Оспаривание (снижение) кадастровой стоимости
земельных участков и недвижимости

• 1. Из чего состоит услуга по оспариванию кадастровой стоимости;
• 2. Примеры из практики;
• 3. Преимущества;
• 4. Как заказать услугу;
• 5. Цена снижения кадастровой стоимости;
• 6. Что такое кадастровая стоимость и зачем её оспаривать;
• 7. Результат снижения кадастровой стоимости;
• 8. Процедура уменьшения кадастровой стоимости.

В 2020 году проведена очередная массовая оценка земельных участков на территории Оренбургской области в целях установления их кадастровой стоимости. Результат государственной оценки явно завышен по сравнению с реальной рыночной стоимостью. Снижение кадастровой стоимости сейчас как никогда актуально.

Последние результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов и промышленности в Оренбургской области утверждены Постановлением Правительства Оренбургской области от 15.10.2020 г. № 858-п.

В услугу оспаривания кадастровой стоимости входит:

• Предварительный анализ перспективы;
• Запрос необходимых документов и сведений из ЕГРН;
• Оценка рыночной стоимости объекта;
• Подготовка отчета об оценке;
• Подготовка административного искового заявления;
• Формирование пакета процессуальных документов;
• Подача административного искового заявления в суд;
• Рассмотрение дела в суде;
• Получение решения суда.

Уменьшение кадастровой стоимости выполняется "под ключ". Ориентировочный срок оказания услуги составляет три месяца.

Объективная возможность оспаривания кадастровой стоимости в Оренбурге с 2021 года есть только в судебном порядке. Комиссия в 100% случаев принимает отрицательные решения.

Примеры оспаривания кадастровой стоимости на практике:

Пример № 1:
Дело № 3а-1098/2022

Архивная кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 г. была определена в размере 31 881 735,15 рублей. В судебном порядке удалось добиться ее повторного снижения до 7 467 000 рублей и обойти ограничения закона о дате действия оспоренной кадастровой стоимости.

Пример № 2:
Дело № 3а-993/2021

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2020 г. была определена в размере 9 025 628,91 рублей. Мы снизили ее до 93 500 рублей. Результат оспаривания составил 1% от первоначальной кадастровой стоимости, разница 99%.

Пример № 3:
Дело № 3а-1579/2021

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 г. была определена в размере 5 360 514,26 рублей. Мы снизили ее до 2 037 000 рублей. Разница между размером кадастровой стоимости до оспаривания и после составила 62%.

Пример № 4:
Решение комиссии № 02-11-22/2020-471

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 г. была определена в размере 40 515 744,15 рублей. Мы снизили ее до 16 614 000 рублей. Разница между размером кадастровой стоимости до и после составила 58,99%.

Во втором случае заказчик будет платить налог 1 402 рубля вместо 135 384,43 рублей. Цифры говорят сами за себя.

Снижаем кадастровую стоимость для собственников и арендаторов:

• Земельных участков любого назначения, в том числе сельскохозяйственного назначения;
• Торговых и офисных центров и зданий;
• Промышленных и строительных объектов капитального строительства;
• Прочих нежилых помещений и зданий;
• Складских комплексов;
• Элитной жилой недвижимости;
• Коттеджей, таунхаусов и СНТ.

Преимущества:

Специализируемся на снижении кадастровой стоимости более 10 лет. Не допускаем грубых ошибок и неожиданностей.

Как заказать услугу:

С мнениями заказчиков о моей компетенции можно ознакомиться в разделе "Отзывы и рекомендации". В разделе "Судебная практика" доступны обзоры дел из моей практики.

*Цена услуги:

Оставить заявку на услугу:

Сообщите кадастровый номер объекта недвижимости. Проведем предварительную оценку и я свяжусь с вами. Это бесплатно.

Какие документы нужны:

• Паспортные данные собственника объекта;
• Нотариальная доверенность на представление интересов (от 1 500 рублей у любого нотариуса);
• Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах;
• Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта;
• Отчет о рыночной стоимости объекта на дату определения кадастровой стоимости;
• Административное исковое заявление;
• Документы, подтверждающие направление административного иска и приложений в адрес ответчиков;
• Диплом о высшем юридическом образовании;
• Подтверждение квалификации оценщика.

