Межевой спор: перенос забора на историческое местоположение.

Это дело одно из тех, которое легко могло закончится совершенно иначе — грустно и обидно.

Как всё начиналось.

Субботним утром Татьяна сидела в моем офисе и слегка сбиваясь рассказывала о ситуации, в которой неожиданно оказалась.

Накануне, вернувшись домой после работы, она увидела на своем участке группу рабочих. Незнакомцы уже сломали забор с соседним участком и почти закончили устанавливать новый — аккуратно расположив его вглубь участка Татьяны на 1 м от старого места. Все вопросы и попытки остановить работу были оставлены без внимания.

Вышел сосед:

— Зайди домой и не мешай. Забор стоит не правильно. Я его ставлю так, как надо.

Забор стоял на старом месте ровно столько, сколько Татьяна жила в этом доме. Больше тридцати лет.

Вызвали полицию. Пришёл участковый, принял заявление, ушёл к соседу. Через две недели Татьяна получила постановление об отказе в возбуждении уголовного дела с отпиской «Забор поставлен по генеральному плану».

— Я только что начала оформление своего участка. Что теперь делать? Он же почти весь проход забрал себе. Я его боюсь. Но нельзя же оставлять так, как есть. Это же наш участок, как он может просто забрать его себе.

Татьяна жила в частном доме, участок под домом оформлен не был. Решила оформить участок в собственность, обратилась в местное БТИ за кадастровыми работами. Сотрудники БТИ сделали геодезическую съемку и подготовили схему расположения её земельного участка на кадастровом плане территории. А на следующий день произошли вышеописанные события.

Никаких споров с соседом раньше не было. В разговоре с Татьяной выяснилось, что сосед оказался местным адвокатом «со стажем», а титульным собственником участка была его мать. Соседями они были очень долго. Как раз те самые тридцать лет.

Видимо сосед увидел как проводили геодезическую съемку и решил, что пока участок не оформлен, можно воспользоваться моментом.

Я всегда очень критично отношусь к такому поведению. Даже если есть спор, то его нужно решать цивилизовано — путём диалога, поиска компромисса, обращением в суд.  А не просто взял и забрал. Тем более, как потом выяснилось, никаких оснований для этого не было. Сосед действовал банальным «нахрапом» и считал, что Татьяна не рискнёт с ним связываться.

Татьяна рискнула. Женщина понимала, что живут они в маленьком «местечковом» городке и все местные адвокаты на «короткой» ноге с судом. Но всё равно решила просто так не сдаваться. Это всегда заслуживает уважения.

Обсудив детали, мы начали работать.

Оформление земельного участка в собственность.

Я рассудил следующим образом.

Земельный участок соседа учтён в ГКН, границы уточнены, право собственности зарегистрировано.

При кадастровом учёте земельного участка Татьяны уточнять границы соседа не надо, наложение отсутствовало. Значит, согласовывать границы с ним не придётся. Это плюс.

На руках у Татьяны есть схема расположения земельного участка на КПТ по старому забору. Следовательно, ничего не мешает приобрести участок в собственность в старых границах, как они должны быть. Администрация на участки не выезжает. А даже если — то не сможет без повторной геодезической съемки установить несоответствие границы участка, отражённой в схеме, фактически существующему забору.

В те годы ещё встречались случаи, когда суды отказывали в исках по межевым спорам, если участок истца не был оформлен и границы в ЕГРН отсутствовали. А учитывая, что господин адвокат с чистой совестью пойдёт «решать вопросы» (в чём никто не сомневался ни секунды), то надо было оставить ему как можно меньше пространства для манёвров.

В общем, следующие четыре месяца у нас ушло на приобретение участка в собственность. Всё прошло гладко, администрация без проблем утвердила схему и распоряжением передала земельный участок в собственность Татьяне бесплатно.

Параллельно с этим мы готовились к судебному процессу: Татьяна искала свидетелей, которые посещали её участок, а я изучил архивное инвентарное дело в БТИ и получил пару подходящих копий ситуационных планов участка.

Когда всё было готово, мы подали иск в суд.

Способом защиты права было выбрано обязание не чинить препятствий в пользовании участком и перенести забор по сведениям о местоположении границы земельного участка соседа (которые совпадали с местоположением старого забора).

Начало рассмотрения межевого спора в суде.

Нам повезло с судьёй. Дело ушло на рассмотрение заместителю председателя суда, который был известен относительной беспристрастностью и порядочностью рассмотрения дел. Во всяком случае, ни в моей практике, ни на слуху от коллег, не было случаев, которые можно было бы поставить судье «на вид».

Сосед-адвокат пришёл в качестве представителя ответчика (которым, как собственник участка, выступала его мать). Да не один, а с верным оруженосцем — местным частнопрактикующим юристом из бывших следователей.

Всё-таки профессия накладывает свой отпечаток. Адвокат оказался в возрасте. Такой рудимент из «девяностых» с характерными ужимками и повадками. Сложилось впечатление, что я принимаю участие в съемках второсортного криминального фильма про бандитов, в котором одна из главных ролей — приближённый к «братве» адвокат. Вот честное слово.

Адвокат предъявил встречный иск и требовал прекратить право собственности Татьяны с исключением сведений об участке из ГКН.

