Многие сельхоз производители столкнулись с ситуацией, когда они несколько лет обрабатывали поля внутри паевых земель, а потом на этих землях оказались выделены муниципальные земельные участки с последующим выставлением на торги.

Со стороны администраций идет жесткая дезинформация об отсутствии иных возможностей, кроме аукциона. От ошибочной информации люди теряются, начинают совершать ошибки и в результате остаются без земли и при финансовых убытках.

В этой публикации я расскажу что и как правильно делать в таких случаях.

1. Право на приобретение участков без торгов.

Пункты 1 статей 39.3 и 39.6 Земельного Кодекса РФ устанавливают одинаковые правила, согласно которым приобретение земельных участков осуществляется через торги, за исключением случаев, прямо предусмотренных пунктами 2.

Подпункт 8 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ и подпункт 12 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусматривают,

что без торгов могут быть предоставлены земельные участки крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В свою очередь п. 5.1 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ говорит нам о следующем:

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата — в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

Это один из тех редких случаев, когда норма закона применяется буквально как читается.

Если вы использовали сельскохозяйственные угодья, на которых оказались выделены земельные участки местной администрацией в счет земельных паев (долей), то у вас есть право приобрести эти участки без торгов. Любые заверения в обратном — ложь.

Условия для реализации этого права такие:

  • заинтересованное лицо должно быть крестьянским (фермерским) хозяйством или сельскохозяйственной организацией (ООО, АО и т. п.);
  • поля должны использоваться для сельскохозяйственного производства до выдела на них муниципального участка;
  • не должно быть самовольного захвата земли;
  • земельный участок должен быть выделен в счет земельных долей (паев);
  • заинтересованное лицо должно обратиться с заявлением о предоставлении участка в течении шести месяцев со дня регистрации права муниципальной собственности на него в ЕГРН;
  • льготная цена не более 15% от кадастровой стоимости участка при его выкупе, а в случае аренды плата в размере 0,3%.

На этом этапе у всех возникает вопрос, что нужно сделать, чтобы оформить такие земельные участки.

2. Порядок приобретения участков сельхозназначения по п. 5.1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ.

Так как имеет место приобретение без торгов, то общий порядок действий описан в статьях 39.14 – 39.17 ЗК РФ. Однако, земельный участок уже образован. Предварительное согласование его предоставления не требуется.

Поэтому, начинаем сразу с обращения в администрацию муниципального образования (или иной уполномоченный на принятие подобных решений орган) с заявлением (п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ).

В заявлении надо указать следующую информацию:

  1. фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);
  2. наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
  3. кадастровый номер испрашиваемого земельного участка;
  4. основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований;
  5. вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав;
  6. реквизиты решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если земельный участок предоставляется взамен земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
  7. цель использования земельного участка;
  8. реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории в случае, если земельный участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом и (или) этим проектом;
  9. реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок образовывался или его границы уточнялись на основании данного решения;
  10. почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

Обратите внимание, что с заявлением нужно обратиться в течении шести месяцев со дня регистрации права за муниципалитетом.

Как соблюсти сроки?

Администрации обязаны опубликовать извещение о возможности приобрести землю в течении двух недель с момента регистрации права.

Поэтому, нужно выписывать и внимательно изучать общественно-политические районные газеты и официальные сайты администраций сельсоветов. Освойте публичную кадастровую карту и хотя бы раз в месяц мониторьте обрабатываемые поля на предмет кадастрового учета на них новых участков.

Земельные паи (доли), принадлежащие муниципалитету, выделяются в общем порядке. В связи с чем, будет не лишним следить за извещениями о необходимости согласования проектов межевания. Это верный знак того, что скоро будет выдел и кадастровый учет.

К заявлению нужно прикладывать документы, подтверждающие возможность применения п. 5.1 ст. 10 Закона (пп. 1 п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ).

Существует специальный Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утв. Приказом Росреестра от 02.09.2020 N П/0321.

В этом Перечне нас интересует п. 8 и п. 34, в которых в качестве подтверждающих документов указаны всего лишь:

  • выписка из ЕГРН на земельный участок;
  • выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП на заявителя.

