Признание права собственности на нежилое здание, приобретенное как многоквартирный дом.

Этот случай в какой-то степени характеризует весь смысл решения споров по недвижимости в суде — самое главное правильный подход.

Суть дела:

• Общество глухих в 1936 году по договору купли-продажи приобрело все квартиры в многоквартирном жилом доме, то есть приобрело весь дом целиком.
• После приобретения жилой дом использовался Обществом исключительно как административное здание под клуб.
• Перевод из жилого здания в нежилое не оформлялся, изменение назначения здания было зафиксировано только БТИ.
• Приблизительно в 50-60 годы без надлежащего оформления к зданию был возведен нежилой пристрой, изменена внутренняя перепланировка.
• Общество никак свое право собственности не оформляло и не регистрировало, в распоряжении Общества остался только подлинник договора купли-продажи.
• В 2008 году здание было поставлено на кадастровый учет как административное здание со статусом «ранее учтенный» и фактической площадью 190,9 кв. м. Кадастровый учет был осуществлен без участия Общества, в порядке межведомственного взаимодействия.
• Зарегистрировать право собственности в ЕГРН Общество не могло из-за отсутствия правоустанавливающих документов на административное здание площадью 190,9 кв. м.
• Договор купли-продажи квартир в многоквартирном доме от 1936 г. Росреестр ожидаемо не впечатлил.
• С 2010 года Общество предпринимало неоднократные попытки оформить свое право на здание.
• Ни одна из попыток не закончилась успешно.

О попытках оформления:

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.10.2010 г. по делу А47-4996/2010 в удовлетворении иска Общества о признании права собственности на здание было отказано.

Если посмотреть решение суда, то легко увидеть отсутствие альтернативы у суда. Иск удовлетворять было не на чем. Необходимых доказательств не представлено, представитель Общества на заседания не являлся.

В 2012 году по делу А47-8382/2012 исковое заявление Общества возвращено без рассмотрения.

В 2016 году по делу А47-3397/2016 был достигнут определенный прогресс, через шесть месяцев иск оставили без рассмотрения.

Как была решена задача:

Во-первых, как ни крути, но здание подлежало квалификации в качестве самовольной постройки.

Поэтому, я собрал весь необходимый пакет доказательств для признания права собственности на самострой.

Во-вторых, решено было отказаться от обращения в арбитраж. Арбитражные суды рассматривают иски по самоволкам гораздо серьёзней, чем суды общей юрисдикции.

И потом, заказчик — некоммерческая организация, предпринимательскую деятельность не осуществляет. Почему предыдущие попытки оформить здание были адресованы в арбитраж непонятно. Если бы сразу пошли в районный суд, то может быть и проблем таких не было.

Иск подал о признании права собственности на нежилое здание площадью 190,9 кв. м. Иск намеренно написал без упоминания норм права и ссылок на самовольность постройки. Обстоятельства указал кратко:

• Общество купило многоквартирный дом в 1936 г.
• Здание всегда использовалось как административное.
• Здание учтено в ЕГРН как нежилое с площадью 190,9 кв. м., соответствующей факту.
• Зарегистрировать право в административном порядке не можем из-за отсутствия документов.

Суд первой инстанции встретил меня не то, чтобы сильно неприветливо. Но судье по неизвестным причинам иск не понравился.

К участию в деле суд привлек дополнительно Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области и Российскую Федерацию в лице ТУ Росимущество в Оренбургской области.

Судья истребовал архивное инвентарное дело на здание.

Сотрудник БТИ, который доставил дело, был допрошен как специалист (ст. 188 ГПК РФ) и дал суду объяснения по всей судьбе здания. В том числе по отсутствию сведений об оформлении изменения назначения и самовольной реконструкции.

После этого, суд предложил нашей стороне обосновать возможность признания права собственности на здание, которое не переводилось из жилого в нежилое.

Перед обращением в суд меня этот вопрос тоже беспокоил. Попытался найти законодательство поствоенного периода РСФСР, которое регулировало бы порядок изменения назначения зданий. Ничего найти не удалось.

Для себя сделал вывод, что такая возможность скорее всего не предполагалась вообще.

По мнению суда это являлось серьёзным препятствием для возможности удовлетворить иск. Судья считал, что без проведения процедуры перевода этого здания из жилого в нежилое, иск о признании права удовлетворить невозможно.

Я с этим не согласен.

Существует распространенное заблуждение о том, что признание права собственности судом означает возникновение этого права. То есть, основанием возникновения права является судебный акт. Однако, это не так.

