Приобретательная давность на земельные участки и недвижимое имущество.

• Оглавление:
• 1. Что такое приобретательная давность.
• 2. Условия для признания права собственности по приобретательной давности.
  • Срок приобретательной давности.
• 3. Применение приобретательной давности в судебной практике.
  • Порядок исчисления срока приобретательной давности.
  • Применение давностного приобретения к государственному (муниципальному имуществу).
• 4. Как оформить на себя земельный участок или другую недвижимость по приобретательной давности.
  • Как доказать условия приобретательной давности.
  • Государственная регистрация права собственности.

В этой публикации будем рассматривать такой способ приобретения права собственности как приобретательная давность.

В контексте статьи только недвижимость и земля.

В публикации будет использоваться термин «давностный приобретатель» — это лицо, которое претендует на право собственности.

1. Что такое приобретательная давность.

Давность приобретения является одним из оснований возникновения права собственности, прямо предусмотренных законодательством. Способ этот древний как мир и существовал еще в римском праве, называясь интригующим термином «usucapio».

В двух словах суть можно объяснить как «собственность со временем»: владея вещью определенный срок приобретаешь ее в собственность.

Гражданский кодекс РФ посвятил приобретательной давности ровно одну статью, которая содержит более сложное для понимания определение (п. 1 ст. 234 ГК РФ):

Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Итак, в результате приобретательной давности собственность возникает после 15 лет добросовестного, непрерывного и открытого владения. Собственность может возникнуть как на земельные участки, так и на любой другой объект недвижимого имущества (квартира, жилой дом, нежилой здание, помещение и т. п.).

Реализовать приобретательную давность можно только обратившись в суд и признав право собственности в судебном порядке. Иных способов не предусмотрено.

В пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» дано важное уточнение:

По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

2. Условия для признания права собственности по приобретательной давности.

Из данного выше определения выделяются следующие условия владения имуществом, при соблюдении которых можно претендовать на собственность:

• Добросовестность;
• Непрерывность;
• Открытость;
• Отсутствие договорных отношений;
• Срок владения не менее 15 лет.

Применение перечисленных условий в судебной практике расшифровано в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Переводим на простой язык:

Добросовестность – никаких противоправных захватов и тому подобных действий. Допускаются: устные и письменные сделки дарения, купли-продажи и т. п.; владение бесхозяйными, брошенными объектами.

Открытость – владелец не должен прятаться от окружающих, не должен скрывать факт использования объекта. Если ночью огородами пробираться на садовый участок и собирать вишню, то это не открытость владения.

Непрерывность – владения нельзя лишаться против воли весь предусмотренный законом срок.

Отсутствие договорных отношений – объект не должен быть передан в аренду, временное пользование и т. п. В противном случае любой арендатор, протянувший 15 лет в арендуемом помещении автоматически становился бы его собственником.

Понимание этих условий и правильная подача обстоятельств суду является залогом успеха. На практике давностные владельцы часто попадают в неприятные ситуации и получают отказ в иске из-за того, что неправильно трактуют предусмотренные законом условия и ошибочно преподносят свою позицию суду.

Судами установлено, что спорным объектом истцы пользовалось на основании безвозмездного пользования. Это исключает возможность применения давности приобретения. Все потому, что истцы и не пробовали доказать передачу им жилого помещения в собственность и добросовестность своего владения.

Срок приобретательной давности.

По моему мнению, рациональней будет исходить из общего срока приобретательной давности в 18 (восемнадцать) лет, а не 15 (пятнадцать) лет.

3. Применение приобретательной давности в судебной практике.

Долгое время приобретательная давность на практике работала из рук вон плохо, судьи в лучшем случае ее игнорировали, а в худшем отказывали под любыми предлогами.

По моему мнению, это связано в первую очередь с некорректным разъяснением критериев добросовестного владений, указанных в пункте 15 ППВС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, приведенной выше.

Формулировка «получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности» свела возможность практической реализации к нулю.

Что значит «не знало и не должно было знать об отсутствии основания у него права»? Не могу представить себе такой случай в реальной жизни на практике.