Что такое кадастровая стоимость и зачем её оспаривать:

Согласно ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно ч. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В пп. 2 п. 1 ст. 3 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

Таким образом, спецификой определения кадастровой стоимости является её массовость. Она определяется не в отношении индивидуального объекта недвижимости, а сразу в отношении всех объектов, которые расположены на территории.

Массовая оценка не позволяет учесть большинство индивидуальных особенностей земельных участков и объектов недвижимости, непосредственно влияющих на их стоимость, и являющимися рыночными факторами. Рыночные факторы, в свою очередь, напрямую влияют на цену. Реальная рыночная стоимость двух расположенных рядом объектов может существенно различаться из-за различных факторов. При проведении государственной кадастровой оценке такие факторы учесть объективно не возможно.

Поэтому, в большинстве случаев кадастровая стоимость сильно завышена, по сравнению с реальной рыночной ценой.

Если кадастровая стоимость высокая, собственник переплачивает налог на земельный участок и объект недвижимости, так как он рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. В соответствии с Налоговым кодексом РФ, именно по кадастровой стоимости исчисляется земельный налог с учетом ставок и льгот.

Кадастровая стоимость также напрямую влияет на размер аренды государственного или муниципального имущества и на определение 70% отсечки для определения налоговой базы от прибыли по сделкам с землёй и недвижимостью.

Земельный налог - это местный налог, денежные средства поступают в бюджет муниципального образования. Чем больше кадастровая стоимость земли и объектов капитального строительства, тем больше денег поступает в местный бюджет. Поэтому, государство заинтересовано в завышенной кадастровой стоимости.

Именно для того, чтобы избежать таких ситуаций, законодательство и предусматривает специальную процедуру установления кадастровой стоимости земли и ОКСов в размере их рыночной стоимости. Которая позволяет собственникам платить налоги исходя из справедливой, рыночной оценки недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Результат оспаривания кадастровой стоимости:

Результатом оспаривания кадастровой стоимости является её установление в размере рыночной стоимости, опеределённой на основании отчёта об оценке рыночной стоимости. Отчёты об оценке подготавливаются оценщиками.

Никаких волшебных способов уменьшения на 90%, как это пишут в рекламных объявлениях, просто нет. На пальцах это выглядит так:

• Есть объект, у которого кадастовая стоимость 1 000 000 рублей;
• Оценщик определяет его реальную рыночную стоимость, которая составляет 600 000 рублей;
• По результатам прохождения процедуры кадастровая стоимость будет установлена в размере 600 000 рублей.

Всё. Никаких тайных способов, волшебных вариантов или никому неизвестных методик.

Если кадастровая стоимость оспаривается в судебном порядке, то суд может назначить по делу судебную оценочную экспертизу. В этом случае кадастровую стоимость установят в размере, определенном экспертом. Даже если она будет превышать оспариваемый размер оценки.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости:

Закон предусматривает две процедуры изменения кадастровой стоимости: в административном и судебном порядке.

В каждом регионе созданы специальные бюджетные учреждения в целях реализации государственных полномочий в этой сфере. В Оренбургской области это ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области». В этих учреждениях действуют специальные комиссии, которые принимают решения о пересмотре кадастровой стоимости. Однако, на практике они всегда принимают отрицательные решения.

Поэтому, в настоящее время единственным способом остается обращение в суд в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства РФ.

Глава 25 КАС РФ определяет процедуру обращения с иском в суд и рассмотрения дел этой категории. И физические и юридические лица обращаются с исками в суды общей юрисдикции.

В целом, процедура оспаривания кадастровой стоимости через суд выглядит так:

• Предварительная рыночная оценка, определение экономической целесообразности;
• Запрос необходимых документов для обращения в суд;
• Подготовка отчёта о рыночности стоимости земельного участка или объекта капитального строительства;
• Подготовка административного искового заявления, оплата государственной пошлины и формирование необходимого пакета документов;
• Обращение с административным иском в суд;
• Рассмотрение искового заявления в суде;
• Назначение и проведение судебной экспертизы (если суд примет такое решение);
• Принятие судебного решения об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной;
• Вступление решения суда в законную силу;
• Внесение новых сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН;
• Возврат излишне уплаченного налога и иных платежей.

Снижение кадастровой стоимости существенно снижает налоговую нагрузку. Заказать уменьшение кадастровой стоимости можно по телефону +7 (922) 554-60-30 или Telegram.