодексом документы.

Если застройщик физическое лицо или некоммерческая организация, то можно попытаться обратиться в администрацию по аналогии, описанной выше для жилых объектов. Иногда администрация может пойти на встречу и выдать «индульгенцию». Если нет – тогда остается только попытка обращения за разрешением на строительство/вводом в эксплуатацию.

3. Подтверждение права на земельный участок и возможность его использования под эксплуатацию постройки.

Надо представить суду любой документ, подтверждающий законность владения земельным участком. В основном это свежая выписка из ЕГРН, в которой будет отражена запись о государственной регистрации права на участок.

Суд также примет: договоры, которые были заключены  в установленной законодательством форме до 1997 года, нотариальные свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу судебные акты о признании права на участок, распорядительные акты органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка.

Возможность использования земельного участка под эксплуатацию самовольной постройки определяется видом разрешенного использования участка. Сведения о виде разрешенного использования участка указываются в правоустанавливающих документах.

Эти сведения также указываются в градостроительном заключении (см. ниже п. 4) и градостроительном плане на участок, который можно заказать в администрации.

4. Подтверждение соответствия постройки градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, строительным и противопожарным требованиям.

1) Градостроительные требования.

Для индивидуальных жилых/садовых домов/реконструкции квартир блочного типа в Оренбургской области этот вопрос решается одновременно с получением доказательства попытки оформить самовольное строение до обращения в суд (см. п. 2).

Вместе с ответом на заявление администрация предоставляет градостроительное заключение, в котором указывается вся необходимая информация о территориальной зоне, в которой находится участок и постройка, о виде разрешенного использования и соблюдении/не соблюдении градостроительных требований.

Для всех остальных объектов придется заказывать отдельное экспертное заключение у организаций, которые имеют соответствующие лицензии/аккредитации/сотрудников. С учетом специфики деятельности, подобное заключение может подготовить любой кадастровый инженер.

2) Санитарно-эпидемиологические, строительные и противопожарные требования.

Доказательствами соответствия постройки этим требованиям являются заключения экспертов.

Такие заключения могут быть подготовлены любыми организациями или индивидуальными предпринимателями, которые имеют необходимые лицензии, аккредитации или сертификацию в соответствующей области. К заключению обязательно должен быть приложен документ, подтверждающий наличие специальных знаний у эксперта, который непосредственно выполнял работу. Это дипломы, сертификаты, свидетельства и тому подобные документы.

Если подобных документов не будет, то суд не примет заключение в качестве надлежащего доказательства.

5. Подтверждение отсутствия нарушения прав третьих лиц и угрозы жизни и здоровью людей.

Третьими лицами в данном случае являются любые заинтересованные лица, интересы которых могут быть  нарушены существованием самовольной постройки. Суд всегда привлекает их к участию в деле.

Как правило, это собственники смежных земельных участков с тем, на котором расположено самовольная постройка, т. е. соседи, причем именно собственники, а не просто проживающие в доме люди.

Если есть возможность, от них нужно получить согласие на сохранение самовольной постройки в письменном виде с оговоркой об отсутствии претензий к застройщику и представить это согласие суду.

В большинстве случаев (все зависит от личного взгляда судьи на ситуацию) достаточно будет просто отсутствия прямых возражений от заинтересованных лиц.

Если право признается на реконструированную квартиру, то письменное согласие от собственников других помещений в доме является обязательным, даже если их 100 или 200 человек. Отсутствие прямых возражений судом принято не будет.

Если возражения поступают, то суд будет рассматривать их по существу и выяснять, действительно ли нарушение права такого лица имеет место быть, насколько оно существенно и может ли являться основанием для невозможности признания права собственности на самовольную постройку.

Сложно сказать, в каком случае возражения заинтересованных лиц будут являться основанием для отказа в иске. Все зависит от конкретной ситуации.

Доказательствами отсутствия угрозы жизни и здоровью людей будут являться положительные заключения экспертов о соответствии самовольной постройки строительным, пожарным и санитарно-эпидемиологическим требованиям.

Никаких дополнительных документов по этому вопросу собирать не нужно.

Прежде чем обратиться в суд, я всегда собираю полный пакет необходимых доказательств и только потом готовлю и подаю исковое заявление. Моя практика показывает, что такой подход является правильным. Когда суд сразу видит все документы, правильно оформленные и содержащие необходимую информацию, то и рассмотрение дела происходит гораздо проще и быстрее.

