Преимущественное право на выдел земельного пая при двух проектах межевания.

Суть спора:

• Фермер заключил с несколькими пайщиками договор аренды части паевого массива. По определенным причинам, которые не важны в контексте обзора, заключить договор аренды в установленном Законом 101-ФЗ порядке возможности не было.
• До фермера арендуемая часть массива не обрабатывалась более 30 лет. Фермер понес значительные расходы на обработку земли.
• На следующий год одна из сельскохозяйственных организаций, которой принадлежал значительный объем паев в этом массиве, инициировала процедуру выдела аккуратно в границах поля, которое обрабатывал фермер. На готовенькое потянуло, так сказать.
• Фермер и пайщики-арендодатели такого поворота не ожидали, поэтому заранее выделить земельные доли не успели.
• Проект межевания земельных участков организации подготовлен 29 мая, извещение опубликовано 30 мая.
• Проект межевания земельных участков и извещение фермера — 18 июля.
• Исходный земельный участок сельскохозяйственного назначения, из которого выделялись паи, сведений о границах в ЕГРН не имел.
• Пайщики-арендодатели и организация подали друг другу возражения относительно размера и местоположения выделяемых участков.
• В результате спор оказался в суде.

Возражения на проект межевания организации:

Возражения были поданы от имени одного из пайщиков-арендодателей.

Фермер долго добивался от кадастрового инженера организации возможности ознакомиться с проектом межевания. Проект был выслан ему на электронную почту.

Ознакомившись и сравнив его с проектом перераспределения земель муниципального образования, фермер увидел, что границы выделяемого участка определены не правильно и выходят за границы паевого массива, накладываясь на земли крестьянских (фермерских) хозяйств.

Эти земли в период земельных реформ 90-х годов передавались в аренду фермерам. Один из таких фермеров, на участок которого было наложение, оказался пайщиком-арендодателем моего фермера-заказчика.

Это обстоятельство и было указано в качестве возражений на проект межевания организации. Дополнительно указали, что этот участок уже передан в аренду моему фермеру-заказчику.

Возражения на проект межевания фермера:

Организация подошла формально и указала лишь общие фразы про пересечение с границами земельного участка, который она выделяет по ранее подготовленному проекту и не соответствие требованиям, предъявляемым к проекту межевания.

Что сделала организация после получения возражений:

Для того, чтобы убрать наложение на земли КФХ, кадастровый инженер подготовил новый проект межевания, в котором изменил границы и площадь образуемого участка. Разница составила более 10%.

Проект межевания был датирован той же датой, что и первый. Опубликовывать извещение о согласование нового проекта межевания организация не стала. А обратилась с иском в суд о признании возражений пайщиков необоснованными, приложив второй проект.

В иске указали, что:

• границы по проекту никуда не накладываются, за пределы паевого массива не выходят;
• договор аренды с фермером является недействительным, т. к. заключен не со всеми пайщиками, а только с частью, в нарушение требований Закона 101-ФЗ.

Про первый проект межевания тактично промолчали. Какой проект с неправильными границами? Ничего не знаем. Вот, пожалуйста вам проект, дата — 29 мая, границы в порядке.

Сильная позиция. Когда пайщики ознакамливаются с проектами межевания у кадастровых инженеров, практически никто и никогда не забирает его копию (не фотографирует). Когда нет подтверждения того, что было изначально, доказать подмену невозможно. Просто нечем.

В этом случае моим заказчикам повезло. Кадастровый инженер выслал им проект межевания на электронную почту.

Как рассматривалось дело:

Ко мне фермер обратился когда иск уже лежал в суде. Участия в досудебных мероприятиях я не принимал.

Фермер хотел сохранить за собой землю.

Если опустить маловажные факты, то суть спора упирается в то, на основании какого проекта межевания должен быть выделен участок — фермера или организации. То есть, спор о преимущественности выдела.