В контексте приобретательной давности на земельные участи и другие объекты недвижимости предполагается, что имущество попадает во владение не стандартным способом.

Стандартный, легальный способ — это заключение письменного договора с его последующей регистрацией в порядке действующего на тот момент закона.

Сделки с недвижимостью всегда подлежали заключению в письменной форме, а право собственности на нее — регистрации. Знание закона презюмируется.

Следовательно, когда лицо каким-то иным образом получает в свое владение объект недвижимости, без заключения письменного договора с регистрацией права, то оно просто не может не знать, что такое мероприятие незаконно и собственность у него в этом случае не возникает.

Именно из-за этого львиная доля рассмотрения таких исков заканчивалась неудачно.

Суды ссылались на очевидное понимание бесправности владения вещью, что толковалось как недобросовестность.

Наконец, в Определении от 20 марта 2018 г. N 5-КГ18-3 Верховный суд был вынужден поправить сам себя и по другому истолковал критерий добросовестности:

По смыслу приведённых положений Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в их взаимосвязи, приобретательная давность является законным основанием для возникновения права собственности на имущество у лица, которому это имущество не принадлежит, но которое, не являясь собственником, добросовестно, открыто и непрерывно владеет в течение длительного времени чужим имуществом как своим.

Длительность такого открытого и непрерывного владения в совокупности с положениями об отказе от права собственности и о бесхозяйных вещах, а также о начале течения срока приобретательной давности с момента истечения срока давности для истребования вещи предполагают, что титульный собственник либо публичное образование, к которому имущество должно перейти в силу бесхозяйности либо выморочности имущества, не проявляли какого-либо интереса к этому имуществу, не заявляли о своих правах на него, фактически отказались от прав на него, устранились от владения имуществом и его содержания.

Целью нормы о приобретательной давности является возвращение фактически брошенного имущества в гражданский оборот, включая его надлежащее содержание, безопасное состояние, уплату налогов и т.п.

Добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями.

Добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество положениями статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности.

Напротив, столь длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права, особенно в отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре.

В том числе и в случае владения имуществом на основании недействительной сделки, когда по каким-либо причинам реституция не произведена, в случае отказа собственнику в истребовании у давностного владельца вещи по основаниям, предусмотренным статьёй 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо вследствие истечения срока исковой давности давностный владелец, как правило, может и должен знать об отсутствии у него законного основания права собственности, однако само по себе это не исключает возникновения права собственности в силу приобретательной давности.

Требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения противоречит смыслу положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, легализовать такое владение, оформив право собственности на основании статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом в силу пункта 5 статьи 10 названного кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Более того, само обращение в суд с иском о признании права в силу приобретательной давности является следствием осведомлённости давностного владельца об отсутствии у него права собственности.

Как видите, разница с толкованием ППВС от 29 апреля 2010 г. N 10/22 существенная. Новый подход устранил неопределенность в критерия добросовестности, после чего суды стали охотнее применять ст. 234 ГК РФ на практике.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 26 ноября 2020 г. N 48-П эту позицию утвердил:

С учетом пункта 18 того же постановления, посвященного пункту 4 статьи 234 ГК Российской Федерации в прежней редакции, приведенное понимание добросовестности не препятствовало при определенных обстоятельствах приобретению по давности владения имущества и тем лицом, которое могло знать об отсутствии у него оснований приобретения права собственности по сделке. Таким образом, изложенный в пункте 15 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации критерий добросовестности отражает сложность добросовестности как оценочного понятия, допускающего ее различные проявления применительно к различным категориям дел.

Складывающаяся в последнее время практика применения положений о приобретательной давности свидетельствует, что для признания владельца добросовестным при определенных обстоятельствах не требуется, чтобы он имел основания полагать себя собственником имущества. Добросовестность может быть признана судами и при наличии оснований для понимания владельцем отсутствия у него оснований приобретения права собственности.

