Оспаривание торгов по земельным участкам, которые ранее были переданы в аренду на основании п. 5.1 ст. 10 101-ФЗ.

Общая картина:

Два арбитражных спора. Основные моменты одинаковы, но в деталях есть пара фундаментальных различий.

Фермеры много лет обрабатывали сельскохозяйственные угодья, входящие в состав единого паевого землепользования. По фермерской терминологии – обрабатывали поля.

В один прекрасный момент эти поля оказались выделенными муниципалитетом в счет земельных долей как самостоятельные земельные участки.

В мае право муниципальной собственности на участки было зарегистрировано. Фермеры обратились с заявлением о предоставлении им этих участков. К тому моменту посевную уже провели.

Должен сделать акцент – это были просто заявления с формулировкой «дайте землю». Фермеры не имели юридического опыта, не обращались к юристам. Никаких ссылок на основания и порядок получения участков без торгов.

Глава администрации отдал им эти земельные участки в аренду на полгода с формулировкой «пока так, а потом новый заключим».

В декабре их поставили перед фактом – на право аренды их земельных участков объявлены торги. Фермеры приняли в них участие, но проиграли. На аукцион нарисовалась «крутая» фирма, которая просто перебила деньгами.

На момент обращения ко мне, ситуация складывалась следующим образом:

Фермеры хотели сохранить за собой землю и были очень недовольны поведением местной администрации. Земля сельскохозяйственного назначения требует постоянной обработки и вложения денег. В результате выставления участков на аукцион его победитель пришел на всё готовое.

Фермеры имели право на приобретение земли без торгов по п. 5.1 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения:

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата — в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Но так как это право было нарушено, и участки уже были переданы в аренду третьему лицу через торги, то ситуация сильно осложнилась.

Чтобы забрать участки, нужно сначала оспорить торги и договор аренды. А потом добиться заключения договора с ними. Ведь первое не обязательно автоматически приводит ко второму.

Как рассматривалось дело фермера-1.

Выше упоминалось, что фермер-1 обратился с заявлением в арбитражный суд о признании недействительным постановления, которым администрация назначила торги.

К моменту завершения рассмотрения заявления судом, аукцион состоялся и с победителем был заключен, право аренды зарегистрировано в ЕГРН.

Суд отказал фермеру по мотивам ошибочного способа защиты права. Отказ суда обоснован. В данном случае имел место спор о праве на участок, связанный с оспариванием уже существующего права аренды третьего лица.

Такие споры не могут быть рассмотрены в рамках 24 главы АПК РФ.

Интересно другое. Суд установил и признал право фермера на приобретение участков без торгов.

Компания, которая выиграла торги, в судебном заседании серьезно себя не проявила. Ни одно значимое обстоятельство оспорено не было.

Фермер-1 обратился ко мне сразу после того, как получил отказ суда.

Мне не понравилось пассивное поведение победителя торгов. Участки были достаточно большие по площади и представляли экономическую ценность. Легкомысленное отношение к такому активу выглядело сомнительным.

К тому же, в доказательствах фермера-1 было несколько недостатков, которые при правильной позиции могли быть признаны недопустимыми и поломать всю картину.

На мой взгляд, для победителя торгов были хорошие шансы обжаловать решение. Поэтому, я предложил фермеру самому подать жалобу. Цель в том, чтобы суд апелляционной инстанции признал выводы суда первой инстанции обоснованными. В таком контексте обычно используется слово «засилил».

Всё вышло по плану. Суд апелляционной инстанции подтвердил правомерность вывода суда первой инстанции о праве фермера на применение п. 5.1 ст. 10 Закона 101-ФЗ и его нарушение проведением аукциона.

Так как решение вступило в законную силу, то при новом обращении в суд оно имели преюдициальный характер.

Важно отметить, что фермер правильно обратился с заявлением о заключении договора аренды на новый срок до окончания первого договора аренды (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ). Земельное право в части своевременного обращения с заявлениями очень консервативно.

Обратились с новым иском в суд:

• о признании торгов недействительными;
• о признании договоров аренды недействительными с применением реституции и обязанием победителя торгов возвратить участок администрации;
• обязанием администрации заключить договор аренды на новый срок.

Самые важные обстоятельства были уже установлены вступившим в законную силу решением суда и пришлось потратить время только на обоснование суду необходимость удовлетворить требование об обязании заключить договор аренды.