Надо заметить, что в судебной практике достаточно распространена позиция о преимущественности выдела того пайщика, кто первый подал извещение о согласовании проекта межевания в газету. Суды считают, что кто первый подал извещение в газету, у того и тапки.

Я решил, что надо обращаться со встречным иском и просить суд признать недействительным выдел земельного участка организацией, снятии возражений организации и определении размера и местоположения земельного участка, выделяемого по проекту межевания доверителя.

Моя основная позиция по встречному иску:

1. Проект межевания организации, представленный в суд, не прошел процедуру согласования со всеми пайщиками. Первоначально был подготовлен другой проект, который был представлен моему доверителю по электронной почте. В новом проекте межевания другие границы и площадь, значит это новый земельный участок требующий новой процедуры согласования.
2. По этой причине проект межевания организации нельзя признать согласованным. Такой проект не может являться основанием для выдела земельного участка и никаких правовых последствий за собой для его заказчика не влечет.
3. Раз проект межевания организации не согласован и нет оснований признавать его согласованным, то отпадают доводы по возражениям организации на проект межевания фермера-пайщиков. Их проект, в свою очередь, подлежит признанию согласованным, а участок — выделению.
4. Помимо этого я указал, что кадастровый инженер организации не в полном объеме использовал исходные данные, требуемые по закону для подготовки проекта, не соблюдены пропорции сельскохозяйственных угодий в выделяемом участке (выделялась только пашня).

Для подтверждения доводов о различии участков по двум проектам межевания, подготовленных по заказу организации, я обратился в стороннюю кадастровую организацию, в которой мне подготовили сравнительное заключение с выводами.

В ходе рассмотрения дела организация ожидаемо заявила довод о наличии у нее преимущества на выдел по мотивам первичного опубликования извещения.

На это я возразил заранее подготовленным доводом о том, что само по себе извещение о необходимости согласования размера и местоположения выделяемого участка не является каким-то образующим юридическим действием и никаких правовых последствий за собой не влечет. Основанием для выдела земельного участка является согласованный проект межевания земельных участков, а не извещение о его согласовании. Действующее законодательство не связывает возникновение безусловного права на выдел участка с опубликованием такого извещения.

Нет согласованного проекта межевания —  нет никаких прав на выдел участка.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении обоих исков.

Организации отказал, признав обоснованным мой довод о необходимости повторного согласования после изменения границ и площади участка.

А в удовлетворении нашего иска отказ выглядел весьма «грязным». Помимо того, что суд первой инстанции признал за  организацией право на преимущественный выдел, суд еще зеркально применил к нашему иску все остальные доводы, которые я писал в обоснование своего встречного иска в отношении проекта межевания организации.

То есть, вменил нам ряд недостатков по оформлению проекта межевания и признал несоответствие выделяемого участка пропорциям сельскохозяйственных угодий на один пай. Хотя сама организация никаких доводов на эту теме не заявляла.

Само собой, такой поворот меня сильно возмутил.

Апелляционная жалоба была написана и подана.

Потом пришла пандемия, всех закрыли по домам и на заседание апелляционной инстанции я попал только в мае.

К моему удивлению, апелляционная инстанция положительно оценила мои доводы и признала, что право на выдел земельного участка в счет земельных долей возникает только после завершения процедуры согласования проекта межевания, а не с момента публикации извещения в газете.

Апелляция признала, что если первый проект межевания является несогласованным, то он никаких преимуществ за собой не влечет. Выдел может быть осуществлен по проекту, который подготовлен позже, если никаких оснований для признания его несогласованным не имеется.

Вывод суда первой инстанции о несоблюдении пропорций сельскохозяйственных угодий был признан недоказанным, так как никаких доказательств этому недостатку в материалах дела не имелось.

Решение суда первой инстанции отменено, наш встречный иск удовлетворен.

Кассационная инстанция оставила всё без изменений.

Можно сказать, что на территории региона был принят судебный акт, который изменил сложившуюся практику по таким делам.

Апелляционное определение