Приобретение земельного участка под жилым домом из общего домовладения без его раздела, часть I.

Это типичная проблема для районов старой сложившейся застройки, когда небольшие пятачки земли застраивались всеми мыслимыми и немыслимыми способами. Ситуация, которая изначально не казалась особо сложной, в результате вышла из-под контроля и затянулась почти на два года.

Сразу схема, чтобы было наглядно понятно о чем речь:

Мой доверитель собственник дома А. Его цель была проста как три рубля – оформить земельный участок в собственность в границах фактического землепользования.

Дом Б – это жилой дом, имеющий статус самовольной постройки. Никаких правоустанавливающих документов на него не было. В доме было зарегистрировано по месту жительства то ли 5, то ли 7 человек, в общем большая толпа народу (за давностью прошедших лет точное количество не помню).

Техническая инвентаризация была общая на два дома. Вся эта история по привычке обозвана домовладением. Земельный участок на кадастровом учете, на первый взгляд, не стоял.

Главные проблемы ситуации:

1. Земельный участок под домом Б был небольшой площади. Его размер не соответствовал предельным минимальным размерам. Образовать самостоятельный участок с такой площадью нельзя.
2. «Табор» зарегистрированных лиц в доме Б. Постоянно там жил один человек. По его словам дом достался по наследству от матери и помимо нее наследников была «целая куча». Местонахождение половины зарегистрированных лиц никто не знал.

Получалась патовая ситуация. В таких случаях либо приобретают весь участок под двумя домами в долевую собственность, либо делят большой участок на два маленьких.

Однако здесь нельзя было реализовать ни первый вариант, ни второй.

Для первого варианта надо признание права собственности на дом Б хотя бы за кем-то, для того чтобы исключить статус самостроя. Никто этим заниматься из владельцев дома не хотел.

Для второго варианта у участка под этим домом не хватало площади. После размышлений, доверитель согласился отрезать часть своего участка, чтобы добавить необходимые квадраты дому Б. Однако, и в этом случае мы возвращались к предыдущему «но».

Когда кругом одно «но», я придерживаюсь философии небезызвестного товарища Боярова из Русского транзита – Когда не знаешь что делать, делай шаг вперед.

Первым шагом стала подготовка схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Участок сформировали только под домом А.

Немного порадовал кадастровый инженер. Он нашел в реестре земельный участок под домом А, который был учтен как «ранее учтенный», но без координат границ. Адрес участка совпадал с адресом дома. Но площадь соответствовала общей площади всего домовладения.

Схема была подготовлена. Заявление подано в администрацию. В ответ получен отказ в утверждении схемы.

Со ссылкой на п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ администрация потребовала согласования «раздела» домовладения с собственниками дома Б.

Юридическое отсутствие собственников у самостроя никого не волновало.

С одной стороны это не было проблемой. Но было непонятно с кем согласовывать конкретно  и где искать товарищей, которые канули в неизвестном направлении. Вызывала много вопросов правовая природа такого согласования.

Сосед, который постоянно проживал в доме Б, тоже особо не рвался что-то подписывать. Мычал, вздыхал, разводил руками и бормотал что-то про «съедят меня родственники заживо».

Одним словом, я отправился прямиком в суд с административным иском о признании отказа администрации незаконным.

У меня был козырь.

Почтовые адреса у домов были разные. Это натолкнуло на мысль, что возможно под жилым домом Б тоже учтен в реестре самостоятельный участок. Я не ошибся.

В те годы поиск сервиса Росреестра работал отвратительно. Найти через него ничего не удалось. Пришлось перебирать все кадастровые номера руками. На археологические раскопки ушло два дня. Кадастровый квартал, будь он не ладен, оказался весьма большим.

Но результат того стоил.

Под домом Б действительно был учтен в реестре самостоятельный земельный участок как «ранее учтенный». Причем с маленькой площадью, которая была очень близка к реальности.

Теперь делить явно было нечего. Участки уже стоят на кадастре и существуют как объекты земельных отношений. Осталось уточнить их границы и передать в собственность.

Также в иске я указал, что администрация забежала намного вперед. Указанное основание для отказа не соответствовало ст. 11.10 ЗК РФ.

Образованный земельный участок под обоими жилыми домами отсутствовал, соответственно вопрос должен стоять не о разделе (чтобы что-то разделить, это что-то сначала надо создать), а лишь о согласовании границ с заинтересованными лицами. Но, это уже второй этап Мерлезонского балета.

Суд мои доводы оценил благосклонно, иск удовлетворил. Администрация обжаловала решение, но безуспешно. Апелляционная инстанция с решением суда согласилась, избранную правовую позицию поддержала.

Немаловажную роль в этом сыграл найденный земельный участок под жилым домом Б.

Получив решение суда, мы стали готовится к повторному обращению в администрацию и уже думали, что скоро все кончится.

Но как в дурных шаблонных фильмах, из кустов выскочила рояль и сказала громкое «Бу».

Продолжение обзора здесь.

Решение суда