Понимание добросовестности давностного владения, подразумевающее, что лицо при получении владения должно полагать себя собственником имущества, лишает лицо, длительное время владеющее имуществом как своим, заботящееся об этом имуществе, несущее расходы на его содержание и не нарушающее при этом прав иных лиц, возможности легализовать такое владение, вступает в противоречие с целями, заложенными в статье 234 ГК Российской Федерации.

На основании такого подхода в п. 1 резолютивной части Постановления от 26 ноября 2020 г. N 48-П определена общеобязательная к применению позицию о толковании добросовестности владения:

Признать пункт 1 статьи 234 ГК Российской Федерации не противоречащим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой при решении вопроса о добросовестности владения лицом земельным участком, переданным ему прежним владельцем (гаража и земельного участка) по сделке с намерением передать свои права владельца на недвижимое имущество, не повлекшей соответствующих правовых последствий, как об условии приобретения права собственности на земельный участок по давности владения эта норма по своему конституционно-правовому смыслу не предполагает, что совершение такой сделки (в которой выражена воля правообладателя земельного участка на его отчуждение и которая была предпосылкой для возникновения владения, а в течение владения собственник земельного участка не проявлял намерения осуществлять власть над вещью) само по себе может быть основанием для признания давностного владения недобросовестным и препятствием для приобретения права собственности на вещь (земельный участок) в силу приобретательной давности.

Таким образом, основная проблема из-за которой суды отказывались положительно рассматривать иски по ст. 234 ГК РФ в настоящий момент устранена и приобретательная давность вполне жизнеспособна.

Порядок исчисления срока приобретательной давности.

Начало течения срока определено в п. 4 ст. 234 Гражданского кодекса РФ:

Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, — не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.

Понимать это нужно следующим образом:

• если право собственности зарегистрировано не было, то срок нужно считать с того дня, когда земля или недвижимость получены во владение;
• если право собственности зарегистрировано было, то срок отсчитывается с даты государственной регистрации права.

Многие спрашивают, причем здесь регистрация права и как она может быть у давностного приобретателя.

В 2019 году был принят Федеральный закон от 16.12.2019 N 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» с целью защиты прав добросовестных приобретателей жилых помещений, которые на момент сделки не знали об отсутствии прав на распоряжение помещением у контрагента, но в отношении принадлежности которых имеются претензии у публично-правовых образований.

Действует этот закон с 01.01.2020 г.

Обобщено можно сказать, что вторая часть п. 4 ст. 234 ГК РФ распространяется на случаи, когда сделка в отношении объекта недвижимости признана недействительной.

Вернемся к исчислению срока.

Для правильного отсчета срока определяем день начала его исчисления и просто прибавляем 18 лет (15 в зависимости от ситуации).

Если сроки вышли, то можно обращаться с иском в суд.

Пункт 3 ст. 234 ГК РФ содержит важное уточнение:

Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Под правопреемством имеется ввиду универсальное или сингулярное (наследство, реорганизация юридического лица и т. п.).

На примере:

• 01.2000 г. Иван по устному договору дарения приобрел садовый земельный участок.
• 01.2010 г. он умер.
• Наследником является Петр.
• После 01.01.2018 г. Петр может обратиться в суд с иском о признании права собственности на участок в порядке приобретательной давности, прибавив к своим 8 годам 10 лет Ивана.

Также срок не будет прерываться, если давностный владелец (указано в п. 15 ППВС 10/22):

• Успешно истребует вещь из незаконного владения другого лица, не являющегося собственником;
• Передаст объект другому лицу во временное владение. Например по договору аренды или ссуды.

Применение давностного приобретения к государственному (муниципальному имуществу).

В данном случае всё зависит от обстоятельств и того имущества, о котором идет речь.

В общем смысле ответ положительный – государственное (муниципальное) имущество по приобретательной давности оформить в собственность можно.

Об этом не совсем прямо, но указано в п. 16 ППВС 10/22:

Поскольку с введением в действие Закона СССР «О собственности в СССР» (01.07.1990) утратила силу статья 90 ГК РСФСР 1964 года, согласно которой исковая давность не распространяется на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения, с указанной даты в отношении государственного имущества действуют общие положения об исчислении срока исковой давности.

