Освобождение земельного участка от застройки чужим зданием коммерческого назначения.

Преамбула дела:

• В 2015 году доверитель купил земельный участок с расположенным на нём зданием магазина.
• После покупки здание было сдано в аренду и арендатор использовал его под кафе.
• К зданию доверителя было пристроено другое здание коммерческого назначения, тоже используемое под кафе.
• Это кафе было построено так, что являлось пристройкой к соседнему многоквартирному дому, занимало всё расстояние до здания доверителя, часть земельного участка доверителя и его крыша конструктивно лежала на крыше и несущей стене здания доверителя.
• Все природные осадки с крыши кафе падали на крышу доверителя, которая постоянно шла плесенью внутри, несущая стена покрылась трещиной.
• Доверитель хотел добиться сноса этого соседнего кафе полностью.
• Собственником соседнего кафе являлось физическое лицо.
• До обращения ко мне доверитель подавал иск в районный суд по месту нахождения объектов, но дело было прекращено по мотивам подсудности арбитражному суду. Определение вступило в законную силу.
• Дело имело продолжение еще на два отдельных судебных спора и затянулось на три года.

Для наглядного понимаю привожу схематичное изображение спорной ситуации:

С земли это выглядело приблизительно вот так (изображение схематическое, реальные размеры объектов другие):

О перспективах:

В первую очередь я объяснил доверителю, что шансов добиться полного сноса кафе нет.

Такие ситуации квалифицируются как самовольное занятие земельного участка. По правилам ст. 304 ГК РФ и ст. 60 ЗК РФ самовольное занятие земельного участка пресекается путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Применение такого способа защиты неразрывно связано с принципом его соответствия степени нарушения. Верховный суд РФ обычно использует такую формулировку (к примеру, Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 сентября 2019 г. N 5-КГ19-139):

Исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, избранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов, либо публичных интересов.

Простыми словами это значит, что если право нарушается 2 кв. м. чужого здания, то просить снести надо 2 кв. м., а не все 1000 кв. м.

В данном случае перспектив сноса кафе целиком не было. Были определенные шансы добиться сноса той части кафе, которая была размещена непосредственно на земельном участке.

Я согласился заняться делом при условии требований о сносе той части кафе, которая располагалась на участке. Доверитель принял условия.

На момент подачи иска были известны следующие факты:

• Здание кафе не было введено в эксплуатацию, но как на ОНС было признано право собственности решением местного городского суда 2006 года.
• По факту же здание кафе было полностью достроено и много лет вполне успешно эксплуатировалось.
• Предыдущий собственник земельного участка к участию в деле 2006 года не привлекался.
• Земельный участок под кафе стоял на кадастровом учете как под многоквартирным домом.
• Собственник кафе оказался чем-то вроде местного «владельца заводов, газет-пароходов». Помимо самого кафе ему принадлежало еще половина квартир в этом небольшом многоквартирном доме. Кафе и квартиры представляли собой единую систему внутренних помещений.
• Со слов доверителя, хозяин кафе утверждал о наличии разрешения на застройку от предыдущего собственника участка.

Очень сложная ситуация. Слишком много «но» и «если».

В целом, картина мне представлялась следующим образом:

• Оснований для занятия земельного участка доверителя зданием кафе нет, никаких соглашений между ними на размещение кафе на участке не заключалось. О подобных соглашениях с предыдущим собственником сведений не было.
• Кафе должно признаваться самовольной постройкой. Это было не самостоятельное здание, а пристройка к многоквартирному дому. Соответственно, требовалось не разрешение на строительство, а разрешение на реконструкцию многоквартирного дома. Его никто никогда не выдавал.
• Кафе большей свой частью располагалось на земельном участке под многоквартирным домом. Законность такой постройки с точки зрения градостроительства была весьма спорной.
• Кафе использовало конструктивные элементы здания доверителя, что влекло за собой прямой ущерб — несущая стена прямо под крышей кафе пошла трещинами.