Нужно понимать, что обращаться только с иском без доказательств, которые подтверждают необходимые условия признания права собственности на самовольную постройку, лишено практического смысла. Суд в любом случае предложит их представить или просто откажет в иске. Поэтому, собирать весь объем доказательной базы придется в любом случае.

Подведу итоговый перечень документов, которые необходимы для признания права собственности на самовольную постройку в суде:

  1. Технический план на постройку;
  2. Отказ администрации муниципального образования выдать разрешение на строительство/ввод в эксплуатацию/оформить постройку в административном порядке либо ответ на заявление о подготовки градостроительного заключения в случае оформления жилого/садового дома/квартиры блочного типа;
  3. Документ, подтверждающий право на земельный участок;
  4. Градостроительное заключение о соответствии постройки градостроительным требованиям, либо иное подобное заключение;
  5. Заключение эксперта о соответствии постройки требованиям противопожарных правил;
  6. Заключение эксперта о соответствии постройки строительным требованиям;
  7. Заключение санитарно-эпидемиологической экспертизы;
  8. Согласие собственников смежных земельных участков/собственников квартир в доме на сохранение постройки.

В зависимости от ситуации, может возникнуть необходимость представить суду дополнительные документы — генеральный план земельного участка, договоры на приобретение участка, результаты лабораторных исследований экспертов и т. п.

Также не забываем, что иск о признании права на самовольную постройку относится к имущественным искам. При подаче такого иска нужно уплачивать государственную пошлину исходя из стоимости постройки и прикладывать к иску подлинник квитанции об уплате государственной пошлины.

За стоимость самовольной постройки можно принять кадастровую стоимость (если объект стоит на кадастровом учете) или обратиться к оценщику за подготовкой отчета (справки) о рыночной стоимости.

Если все сделать правильно, то вероятность положительного решения суда весьма высока.

III. Различие во взглядах судов арбитражных и общей юрисдикции на признание права собственности на самовольную постройку в суде.

Не буду скрывать, суды общей юрисдикции более лояльно смотрят на подобные иски, чем арбитраж. Видимо, это связано со спецификой предмета легализации — в подавляющем большинстве случаев им является индивидуальный жилой дом.

Если самовольно построенный жилой дом не нарушает права третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью, соответствует всем необходимым требованиям и размещен на участке, которым застройщик владеет на законном основании, то надеяться на положительное решение суда можно достаточно уверенно.

Не самую последнюю роль в этом, наверное, сыграла так называемая «дачная амнистия», которая отразила взгляд законодателя на упрощенную возможность строительства и оформления частных домов.

В арбитраже ситуация обратная – застройщиками там выступают владельцы объектов нежилого, коммерческого назначения. Арбитражные суды более глубоко смотрят на сам факт существования самовольной постройки и, в первую очередь, начинают выяснять причину, по которой застройщик не смог получить разрешение на строительство или ввод в эксплуатацию, предпринимались ли такие попытки и насколько они были добросовестными.

В ситуациях «сначала построил, а потом пошел оформлять» в арбитраже очень легко получить отказ в удовлетворении иска.

Наиболее часто арбитраж высказывает следующую позицию:

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.При рассмотрении требований о признании права собственности на объект самовольного строительства в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации истец должен доказать, что он принял меры для того, чтобы начать строительство (реконструкцию) с соблюдением установленного законом порядка.

То есть иск о признании права собственности на самовольную постройку не должен подменять собой упрощенный порядок легализации самовольной постройки, что ставит добросовестного застройщика, соблюдающего все требования действующего законодательства по получению разрешительной документации, в неравное положение с самовольным застройщиком.

В противном случае удовлетворение требований на основании п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении спорного объекта недвижимости, на строительство которого истцом разрешительная документация в установленном законом порядке не оформлялась, влечет создание упрощенного порядка легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Для примера можно ознакомиться с несколькими подобными делами, которые рассмотрены Арбитражным судом Оренбургской области: А47-6753/2016, А47-8531/2016, А47-9422/2017, А47-7002/2018, А47-3547/2018, А47-12089/2019, А47-8188/2019.

Как видно, признание права собственности на самовольную постройку в арбитражном суде довольно проблемная история, которая требует не только сбора «бумажек», но также правильного юридического подхода и обоснования.

Надеюсь, моя статья помогла вам разобраться в порядке оформления самовольной постройки в суде. Процедура это не простая, далеко не дешевая (стоимость, как правило, составляет от 50 000 рублей), а при не правильном подходе очень легко получить отказ. Я искренне советую относится к вопросу серьезно, иначе вы не только не оформите имущество, но и понесете серьезные финансовые расходы впустую.