Приостановление уточнения границ участка в двух территориальных зонах по п. 21 ст. 26 Закона 218-ФЗ, оспаривание решения Росреестра.

Это дело начиналось вполне невинно. Заказчик прочитал одну из моих публикаций, посвященным границам земельных участков, и обратился за помощью.

Суть проблемы:

• Заказчику и его сестре достался земельный участок по наследству.
• Участок был учтён в ЕГРН без координат характерных точек как ранее учтенный.
• Кадастровый инженер выполнил работы по уточнению границ земельного участка и подготовил межевой план.
• Росреестр по Московской области приостановил кадастровый учёт, усмотрев в представленном межевом плане ряд недостатков.
• Среди прочего, Росреестр сослался на расположение участка в двух территориальных зонах и отсутствие в заключении кадастрового инженера обоснования уточнения границ в виде связного текста.
• Остальные нарушения несущественны и упоминать их смысла нет.
• Кадастровый инженер подготовил новый межевой план и обосновал возможность уточнения границ участка, несмотря на их попадание с две территориальные зоны.
• Новый межевой план Росреестр просто проигнорировал.
• Тогда кадастровый инженер обратился с жалобой в апелляционную комиссию Росреестра.
• Комиссия рассмотрела все доводы, вынесла решение, но вопрос о расположении участка в двух территориальных зонах «случайно» был забыт. В итоговом решении его даже не упомянули.

Ситуация на графике:

Смысл всей истории весьма прост: сведения границах участка отсутствовали в ЕГРН и при разработке схемы территориального зонирования в составе Правил землепользования и застройки (далее по тексту — ПЗиЗ) участок заказчика проглядели, «обрезав» 100 кв. м. другой территориальной зоной.

Земельный кодекс РФ прямо указывает, что один земельный участок должен быть расположен только в одной территориальной зоне. То есть, такая ситуация, при которой один земельный участок расположен в двух территориальных зонах, законом не допускается.

Принимая решение о приостановлении кадастрового учёта, Росреестр руководствовался п. 21 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости:

границы образуемого земельного участка, в том числе являющегося лесным участком, пересекают границы территориальных зон, лесничеств, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка в определении местоположения границ таких территориальных зон, лесничеств в документе, на основании которого внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости, или случая образования земельного участка, в том числе являющегося лесным участком, для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также для размещения водохранилищ, иных искусственных водных объектов и иных случаев, установленных федеральным законом.

История участка была на стороне его собственника:

• Земельный участок предоставлен в 1998 г. площадью 1200 кв. м.;
• В 1999 г. площадь земельного участка увеличена до 1297 кв. м.
• В правоустанавливающих документах определено местоположение его границ (т. е. графическая часть в виде изображения конфигурации границ участка, его линейных размеров и привязкой к местности);
• Кадастровый инженер установил, что на фактическая граница земельного участка соответствует правоустанавливающим документам, т. е. без самовольного изменения границ.

Насколько решение Росреестра было правильным? Вопрос спорный.

• Во-первых, в п. 21 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости речь идёт об образовании земельных участков. Однако, мы уточняем границы ранее учтенного земельного участка, а не образуем его как новый объект земельных отношений.
• Во-вторых, участок был образован в 1999 году, тогда же установлены его границы и площадь. При уточнении границ изменяются сведения ЕГРН, фактическое местоположение границ остаётся нетронутым.
• В-третьих, ПЗиЗ приняты в 2017 году, когда правоотношения по землепользованию сложились, участок уже был образован и существовал. Как и любой нормативный акт, ПЗиЗ обратной силы не имеют.

На мой взгляд, оснований для приостановки кадастрового учёта в данном случае нет.

А вот в судебной практике позиции высказывают разные.

К примеру, в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 14.10.2020 N Ф06-65659/2020 по делу N А12-38544/2019 сделан такой вывод:

На основании изложенного следует, что государственный кадастровый учет не осуществляется в случае, если границы земельного участка пересекают границы территориальных зон, лесничеств, как образуемых, так и при уточнениях границ земельных участков, сведения о местоположении которых подлежат внесению в ЕГРН.

Сам Росреестр высказывает сумбурную позицию (Письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 10.10.2017 N 12-3512-ВГ «Об анализе решений о приостановлении»):

Наличие в Законе о регистрации вышеуказанных норм напрямую обуславливает зависимость осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав от качества подготовки ПЗЗ, а именно: в случае наличия в ПЗЗ (утвержденных ими градостроительных регламентов и границах территориальных зон) недостатков вероятность принятия решения о приостановлении возрастает.

В подобных случаях варианта три:

• помахать ручкой части участка и уточнить границы по одной зоне (прогнуться, так сказать, под систему) ;
• оспаривать приостановку Росреестра;
• оспаривать ПЗиЗ.

Я всегда считаю, что двигаться надо от простого к сложному и от меньших потерь к большим.