Понятно, что эти документы подтверждают лишь часть условий, соблюдение которых необходимо.

Однако, самое важное, что должно подтвердить заинтересованное лицо – это использование сельскохозяйственных угодий до регистрации права муниципальной собственности. Об этом подробнее чуть ниже.

У администрации будет срок в 30 дней, чтобы рассмотреть заявление. Если принимается положительное решение, то в ответ направляются проекты договоров для подписания, оплаты и дальнейшей регистрации права в ЕГРН.

Если будет отказ, то его придется оспаривать в суде.

3. Как доказать использование земельного участка до регистрации муниципальной собственности.

Использование паевых земель, как правило, возможно только в рамках гражданских отношений на договорной основе в порядке, предусмотренном ст. 14 и 14.1 Закона 101-ФЗ.

Если такой договор аренды есть, то проблем нет. К заявлению прикладываем договор аренды и дело в шляпе.

А что делать, когда договора нет?

На практике часто бывает так, что поля обрабатываются без каких-либо сделок. Причем длительное время.

Здесь нам поможет Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 декабря 2020 года, в пункте 9 которого даны следующие разъяснения:

Наличие условий для предоставления земельного участка, сформированного в счет невостребованных земельных долей, на которые признано право муниципальной собственности, сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения может подтверждаться любыми относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами.

Указанный субъект должен доказать факт использования земельного участка, на передачу в собственность которого он претендует, в соответствии с процессуальными правилами доказывания. В числе таких доказательств использования земельного участка могут рассматриваться как договоры о предоставлении в пользование участка, находящегося в общей долевой собственности, так и любые относимые, допустимые и достоверные доказательства, подтверждающие фактическое использование земельного участка в сельскохозяйственных целях, в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство использовали участок без оформления правоотношений. При этом использование земли должно быть законным и правомерным в том смысле, что толкование нормы пункта 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не должно привести к передаче на льготных условиях земельного участка лицу, действующему недобросовестно и противоправно (например, в ситуациях захвата земельного участка, нарушения законных прав иных лиц и других случаях).

Надо отметить, что подобные исчерпывающие разъяснения были даны ВС РФ и ранее, к примеру в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.07.2017 года № 310-КГ16- 21437.

Из этих разъяснений следует два вывода:

  1. Факт использования земельного участка процессуальными средствами доказывания не ограничен.

Это значит, что можно нести все, что попадется под руку: переписки с собственниками, расписки о получении денег или товара за использование участка, внутренние бухгалтерские документы о списании товарно-материальных ценностей, израсходованных на обработку полей и посевную, разовые договоры на оказание услуг по вспашке полей, статистические отчетности и так далее и тому подобное.

В общем, всё что прямо или косвенно может подтверждать использование земли.

  1. Использование участка не должно быть основано на самовольном захвате.

Нельзя ни с того ни с сего зайти на землю, начать ее обрабатывать, а потом сказать «дайте мне без торгов, я тут пшеницу сеял». Придется подтверждать добросовестность и хоть какие-то взаимоотношения с собственниками земельного участка (пайщиками).

И здесь на лицо следующий вывод:
­
Реализация обсуждаемого права при отсутствии нормальных договорных отношений в административном порядке ограничена.

Почему?

Да потому, что все документы, кроме договоров аренды, будут иметь косвенное доказательственное значение. И должностным лицам всегда проще отказать, чем отдать землю, а потом отвечать перед прокуратурой.

Как следствие, практически безальтернативность судебных разбирательств.

Имейте ввиду:
­
Доказывание фактического использования сельскохозяйственных угодий без правильно оформленных отношений с процессуально-судебной точки зрения мероприятие очень сложное. Если вы сейчас находитесь в такой ситуации и подозреваете, что скоро будет выдел муниципальных долей, не тяните время. Займитесь вопросом прямо сейчас. В ходе рассмотрения дела в суде это будет гораздо сложнее.

Добавить комментарий:

Нажимая кнопку "Добавить комментарий" вы подтверждаете, что ознакомились и согласны с политикой конфиденциальности и даете согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с Федеральным Законом №152-ФЗ от 27.07.2006 "О персональных данных". Предоставленные данные являются кофиденциальными и не разглашаются ни при каких обстоятельствах.