Разрешая требования о признании права собственности, суд лишь подтверждает, что это право возникло у истца по основаниям, предусмотренным ст. 218 ГК РФ. Суд не «рождает» это право из ничего. А лишь констатирует, что право есть, тем самым защищая это право перед третьими лицами.

Например, в Решении Арбитражного суда Оренбургской области от 11.10.2017 г. по делу А47-1540/2017 сформулирована такая позиция:

Иск о признании права собственности рассматривается судом как требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество не связанное с требованиями о возврате имущества или устранением иных препятствий, не связанных с лишением владения.

Истцом по такому иску выступает собственник индивидуально определенной вещи, как владеющий так и не владеющий ею, чьи права оспариваются, отрицаются или не признаются третьим лицом, не находящемся с собственником в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи.

Таким образом, путем признания права может быть осуществлена защита уже возникшего права, существующего, но оспариваемого другими лицами.

Следующий пример, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 июля 2021 г. N Ф08-6498/21 по делу N А53-19244/2020:

Истцом по иску о признании права собственности является собственник индивидуально-определенной вещи, права которого оспариваются, отрицаются или не признаются третьим лицом, не находящимся с собственником в обязательственном или иных относительных отношениях по поводу спорной вещи. В качестве ответчика выступает третье лицо, как заявляющее о своих правах на вещь, так и не предъявляющее таких прав, но не признающее за истцом вещного права на имущество.

Предметом иска о признании права собственности является констатация факта принадлежности истцу права собственности, иного вещного права на имущество. Решение по иску о признании права собственности устраняет сомнение в праве, обеспечивает необходимую уверенность в наличии права, придает определенность взаимоотношениям сторон и служит основой для осуществления конкретных правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом.

Основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца права собственности или иного права на имущество.

Таким образом, иск о признании права собственности — это внедоговорное требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество, не соединенное с конкретным требованием о возврате имущества или устранении иных препятствий, не связанных с лишением владения.

Надлежащим ответчиком по иску о признании права собственности являет прежний собственник либо иное лицо, которое противопоставляет праву истца свое гражданское право. Предъявляя иск о признании права собственности, истец, наряду с другими обстоятельствами, должен доказать факт и основания возникновения у него такого права, а также наличие между ним и ответчиком спора в отношении данного права.

Таких примеров много. Позиция последовательно высказывается в судебной практике.

Самовольное изменение назначения здания и самовольная реконструкция это не одно и то же. У этих явлений разные правовые последствия.

При самовольной реконструкции меняется сам объект недвижимости. Образуется новый объект с новыми характеристиками (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 года). Предполагается, что в этом случае право собственности на прежний, исходный объект, прекращается, т. к. прекращает существование сам объект в связи с его преобразованием.

Поэтому, при самовольной реконструкции надлежащим способом защиты права является иск о его признании.

Однако, при изменении назначения здания этого не происходит. Характеристики здания не меняются, меняется способ его эксплуатации.

Это не может повлечь за собой прекращение права собственности, так как объект остается существовать в том же виде. Меняется только характер его использования.

Поэтому, по моему мнению, самовольное изменение назначения объекта капитального строительства не может являться основанием для отказа в признании права собственности на такой объект, если оно в установленном порядке возникло до такого изменения.

Соответственно, отсутствуют основания для отказа в иске о признании права.

Но спорить на эту тему с судом я посчитал бесперспективным. Велики риски. При отказе в иске надо будет оспаривать решение. Не факт, что получилось бы отменить решение. Вышестоящие инстанции это та ещё рулетка. А заказчику требовался результат.

Поэтому, я сделал по другому.

Попросил оставить исковое заявление без рассмотрения. Суд возражать не стал.

После этого, я просто пошел в канцелярию и спросил, не ушел ли этот судья в отпуск. Мне ответили, что еще нет и отпуск у судьи как раз через месяц. Удачно, однако.

Проходить эти семь кругов ада по переводу здания из жилого в нежилое никто не хотел. Ни я, ни заказчик.

Мы подождали этот месяц и просто подали тот же самый иск заново. Иск был передан на рассмотрение другому судье.

Судья изучил представленные доказательства, уточнил у меня пару обстоятельств по делу и удовлетворил иск.

Никаких вопросов по самовольному изменению назначения здания у судьи не возникло.

То ли не увидел, то ли не придал значения.

Вот такие ситуации бывают на практике. Иногда просто достаточно сменить судью, чтобы всё получилось.

Прискорбно, но как есть.

Решение суда