В силу пункта 4 статьи 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В этой связи течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества может начаться не ранее 01.07.1990. При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

Обособленное место в этом правиле занимают земельные участки.

В Определении Конституционного Суда РФ от 11 февраля 2021 г. N 186-О сделан однозначный вывод:

Занятие без каких-либо правовых оснований несформированного земельного участка, заведомо для владельца относящегося к публичной собственности, не может расцениваться как не противоправное, совершенное внешне правомерными действиями, т.е. добросовестное и соответствующее требованиям абзаца первого пункта 1 статьи 234 ГК Российской Федерации.

Это значит, что просто так занять «ничейную» землю, прождать 18 лет, а потом прийти в суд и потребовать такой земельный участок в собственность не получится.

Самовольный захват земельного участка является самовольным и спустя 18 лет.

Однако, не могу не отметить, что в ранее указанном Постановлении КС РФ от 26 ноября 2020 г. N 48-П суд одобрил возможность применения давностного приобретения к земельному участку, ранее предоставленного на праве пожизненного владения.

Представляется, что такая позиция высказана в совокупности с п. 9.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»,  согласно которого:

Если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Также необходимо отметить, что приобретательная давность не распространяется на неприватизированные земельные участки, порядок приобретения которых определен отдельными положениями Земельного кодекса РФ.

4. Как оформить на себя земельный участок или другую недвижимость по приобретательной давности.

Как указывалось выше, оформление возможно только в судебном порядке. Со всеми вытекающими последствиями.

Обращение в суд будет:

• Если у объекта спора есть собственник и он известен, то в порядке искового производства, путем предъявления иска о признании права собственности. Ответчик – собственник.
• Если собственника нет, он не известен и не должен быть известен, то в порядке особого производства, путем подачи заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. Заинтересованное лицо – местный Росреестр.

Перед обращением в суд обязательно надо продумать правовую позицию, что и как говорить, побеспокоится о доказательствах.

Государственная пошлина уплачивается:

• Если обращение в исковом производстве, то иск имущественный и государственная пошлина оплачивается исходя из стоимости объекта (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, пп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ);
• Если обращение в порядке особого производства, то 300 рублей в суды общей юрисдикции, и 3 000 рублей в арбитраж.

Иски и заявления подаются в суд по месту нахождения земельного участка или объекта недвижимости (исключительная подсудность).

Срок рассмотрения дел разный. Как правило, суды до последнего ищут собственника или его наследников. Обычно такие дела рассматриваются от двух месяцев до полугода.

Последовательность действий:

• Определяемся с правовой позицией;
• Получаем согласие свидетелей на дачу показаний;
• Собираем возможные и доступные доказательства;
• Подготавливаем иск или заявление и приложения к ним;
• Оплачиваем государственную пошлину;
• Подаем готовые документы в суд;
• Участвуем в судебных заседаниях;
• Получаем положительное решение суда.

Как доказать условия приобретательной давности.

Каких-то исключительных доказательств по делам этой категории нет.

Доказываем любыми доказательствами, которые можем представить в суд:

• Свидетельские показания;
• Договоры, соглашения, расписки о получении денег;
• Квитанции об оплате коммунальных ресурсов, членских взносов и т. п.

Самое главное обстоятельство, которое нужно доказать – добросовестное приобретение объекта во владение. На этом срезаются чаще всего.

Государственная регистрация права собственности.

С решением суда обращаемся в Росреестр через МФЦ за регистрацией права собственности.

Согласно абз. 2 п. 1 ст 234 ГК РФ право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Регистрация права собственности – обязательный этап. Осуществляется в обычном порядке, как любая другая регистрация вещного права. Основанием для регистрации в данном случае будет вступившее в законную силу решение суда.

Государственная пошлина оплачивается в размере 300 или 2000 рублей, в зависимости от объекта права.

По результатам государственной регистрации получаем выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах с вожделенным номером регистрации собственности.