Нарушение прав доверителя было налицо и объективно требовало защиты. Но такая категория дел на практике рассматривается осторожно и суды обычно не спешат принимать радикальные решения о сносе. Тем более, при такой сложной судьбе спорного объекта и длительности его существования.

Как рассматривалось дело:

По словам доверителя, у собственника кафе были какие-то проблемы и он никогда не получал корреспонденцию. Сотрудникам кафе получать корреспонденцию тоже было запрещено.

Очень глупая и вредная стратегия.

С момента введения в действие ст. 165.1 ГК РФ о юридически значимых сообщениях такая тактика перестала работать, и неполучение корреспонденции стало проблемой получателя, а не отправителя.

Мы решили этим воспользоваться и адресом ответчика указали адрес кафе.

Было важно попасть на первые судебные заседания без участия ответчика.

• Во-первых, для того чтобы оценить реакцию судьи.
• Во-вторых, чтобы услышать первичные вопросы суда и дать на них ответы без вмешательства ответчика.
• В-третьих, чтобы предложить кандидатуры независимых экспертов, на адекватность которых можно было рассчитывать.

Арбитражные суды консервативно относятся к извещениям сторон и их участию в деле. Если сторона при надлежащем извещении не ходит на процессы, то это всегда расценивается как «проблемы утопающих».

Стратегия себя оправдала и первые три судебных заседания ответчика не было. Заседания прошли тихо и мирно.

Судья выяснял подробности претензий, обстоятельства дела, задавал уточняющие вопросы. К участию в деле были привлечены третьи лица, в том числе предыдущий собственник земельного участка.

Такие делам не рассматриваются без назначения судебно-строительной экспертизы.

Еще до обращения в суд я обращался за консультацией в экспертно-строительные организации. Хотелось понять, есть ли строительная возможность частичного демонтажа здания. Не приведет ли это к обрушению всей постройки или нарушению конструктивной целостности многоквартирного дома, с которым кафе было неразрывно связано.

Результат консультация обнадеживал. Если ОКС не находится в аварийном состоянии, то можно проводить реконструкцию как в сторону увеличения его конструктивных элементов, так и в сторону уменьшения. То есть, при соблюдении технологии возможен частичный демонтаж практически любой постройки.

Отсутствие ответчика в судебных заседаниях позволило заявить ходатайство о назначении экспертизы и предложить нейтральные экспертные организации, шансы подкупа которых (случаи далеко не редкие) со стороны ответчика стремились к нулю. При отсутствии возражений суд поручил проведение экспертизы организации, которая предложила меньшую стоимость работы.

Первый раз ответчика я увидел только на осмотре кафе экспертом в рамках экспертизы.

Неполучение писем (которые суд исправно направлял по месту регистрации) сыграло злую шутку. Было видно, что ответчик неприятно удивлен явлением эксперта и не знал о рассмотрении дела. Изучив определение суда, ответчик позволил провести осмотр.

После того, как заключение эксперта поступило в материалы дела, ответчик обеспечил свое участие в деле через представителей.

Заключение эксперта подтверждало нарушение прав доверителя и возможность частичного демонтажа здания кафе с земельного участка доверителя.

Помимо демонтажа кафе с земельного участка, эксперт со ссылкой на нормы противопожарной безопасности указал на необходимость соблюдения между зданием доверителя и кафе ответчика расстояния в три метра. То есть, где то 1,3 м земельного участка доверителя и 1,7 м земельного участка под многоквартирным домом.

Я сомневался в перспективах дополнительного расстояния, т. к. к соблюдению противопожарных расстояний суды относятся крайне скептически. Тем не менее, по согласованию с доверителем было принято решение об уточнении иска в этой части. Мы стали требовать демонтировать кафе на расстоянии 3 метра от стены здания доверителя.

