Право собственности на землю крестьянского (фермерского) хозяйства, частично переданной в аренду.

Обстоятельства:

• Доверитель был главой крестьянского (фермерского) хозяйства, которому в 1991 году предоставлен земельный участок 37 га.
• Земля предоставлена в период земельной реформы в рамках Указа Президента РФ от 27.12.1991 N 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР».
• В подтверждение выдано Свидетельство от 26.03.1992 г. на право собственности по форме, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. N 177 «Об утверждении форм Свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».
• По Свидетельству в собственность предоставлено 37 га.
• К Свидетельству шла схема земельного участка одним контуром 37 га.
• До 2017 года доверитель не предпринимал юридических действий ни с участком, ни с документами.
• В 2017 году обратился в Росреестр за постановкой участка на кадастровый учет.
• Участок учли в ЕГРН как «ранее учтенный» без сведений о виде разрешенного использования и категории земель.
• В целях внесения в ЕГРН необходимых сведений доверитель обратился в администрацию района, которая отказала ему.
• Администрация сослалась на Распоряжение, на основании которого было выдано свидетельство на право собственности и в котором было указано на передачу в собственность только 22 га, а 15 га — в аренду.
• Администрация считала, что доверитель имеет право только на 22 га.
• Доверитель хотел сохранить за собой 37 га.

Как решилась ситуация:

Я не увидел смысла обжаловать отказ администрации. Считаю, что правильным подходом в таких спорных случаях является иск о признании права.

Суть ситуации в том, что Распоряжение, которым предоставлен участок, и Свидетельство, выданное на основании этого Распоряжения, противоречили друг другу.

Склоняюсь к тому, что правоустанавливающий документ именно Свидетельство, а не Распоряжение администрации.

Но надо понимать, что на момент проведения земельной реформы 90-х годов ряд норм противоречил друг другу.

Так, согласно п. 1 ст. 5 Закона РСФСР от 22 ноября 1990 г. N 348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» на основании заявления гражданина, изъявившего желание вести крестьянское хозяйство, земельный участок передается ему в частную собственность или в аренду решением районного (городского), сельского (поселкового) Советов народных депутатов.

В тоже время, согласно п. 6 Указа Президента РФ от 27.12.1991 N 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» местной администрации обеспечить выдачу гражданам, ставшим собственниками земли, соответствующих свидетельств на право собственности на землю, которые имеют законную силу до выдачи документов, удостоверяющих это право.

Получается коллизия. Один нормативный акт связывает возникновение права с решением органа власти, а другой со свидетельством на право собственности. Хотя свидетельство выдавалось на основании решений.

На мой взгляд, здесь на помощь приходит п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»:

признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. N 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».

Как видим, в дальнейшем законодатель связал возникновение прав именно со свидетельствами.

Положительным моментом выступало и то, что с доверителем никогда не заключался договор аренды земельного участка площадью 15 га, ни рубля арендной платы оплачено не было.

К Свидетельству прилагалась схема расположения участка, которая все 37 га фиксировала единым массивом.

Точку в этом вопросе мог поставить Проект перераспределения земель колхоза. Это такой специальный картографический материал, в котором обычно графически изображалось какие земли кому принадлежат и к чему относятся.

Иск был подан. Рассмотрение дела шло не особо бойко, администрация возражала ссылаясь на те же самые доводы, что в отказе.

Суд по своей инициативе истребовал Проект перераспределения, который хранился в архиве местного отделения Росреестра. Проект представлял собой большое полотно бумаги, сшитое из нескольких листов формата А3. Все земельные участки были указаны условными обозначениями, расшифровка которых приводилась в правом верхнем и нижнем верхнем углу полотна.

К сожалению, фотографий Проекта у меня не сохранилось, увы.

Все дружно уставились в Проект.

Земельный участок доверителя был выделен одним контуром, но цветами слегка разных оттенков. Что-то вроде фиолетового и чуть-светло-фиолетового.

Смотрю условные обозначения: фиолетовая — собственность (список собственников в верхнем углу Проекта), чуть-светло-фиолетовое — аренда (список арендаторов в нижнем углу).

Ну, думаю, приплыли. Молчу. Что будет, то будет.

Судья и представитель администрации еще несколько секунд смотрели на карту, потыкали пальчиками в участок доверителя и… со словами «ну да, здесь всё в собственности» судья сложил карту!

И я понимаю, что они не увидели расшифровку условных обозначений в нижнем углу, где был приведен список арендаторов. Или судья не захотел увидеть, не знаю, объяснить не могу. Но когда судья сел в своё кресло «отправления правосудия» он чуть слегка улыбнулся своим мыслям.

В общем, суд иск удовлетворил и за доверителем осталось 37 га. Такие вот бывают чудеса. Не всегда всё плохо.

Вообще-то, оснований для отказа в признании права на все 37 га, на мой взгляд, не было в любом случае. Свидетельство на право собственности администрация не оспаривала. А признание ранее возникших прав законодатель связывал именно со свидетельствами.

Но кто его знает, как бы дело повернулось.

Решение суда