Поэтому двинулись мы с заказчиком в сторону оспаривания решения Росреестра.

Путь наш получился в прямом смысле «через тернии к звёздам».

Как рассматривалось дело в суде:

Земельный участок расположен в Одинцовском районе Московской области. Поэтому, в порядке п. 2 ст. 22 КАС РФ, административное исковое заявление было подано в Одинцовский городской суд.

Через некоторое время в картотеке Одинцовского городского суда Московской области появилась интригующая отметка «Административное исковое заявление возвращено, дело неподсудно данному суду». Суд посчитал, что  административный иск нужно подавать в другой суд.

Определение суда вовремя мы не получили. Но и ждать его не стали.

Я «в слепую» написал частную жалобу на Определение о возвращении иска и заказчик ее подал. Кто знаком с работой московских судов меня поймет.

По делам об оспаривании решений государственных органов срок для обращения в суд составляет три месяца. Если пропустить этот срок, то суд откажет в иске.

Конечно, можно доказать уважительность пропуска. Но, доказывать что ты не верблюд всегда было и будет самым последним делом.

Срок истекал. Уверенности, что частная жалоба найдет понимание не было. Поэтому повторно подали иск по месту нахождения Росреестра по Московской области.

К сожалению, вот здесь я ошибся. На официальном сайте Росреестра по Московской области был указан адрес в Москве. До этого случая мне не приходилось вплотную заниматься спорами с этим Росреестром и я не подумал сверить сведения официального сайта со сведениями ЕГРЮЛ.

Поэтому, второй иск подали в Дорогомиловский суд г. Москвы. Конечно, нам его вернули. Потому, что юридический адрес Росреестра был в г. Красногорске и иск надо было подавать в Красногорский городской суд.

Что и было сделано. Несмотря на то, что срок на обращение в суд к тому моменту уже вышел. Сидеть и ждать пока Мособлсуд рассмотрит частную жалобу на первое определение не стали.

Но, Красногорский городской суд  исковое заявление тоже возвратил. В картотеке дела поставили отметку «Административное исковое заявление возвращено, дело неподсудно данному суду».

На всякий случай подали частную жалобу. Пусть будет.

К тому моменту прошло больше двух месяцев, но от Одинцовского городского суда не были ни слуху, ни духу. Информация о движении частной жалобы на сайте суда отсутствовала.

Плотно засев за телефон, я взял измором аппарат суда и услышал «А да, вот частная жалоба ваша, лежит. Ждите.». Еще через месяц жалоба ушла на рассмотрение в Мособлсуд.

После возврата иска Красногорским городским судом я пришел к выводу, что московские суды нам явно не рады.

Поэтому, подали административный иск в четвертый раз. Уже по месту жительства сестры заказчика в Павловский районный суд Воронежской области.

Как вы думаете, что мы получили?

Правильно. Возврат иска. Воронежский суд нам тоже не сильно обрадовался.

В аппарате судьи я услышал нечленораздельное:

• у вас московский Росреестр, что вы от нас хотите?
• наш истец указан вторым в шапке иска!
• вы не приложили документы, подтверждающие, что воронежский истец имеет отношение к делу.

Я уже рассказывал эту историю, поэтому буду краток:

Мы подали еще раз иск в Павловский городской суд и его приняли;

На судебное заседание пошла сестра заказчика. Ее там в прямом смысле прессанули и она написала отказ от иска. Суд быстренько дело прекратил.

Пришлось оспаривать и этот судебный акт.

Дело было прекращено неправильно. Заявления об отказе от иска моим заказчиком не подавалось. Однако суд сослался на то, что якобы мой заказчик иск не подписывал, а его подписала за него сестра.

Но административное дело то было возбуждено и заказчик был привлечен в качестве истца. Его процессуальный статус никто не прекращал. При этом, дело прекратили по исковым требованиям обоих.

На этом Павловский городской суд и погорел. Воронежский областной суд это Определение отменил, мою частную жалобу удовлетворил, дело вернул на новое рассмотрение.

К тому моменту нас ждал приятный сюрприз. Мособлсуд отменил самое первое Определение о возврате Одинцовского городского суда и дело вернул на стадию принятия иска к производству.

Историю с Павловским городским судом раздувать не стали. Хотя судья за такие «приколы» явно заслуживает розги. А я бы еще и статуса лишил к чертовой матери. Ну что за поведение такое?

Ладно. Лирика все.

Итак. Дело на рассмотрении в Одинцовском городском суде. Судья тот же, кто возвращал иск.

Заказчик идет на судебное заседание и встречает явное нежелание в чем-то разбираться. Прослушивая аудиозапись судебного заседания я пришел к выводу, что будет отказ в иске. На записи были какие-то бредовые размышления про «Ну вы понимаете, что нельзя? Ведь есть же Правила землепользования и застройки».

Толкование закона, правильное применение норм материального права, оценка доводов административного истца? Я вас умоляю. Зачем такие сложности в жизни. Ведь Правила землепользования и застройки жиесть.