Все получилось. Суд иск удовлетворил в полном объеме. Попытки обжаловать решение оказались безуспешными.

Новый договор аренды был заключен.

Как рассматривалось дело фермера-2.

Здесь все сложнее. Фермер-2 не сделал ровным счетом ничего полезного. Самое главное, он не обратился с заявлением о заключении нового договора аренды до окончания действия первого договора.

Самым спорным выглядел следующий момент:

• право муниципальной собственности на участок зарегистрировано;
• фермер обратился с заявлением о заключении договора по п. 5.1 ст. 10 Закона 101-ФЗ;
• договор был заключен, т. е. право фермера на приобретение участка реализовано;
• торги были объявлены после того, как этот договор аренды прекратил свое действие;
• фермер не обратился с новым заявлением.

Получается, что право фермера было реализовано, ведь договор аренды с ним был заключен. Дальше применяются общие правила заключения нового договора аренды (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ).

Но так, как фермер не подал своевременно заявление о заключении нового договора, то свое право на аренду участка без торгов он утратил.

Эти обстоятельства меня весьма сильно смущали. Прям ахиллесова пята всей истории.

При ведении дел я стараюсь не бежать впереди паровоза. Чем проще первый «заход», тем легче он понимается судьями. Уточнить позицию никогда не поздно.

Так и было сделано. Уточнил исковое заявление, исправив недостатки, на которые указал суд в Определении об оставлении иска без движения.

Позицию в иске изложил просто – обрабатывал участок, его выставили на торги чем нарушили мое право, отдайте обратно.

Организация-победитель торгов в этом деле также вела себя пассивно. В основном сопротивлялась администрация. Но недостаток правового сопровождения и отсутствие опыта у главы сделал свое дело. Судья нормально подошел к рассмотрению дела и уже по первому заседанию стало понятно, что «внутреннее убеждение» убеждается в мой сторону.

Но вот поведение победителя  торгов не давало мне покоя.

Участок огромный. Спорить было с чем и было за что. Но никакой адекватной реакции не было. Ну пришел представитель, ну что-то там проговорил на счет добросовестного приобретения участка. С такой позицией можно было вообще не ходить.

Когда такое поведение процессуального оппонента то варианта два:

• в позиции есть фундаментальная ошибка, которую видят все кроме меня и поэтому особо не переживают, зная что в любом случае будет отказ;
• некомпетентный представитель.

Рассчитывать на второй вариант дело не благодарное, поэтому рекомендую всегда исходить из первого.

Несмотря на отсутствие прямых возражений, я все таки уточнил свою позицию по делу заранее подготовленным доводом.

Дело в том, что после окончания срока действия договора аренды, заключенного на шесть месяцев, никаких юридических значимых действий не произошло. Администрация не направила в адрес фермера уведомления о прекращении действия договора и не потребовала вернуть участок по акту приема-передачи.

Особо в подробности я вдаваться не стал, а сослался на положения п. 2 ст. 621 ГК РФ и указал, что раз участок арендодателю не возращен, до окончания действия договора аренды ни одна из сторон не заявила о его прекращении, то договор считается продленным на неопределенный срок (в пример привел Определение ВС РФ 310-ЭС19-25907 от 20.05.2020 г).

Мы даже аренду хотели заплатить за этот год, вот видите платежка не прошла? Администрация реквизиты поменяла, а новые сообщить отказалась. Мол мы вас знать не знаем, у нас арендатор вообще другой.

Вот вам письмо администрации.

Получается интересная картина. Участок по акту приема-передачи фермеру передан? Передан. Фермер участок администрации возвратил? Нет. А как же администрация могла этот участок передать третьему лицу?

Позицию также дополнил ссылкой на пп. 7 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, согласно которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок предоставлен на праве аренды.

Скажу так. Судья не то чтобы стал вдаваться в подробности моих доводов. Но факт повторной передачи участка без его возврата вызвал интерес и в решении суда он был отмечен.

По итогам, суд принял нашу сторону и иск удовлетворил. Попытки обжалования успеха не принесли. В дальнейшем с фермером был заключен договор аренды без торгов.

Можно сказать, что экспроприированные участки были успешно экспроприированы обратно.

Возникла такая же проблема по п. 5.1 ст. 10 Закона 101-ФЗ? Обращайтесь, присылайте документы — будем разбираться.

Дело фермера-1
Дело фермера-2