- Оглавление статьи:
- 1. Порядок уточнения границ земельного участка;
- 2. Применение порядка уточнения границ земельных участков при рассмотрении земельных споров в суде;
- 3. Документы о праве на участок и документы, определявшие местоположение границ земельного участка при его образовании;
- 4. Границы, существующие на местности пятнадцать лет и более (фактические границы).
Доброго дня, уважаемые читатели.
В предыдущей статье я рассказывал о том, что такое уточнение границ земельного участка и в каких случаях оно необходимо.
На практике просто огромное количество вопросов возникает о порядке уточнения границ участков. В этой статье об этом и поговорим.
1. Порядок уточнения границ земельного участка.
Порядок уточнения границ земельных участков определен в п. 10 ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.:
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.
В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
За весь период существования кадастрового учета приведенные правила, по большей части, оставались в неизменном виде. Ранее они определялись п. 9 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в различных интерпретациях, смысл которых можно свести к действующей редакции.
Приведенная формулировка объемная и довольно сложная для понимания. На практике она применяется следующим образом:
- В первую очередь границы уточняются по сведениям, которые содержатся о границах участка в документе о праве (правоустанавливающем документе).
- Если в документе о праве таких сведений нет, либо их недостаточно, либо нет самого документа, то границы уточняются по сведениям, которые содержатся в землеотводных документах.
- Если таких документов нет или в них не хватает сведений, то границей земельного участка считаются существующие на местности 15 и более лет искусственные или природные объекты, которые отделяют участок от других (фактические границы земельного участка).
Указанный порядок имеет последовательный характер применения, а не альтернативный. Это очень важно.
Если сведения о границах есть в документе о праве на участок, то определять границы по существующему 15 лет забору на местности нельзя. Точно также нельзя сразу определять границы по забору, игнорируя землеотводные документы.
2. Применение порядка уточнения границ земельных участков при рассмотрении земельных споров в суде.
Положения п. 10 ст. 22 Закона о регистрации недвижимости применяются судами при рассмотрении земельных споров о границах участков.
Самый простой пример подобных споров:
Собственник участка хочет уточнить границы и обращается к соседу за согласованием. Сосед отказывает, так как считает, что смежная граница должна проходить в другом месте. И тоже начинает уточнять границы участка.
Оба соседа обращаются в суд с исками об установлении границ участков.
В этом случае суд должен выяснить следующие обстоятельства:
- имеются ли изначальные документы о праве, то есть документы, на основании которых участки были образованы и предоставлены их первым владельцам?
- если имеются, то возможно ли из них определить местоположение границ участков?
- если нет возможности или нет первичного документа о праве, то имеются ли землеотводные документы на участки?
- если землеотводных документов нет или в них недостаточно сведений, то где и сколько существуют фактические границы участков 15 лет и более?
Любой иной подход будет не правильным. Потому, что границы земельных участков уточняются не хаотично и не как хочется их собственникам, а в порядке, который определен законом.
Часто мне приходится встречать попытки найти, так называемую, «историческую» границу участка. На вопрос, что понимается под «исторической» границей я обычно слышу «это место, где забор всегда стоял» или что-то созвучное.
Так вот, такой формулировки как «это место, где забор всегда стоял» и понятия «историческая» граница закон никогда не содержал и не содержит. Поэтому, не имеет никакого значения, где стоял забор в 80-х годах, если на момент уточнения границ участка последние 15 лет забор был расположен в другом месте.
3. Документы о праве на участок и документы, определявшие местоположение границ земельного участка при его образовании.
Документы объединены в один пункт потому, что издавались они, как правило, совместно. Однако, бывают случаи, когда на руках у землевладельца имеется что-то одно.
Перечень таких документов законом не определен.
Вот их основные виды, которые встречаются на практике:
- свидетельства о праве собственности на землю;
- государственные акты на землю;
- договоры о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование для строительства жилого дома;
- чертежи, планы границ и схемы расположения земельных участков, утвержденные уполномоченными органами при предоставлении участка;
- схемы, карты, планы, утвержденные райкомземами;
- любые другие подобные документы.
В контексте уточнения границ участков под документом о праве (землеотводном документе) понимается изначальный документ, на основании которого участок был образован и предоставлен первому владельцу.
Переход земельного участка в собственность последующих владельцев происходит либо по сделкам (купля-продажа, дарение, мены и т. п.) либо иным способом (наследство, реорганизация юридического лица и т.п). В таких документах сведения о границах земельного участка не указываются никогда. Во всяком случае, за годы своей практики я такого не встречал ни разу, хотя теоретически это не исключено.
Поэтому, с точки зрения уточнения границ подобные правоустанавливающие документы никакой практической пользы не несут и нужно изучать самый первый документ о праве, на основании которого участок был предоставлен изначально.
Такие документы о праве в практике иногда называют первичными документами.
Наглядные примеры:
Практически во всех подобных документах максимум полезной информации о границах участка – это линейные размеры. Единично встречаются случаи, когда указаны точные сведения, из которых можно достоверно установить местоположение границ.
Выполняющий уточнение границ земельного участка кадастровый инженер должен попытаться определить границы участка из имеющихся в указанных документах сведений.
И только в случае отсутствия такой возможности – проводить уточнение по фактическим границам участка.
4. Границы, существующие на местности пятнадцать лет и более (фактические границы).
Объекты искусственного происхождения – это стены домов, хозяйственных построек, сараев, бань, гаражей, заборы и иные ограждения, автомобильные дороги, железнодорожные пути и прочие линейные объекты.
Природные объекты – это лесопосадки, лесополосы, овраги, реки, ручьи и аналогичные объекты.
Самое главное – такие объекты должны визуально отделять земельный участок от соседних.
Для того, чтобы определить границу участка по таким объектам нужно установить, где они последний раз без изменений были расположены 15 или более лет.
Объясняю на наглядном примере:
- Земельный участок был окружен забором с 1980 года по 2003 год без изменения его местоположения. То есть, 23 года.
- В 2004 году одна из границ участка изменила свое местоположение путем перестановки забора на два метра в сторону от участка, т. е. в 2004 году участок расширился.
- В 2007 году был перенесен забор другой границы на 1,5 метра в сторону от участка, т. е. участок опять расширили.
Границы земельного участка уточняются в 2020 году. Каким образом? По забору, который существовал с 1980 года по 2003 год.
Потому, что в соответствии с п. 10 ст. 22 Закона о регистрации недвижимости мы установили границы участка, которые существовали без изменений более 15 лет. Следовательно, именно такая граница считается установленной и согласованной между собственниками смежных участков.
А как определить границы этого участка в 2024 году? По забору, который существовал с 2007 года по 2023 год. Потому, что он просуществовал на местности без изменений последние 15 лет.
Наиболее часто встречающиеся документы, в которых зафиксированы сведения о существовании фактической границы участка:
- Генеральные или ситуационные планы участка, составленные органами технической инвентаризации (БТИ);
- Ортофотопланы местности;
- Картографические материалы государственного кадастра недвижимости масштабом 1:5000 и крупнее.
Самое главное, чтобы из этих документов можно было определить местоположение фактических границ и время их существования.
Наглядные примеры:
Заключение:
Каким бы сложным не показался вопрос о порядке установления границ участка на первый взгляд, на самом деле в нем нет ничего сверхъестественного. Главное иметь правильное понимание и не питать ложных иллюзий.
На этом все. Буду рад, если изложенный материал оказался для вас полезным.
Александр Горяинов
Автор статьи, земельный юрист-практик