Суд в удовлетворении административного иска отказал. Представитель Росреестра ушел в даль, довольно разгоняя юбкой воздух.

Прождав месяц, решение суда в мотивированной форме мы не получили. В картотеке дела никакой информации не было.

Пришлось апелляционную жалобу опять писать наугад.

Такое вот дело, где почти все процессуальные документы я писал на опыте и воображении, не зная содержания судебных актов, которые оспариваю.

Решение было принято в июне. Апелляционную жалобу подали в суд в июле. В мотивированной форме решение изготовили только в сентябре. Но в решении поставили дату изготовления вторым июля. Если бы ждали решение до конца, то почти наверняка получили пропуск срока на подачу апелляционной жалобы.

Ничего интересного суд первой инстанции не писал. Основная суть отказа:

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Таким образом, приостановление административным ответчиком действий по осуществлению государственного кадастрового учета являлось правомерным и соответствовало положениям ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

То обстоятельство, что земельный участок был создан как объект недвижимости в 1997 году, до введения в действие Земельного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ, а также до утверждения Правил застройки и землепользования территории (части территории) сельского поселения, на что указывает административный истец, ссылаясь на то, что данные правовые акты не имеют обратной силы, выводы суда не опровергает.

Правоотношения, связанные с установлением территориальных зон и их правового регулирования возникли в связи с введением в действие Земельного кодекса РФ и с этого момента положения действующего законодательства, регулирующие правовой режим территориальных зон и земельных участков, расположенных в территориальных зонах, являются обязательными для всех участников земельных правоотношений.

Как пояснил в суде административный истец, ранее в ГКН предусмотренные законом сведения о границах земельного участка не вносились, таким образом, ссылка административного ответчика на положения п. 21 ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является правомерной.

Каких-либо нарушений прав, свобод и законных интересов административных истцов со стороны административного ответчика при рассмотрении настоящего административного дела суд не усматривает.

Последний абзац меня особенно умиляет. Не усмотрел товарищ судья нарушения прав истца. Такие вот откровения.

В Мособлсуде апелляционная жалоба была рассмотрена в октябре.

Во второй раз областной суд Московской области меня не разочаровал. Решение Одинцовского суда было отменено, а моя апелляционная жалоба и административные исковые требования заказчика удовлетворены в полном объеме.

Суд признал решение Росреестра о приостановлении кадастрового учета незаконным.

Надо отметить, что мотивировка отмены решения суда выглядела весьма оригинально. Мособлсуд проигнорировал все мои доводы, на которых я основывал позицию, но указал свои:

Действительно, как это указал суд в своем решение по административному делу, нахождение земельного участка в двух территориальных зонах не соответствует правовому регулированию и создает неопределенность его правового режима.

Однако, суд оставил без внимания правовое регулирование данных правоотношений в отношении земельных участков, образованных до установления нового зонирования территории муниципального образования.

В соответствии с ч. 8 ст. 36 ГрК РФ земельные участки или объекты капитального строительства виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Аналогичная норма приведена в п. 4 ст. 85 ЗК РФ.

Таким образом, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (ст. 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Исходя из приведенных положений, действующее законодательство не содержит запрета на внесение в ЕГРН сведений о фактических границах ранее образованного земельного участка, который в результате нового установления зонирования оказался в двух территориальных зонах.

Сведений о том, что использование земельного участка административных истцов с видом разрешенного использования «для ведения индивидуального жилищного строительства» опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, ни материалы административного дела, ни доводы административного ответчика не содержат.

Пошли по простому варианту без заморочек. Но тоже красиво. Главное, что результат положительный. Росреестр исполнил решение суда и провел кадастровый учет.

Мы победили.

Итак, что было:

• четыре возврата искового заявления;
• одно прекращение дела;
• решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска.

Что удалось отменить:

• один возврат иска;
• прекращение дела;
• решение суда первой инстанции.

Вся история заняла ровно год.

В январе 2022 года Росреестр исполнил решение суда и осуществил кадастровый учет.

Не могу не отметить положительную и добросовестную работу кадастрового инженера, к которому изначально обратился заказчик. Коллега сделал все, что от него требовалось и что он мог сделать в сложившейся ситуации. Самое главное, заключение кадастрового инженера в составе межевого плана было составлено как положено, с необходимым обоснованием.

Большинство кадастровых инженеров в заключении пишут бессмысленный бред и сбегают в кусты на первой приостановке.

Должен выразить уважение заказчику.

Я прекрасно понимаю, какое отношение к таким ситуациям.

Они всегда действуют на нервы и заставляют сомневаться в компетентности юриста. К тому же, работали удаленно, без прямого контакта. Мы ни разу не видели друг друга. Общение ограничилось несколькими телефонными звонками и перепиской.

Моральная стойкость и взвешенный подход заказчика вызывают уважение.

Решение суда

Апелляционное определение

Выписка из ЕГРН с границами