Оформление дачного участка, переданного по договору без документов.

Обстоятельства дела:

• В 1996 году родственник доверителя передал ему земельный участок на словах, письменных сделок не заключалось.
• Из пояснений было не очень понятно, в собственность или временное пользование.
• Были переданы членская книжка и свидетельство на право собственности.
• Доверитель использовал формулировку «отдал его мне, значит он мой».
• В 1998 году родственник умер, у него остались наследники.
• Доверитель в члены СНТ не принимался, членские взносы уплачивал не системно, последние годы не платил вообще.
• Само СНТ, как юридическое лицо, было банкротом и находилось на стадии реализации имущества.
• После 2010 года доверитель участком не пользовался, на участке не появлялся.
• Вернулся на участок за год до обращения в суд, привел его в порядок.

Как рассматривалось дело:

Правильным подходом к подобным ситуациям является признание права собственности в порядке приобретательной давности на основании ст. 234 ГК РФ:

Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Однако, здесь требуется теоретическое отступление.

Для реализации права необходимо доказать ряд условий, среди которых непрерывное и открытое владение участком в течении 18 лет.

Необходимо понимать разницу между правом пользования и владением.

Положения ст. 234 ГК РФ указывают на непрерывность и открытость именно владения, а не пользования. Однако, большинство судей общей юрисдикции отождествляют эти виды права и выясняют именно факт пользования участком, полностью игнорируя правовую сущность права владения.

Пользование — это прямая эксплуатация вещи, возможность извлечь из нее полезные свойства.

Понятие владения более глубокое.

Мне нравится определение, согласно которому владение это фактическая, физическая власть над вещью, оно предполагает полный физический контроль самого собственника (законного владельца), то есть не только возможность его присутствия на земельном участке, но и полного контроля, означающего охрану объекта, свободное перемещение по нему, его нормальную хозяйственную эксплуатацию (см. например, Постановление Арбитражного суда Уральского округа № Ф09-5250/20 от 23.10.2020 г. по делу А60-25594/2017).

Простыми словами, владение это возможность взять вещь, сказать «моё» и не давать никому.

Владение вещью не влечет за собой её автоматическое использование. Если лицо владеет вещью, то пользование вещью является правом, а не безусловной обязанностью. Хочет пользуется, хочет нет. Главное, что бы была возможность пользоваться в любой момент.

И обратная ситуация — пользование вещью не означает, что пользователь владеет вещью.

Условие о необходимом времени владения участком доверителем было соблюдено. А вот пользовался участком доверитель только 14 из 18 лет. Однако, не использование участка было вызвано субъективными причинами самого доверителя, а не утерей владения.

Поднимать такие вопросы в судах общей юрисдикции не рекомендую. Если в иске написать о том, что участок какой-то период времени не использовался по назначению, то есть шансы, что судья просто не поймет разницы или не захочет лезть в дебри теории.

Проблема еще была в том, что само СНТ бесхозяйное. Смежные участки заброшены. Никого из окрестных дачников доверитель не знал. Свидетелем пригласить было некого. После долгих раздумий доверитель смог обеспечить в качестве свидетелей только дочь и двух знакомых, которые были на участке еще в 00-х годах, а один помогал приводить участок в порядок.

В таких случаях самым разумным подходом будет «чем проще, тем лучше».

Обстоятельства дела в иске:

• Участок был подарен на словах, передан во владение и пользование, переданы документы;
• Никто из родственников претензий не имеет, иных желающих на участок никого нет.
• Из доказательств свидетельство на право собственности и показания свидетелей.

Доверителя в суд не пустил. Боялся, что расскажет «правду от чистого сердца». Объяснять тонкости владения и пользования судье, который рассматривал дело, желания не было.

Свидетели выступили неплохо, но судью явно не впечатлили.

Дело висело на рассмотрении больше полугода. Всё это время судья искал наследников родственника.

Наследник проживал в Московской области. Судья упрямо выяснил адрес регистрации и слал повестки до тех пор, пока не достучался до наследника и не получил от него отсутствие возражений на иск.

Только после этого иск был удовлетворен.

Имейте ввиду, что при рассмотрении подобных дел большинство судей будут искать всех возможных наследников до победного конца. В практике есть случаи, когда такие наследники возражали против удовлетворения иска и суды отказывали.

И еще один момент.

СНТ было привлечено к участию в деле. После вступления решения суда в законную силу конкурсный управляющий СНТ предъявил доверителю иск о взыскании задолженности по уплате членских взносов за последние три года.

Это тоже надо понимать. Если вы юридически не собственник участка, но утверждаете что пользуетесь им и претендуете на право собственности, то с вас взыщут членские взносы.

Решение суда