Представители ответчика боролись как львы:

• приходили ко мне в офис и пытались то ли запугать, то ли уговорить;
• написали многостраничные возражения на исковое заявление и заключение эксперта (весьма грамотные, стоит признать);
• полтора часа пытали эксперта в судебном заседании;
• представили распоряжение главы города о предварительном согласовании места размещения пристроенного кафе, акт выбора земельного участка для строительства пристроенного кафе, ситуационный план (выкопировка из генерального плана города), договор аренды земель от 2005, акт согласования с жильцами дома строительства пристроенного кафе с юго-
  западной стороны;
• приобщили к материалам дела расписки от имени предыдущего собственника земельного участка, по которым ответчик якобы платил деньги за согласие на занятие земельного участка и пристройку к зданию.

Эти расписки стали самой большой проблемой и могли похоронить всё дело.

Дело в том, что в арбитражном процессе просто так подобные доказательства не опровергнуть. По сути, единственный способ — заявить о фальсификации доказательств по ст. 161 АПК РФ.

Доказательством фальсификации расписок, причем косвенным, а не прямым, может служить несоответствие фактической даты исполнения документа дате, указанной в нем. То есть, составление документа задним числом.

Предыдущий собственник в суд не являлся, никаких пояснений не давал. Связи с ним со стороны доверителя не было. С учетом того, что расписки были датированы 2005-2007 годами, каким-либо иным способом доказать их фальсификацию было явно невозможно.

Такие обстоятельства проверяются экспертизами на давность документа, которые могут заключаться как в исследовании давности личной подписи в документе, так и в исследовании давности самого документа в целом (на искусственное старение и т. п.).

Это очень дорогие и долгие экспертизы. В Оренбурге их делает только одна организация, которая не стесняется в ценообразовании.

Мы прикинули стоимость экспертиз по всем представленным распискам и вышла очень большая сумма, рисковать которой доверитель был не готов.

Поэтому, пришлось ограничиться ссылкой на п. 48 ППВС 10/22 от 29.04.2010 г. и п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», согласно которым отсутствие возражений предыдущего собственника здания относительно действий, нарушающих его право собственности на имущество, не является основанием для отказа в удовлетворении требования последующего собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения.

Мои возражения заключилась в следующем:

• расписка о получении денежных средств это не соглашение и не договор аренды;
• сама по себе оплата согласия не является основанием для отказа в освобождении земельного участка от застройки чужим ОКС;
• предыдущим собственником земельного участка являлось юридическое лицо, а расписки были подписаны от имени его директора как физического лица;
• таким образом не понятно кто давал согласие: директор от своего имени или юридическое лицо.

Но ответчик и его представители допустили самую большую ошибку, ставшую для них фатальной.

Они ничем не опровергли заключение эксперта. Иными словами, не представили заключение другого эксперта с иными выводами, которые могли бы поставить под сомнение выводы судебного эксперта.

Это распространенная ошибка на которой спотыкаются очень часто. Были такие ошибки и в моей практике.

Суд удовлетворил наш иск в полном объеме.

Дело в суде первой инстанции мы выиграли. Так сказать, с триумфом и фанфарами.

Апелляция и кассация:

Ответчик пытался оспорить решение суда.

Поменял представителей.

Заказал внесудебное экспертное исследование. Заключение этой экспертизы ни в коем случае не разрешало демонтировать кафе под угрозой разрушения зданий чуть ли не всей округи. Я даже не удивился, когда его прочитал.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции требовал приобщить это заключение в качестве дополнительного доказательства и назначить повторную экспертизу.

Наша сторона возражала.

Подход суда апелляционной инстанции меня напугал. Характер вопросов был таков, что коллегия склонялась сохранить здание.

Но, тем не менее, суд апелляционной инстанции отказал ответчику и оставил решение без изменений.

А вот Арбитражный суд Уральского округа меня порадовал.

На утверждения ответчика о невозможности частичного демонтажа кафе, председатель коллегии весьма разумно, на мой взгляд, ответил тем, что какие предложения в этом случае у ответчика? Оставить всё как есть? На каком основании?

Справедливая, законная и обоснованная позиция.

Кассация оставила судебные акты без изменений.

Казалось бы, мы выиграли процесс и все хорошо.

Но это было только начало.

Дело в картотеке арбитражных дел