Оспаривание кадастровой стоимости, которая уже была снижена решением Комиссии Росреестра

Обстоятельства дела:

• Доверителю на праве аренды принадлежал земельный участок.
• В 2020 году доверитель обратился с заявлением об оспаривании его кадастровой стоимости в комиссию Росреестра.
• Кадастровая стоимость земельного участка составляла 31 881 735,15 рублей, определенной на 01.01.2016 г., оценщик определил рыночную стоимость в размере 7 467 000 руб.
• Комиссия положительно рассмотрела заявление и кадастровую стоимость снизила, в решении комиссии отсутствовало указание на дату, по состоянию на которую установлена новая кадастровая стоимость.
• В 2021 году вступили в силу результаты очередной государственной оценки, кадастровая стоимость в размере 31 881 735,15 рублей стала архивной.
• Через некоторое время администрация муниципального образования, у которого доверитель арендовал земельный участок, предъявила задолженность по аренде за 2018-2019 годы, рассчитанную по кадастровой стоимости 31 881 735,15 рублей.
• Доверитель не хотел платить завышенную аренду.
• Администрация отказывалась уменьшать долг со ссылкой на законодательство о кадастровой стоимости.
• Моей задачей было добиться установления кадастровой стоимости в размере 7 467 000 руб. по состоянию на 01.01.2016 г.

Как рассматриваются споры об установлении кадастровой стоимости:

Споры об установлении кадастровой стоимости носят больше механический характер, чем правовой.

Вся процедура состоит из двух этапов:

• подготовка отчёта о рыночной стоимости объекта недвижимости;
• обращение либо в специальную комиссию либо в суд.

Практика по всем регионам разная, но в большинстве случаев комиссии принципиально принимают отрицательные решения в целях сохранения поступлений в бюджет. Поэтому, в большей части регионов единственным рабочим вариантом остаётся обращение в суд с административным исковым заявлением в порядке главы 25 КАС РФ.

Весь смысл таких споров заключается в том, что кадастровую стоимость просто приводят в соответствие с реальной рыночной стоимостью:

• Допустим на 01.01.2022 г. установлена кадастровая стоимость в размере 1 000 000 рублей.
• Реальная же стоимость объекта на рынке на 01.01.2022 г. составляла 400 000 рублей.
• Для того, чтобы снизить кадастровую стоимость до 400 000 рублей, нужно доказать, что объект действительно столько стоил на дату определения его кадастровой стоимости.
• Сделать это можно только отчетом об оценке рыночной стоимости.
• Суд или комиссия устанавливают кадастровую стоимость в размере рыночной на основании отчета.

Вот, собственно, и всё. Никаких секретных методик или магических способов здесь нет.

Установить кадастровую стоимость в каком-то ином размере, отличном от рыночной, невозможно. Все обещания по снижению кадастровой стоимости до 90%, которые можно увидеть в рекламе, откровенная ложь. Если рыночная стоимость меньше кадастровой, например на 60%, то никто и никогда не сможет сделать 90% или 80%.

Весь процесс сильно зависит от компетентности оценщика. Многие очень легкомысленно относятся к их работе и считают, что любой отчет пойдет. Это грубое заблуждение. Когда отчет составлен по старому русскому обычаю «и так сойдет», то в комиссии просто отказывают, а в суде без вариантов назначают судебную оценочную экспертизу.

Как была решена проблема:

Основная проблема заключалась в дате, когда доверитель обращался в комиссию с заявлением об оспаривании.

На момент обращения в комиссию абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» действовал в следующей редакции:

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Простыми словами, если заявление подано в 2020 году, то для расчета налога или аренды новая кадастровая стоимость будет применяться с первого января этого года, независимо от того, на какую дату она была определена.

Кадастровую стоимость доверитель оспорил, но толку от этого было не много. За 2018-2019 год администрация насчитала ему аренду по завышенной кадастровой стоимости в размере 31 881 735,15 рублей, т. е. до оспаривания, т. к. по закону сниженная стоимость для расчета аренды применялась с 01.01.2020 г.

Требование о погашении задолженности по аренде было выставлено уже к концу 2021 года.

Однако, с 31.07.2020 г. редакция абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» претерпела существенные изменения и выглядела так:

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие:

исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения;

внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;

установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Понимаете разницу? В этой редакции для уплаты налога или аренды оспоренная кадастровая стоимость применялась уже с даты ее установления, а не с первого числа того года, в котором было подано заявление.

Доверитель пробовал обращаться в Росреестр, но без результата. Со ссылкой на закон Росреестр отказал:

Так, заявление в Комиссию на установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (7 467 000 руб.) на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (01.01.2016) было подано 16.04.2020. Таким образом, дата применения кадастровой стоимости объекта недвижимости для целей законодательства после оспаривания является 01.01.2020.

Обращаем Ваше внимание, что внесенные Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ2 изменения в статью 24.20 Закона об оценке, в отношении даты применения кадастровой стоимости, не распространяют свое действие на правоотношения возникшие до вступления в силу вышеуказанного нормативного акта (31.07.2020).

Логика Росреестра вообще то правильная и спорить с ней сложно. Закон действительно не имеет обратной силы.

В результате обдумывания ситуации сложились такие доводы:

• В Решении комиссии не указана дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость в размере рыночной.
• В настоящий момент кадастровая стоимость в размере 31 881 735,15 рублей является архивной.
• По справке о кадастровой стоимости на дату 01.01.2016 г. ее размер был указан без изменений в размере 31 881 735,15 рублей.
• По ППВС РФ от 30 июня 2015 г. № 28 требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).
• Согласно п. 23 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде по основаниям для их пересмотра, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Было решено попробовать обратиться в суд с административным иском как обычно при оспаривании архивной кадастровой стоимости. К заявлению приложил тот же отчет, который представлялся в комиссию.

Областной суд ожидаемо отказал в принятии административного иска. Обосновал это тем, что доверитель уже реализовал своё право на оспаривание кадастровой стоимости, обратившись в комиссию, кадастровая стоимость пересмотрена и второй раз её пересматривать оснований не имеется.

Я подготовил частную жалобу в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции, в которой изложил свои доводы, приведенные выше. К моему удивлению апелляционный суд со мной согласился, возврат искового заявления признал незаконным, Определение областного суда отменил и указал иск принять к производству.

Областной суд административный иск к производству принял. Росреестр возражал против удовлетворения иска со ссылкой на состоявшийся пересмотр.

Областной суд при повторном рассмотрении дела административный иск удовлетворил, и установил кадастровую стоимость земельного участка в размере 7 467 000 руб. на 01.01.2016 г.

Решение вступило в законную силу.

Решение комиссии
Определение 4АСОЮ
Решение суда