Позиция по встречному иску: много-много лет назад, эти два участка были одним. Сохранились генеральные планы из 80-х. Потом его разделили. Но разделили не правильно. А Татьяна (злодейка такая) без его согласия поставила забор не там, где он должен был стоять. И вот лишила его честной сотки земли. И пришлось ему садится на белого коня, одевать блестящие доспехи и восстанавливать историческую справедливость.

Позиция была весьма неплохая и легко могла пройти. Принцип «в суде побеждает не тот, кто прав, а тот, у кого есть доказательства» никто не отменял. Вот только с доказательствами у оппонента было не очень. Из генерального плана 80-х ничего понять нельзя. Конфигурация участка, который на этом плане была изображена, общей конфигурации двух участков не соответствовала. Когда именно был перенесён забор, ответчик пояснить не мог.

И самое главное. Свой участок он оформлял в 2003 году. Была утверждена схема и участок поставлен на кадастровый учет. В 2005 году он обратился в суд и на основании решения суда признал на участок право собственности. И в ходе этого мероприятия у него никаких претензий к Татьяне не возникло.

Объяснил он это тем, что мол «не знали», что забор Татьяна поставила не правильно. А узнали после того, как изучили генеральные планы участков «прошлого».

Наша позиция была такая:

Границы земельного участка Татьяны при его образовании были определены по забору, существовавшему на местности более 15 лет (по аналогии с порядком уточнения границ участка). Границы земельного участка соседа установлены в 2003 году. Из представленных схем было видно, что они также были определены по старому забору. Очевидных доказательств того, что забор когда-либо стоял в ином месте, не было.

Следовательно, оснований для изменения местоположения забора не имелось. Как и устанавливать смежную границу между земельными участками в ином месте.

Судебное разбирательство вышло горячим. По делу состоялось 9 судебных заседаний (с несколькими перерывами).

С нашей стороны были заслушаны свидетели, которые показали, что спорный забор всегда располагался слева от дорожки, которая проходила от ворот участка Татьяны до её дома. Над забором проходила газовая труба. Сейчас и дорожка и газовая труба расположены вглубь участка оппонента.

Судом была назначена судебная землеустроительная экспертиза.

Стадия судебной землеустроительной экспертизы.

Первого эксперта из областного центра ждали 2 месяца. Не дождались — пришел отказ в связи с невозможностью провести геодезическую съемку.

Вторую экспертизу суд поручил местному кадастровому инженеру, что очень сильно нас обеспокоило и не напрасно.

Результат экспертизы: ровно три абзаца текста по четыре строчки и две схемы. Вывод эксперта полностью подтверждал доводы соседа: забор на момент экспертизы стоит где положено. Никакой исследовательской части или внятного описания того, почему эксперт пришел к такому выводу в заключении эксперта не было.

Только краткое пояснение из которого следовало, что на местности эксперт «нашёл» столбы старого забора, который был изображён на генеральном плане 80-х годов, и из них получалось, что сейчас забор стоит правильно. Как эксперт пришёл к такому выводу, как он установил эти столбы и их принадлежность к старому забору, а не новому — никакого описания в заключении не было.

И самое главное. Экспертиза была проведена, а заключение подписано, совсем не тем экспертом, кому она была поручена судом.

Я не знаю, почему так получилось. Может быть они понадеялись, что этого никто не заметит. Может быть действительно не понимали или не знали порядка проведения экспертизы. Но я уверен, между оппонентом и этим экспертом был сговор.

С нашей стороны было заявлено ходатайство о признании заключения эксперта недопустимым доказательством по вышеизложенным основаниям.

Возражая против нашего ходатайства, оппонент указал, что экспертиза была поручена директору кадастровой организации, который поручил её проведение своему сотруднику.

В этом моменте есть одна тонкость. Дело в том, что согласно Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» поручить проведение экспертизы работнику может только руководитель государственного судебно-экспертного учреждения. Если суд назначает экспертизу негосударственному эксперту, то он поручает проведение конкретному эксперту, которого предупреждает об уголовной ответственности.

А если суд поручает экспертизу государственному судебно-экспертному учреждению, то вот тогда руководитель этого учреждения и выбирает сотрудника учреждения, которому поручает производство экспертизы.

В нашем случае суд поручил проведение экспертизы конкретному эксперту, который не являлся сотрудником государственного судебно-экспертного учреждения, и который был не вправе поручать её проведение кому-либо другому.

Собственно, на этом момент план господ заговорщиков и посыпался.

Суд наше ходатайство удовлетворил, заключение эксперта признал недопустимым доказательством, назначил повторную экспертизу и поручил её другому эксперту из областного центра.

Результаты третьей экспертизы разительно отличались от второй. Эксперт провёл детальный анализ имеющихся в материалах дела документов и пришёл к выводу о том, что местоположение забора на момент проведения экспертизы не соответствует его местоположению на местности последние 15 лет. А историческое местоположение забора соответствует смежной границе, сведения о которой внесены в ЕГРН.

Что и требовалось доказать.

Окончание рассмотрения дела.

Как вы понимаете, изучив заключение эксперта я буквально выдохнул. Ведь всё могло быть иначе.

На последнее судебное заседание во всеоружии прибыли все: оппоненты яростно пытались назначать повторную экспертизу, а мы упрямо от этого отбивались.

В подтверждение необходимости назначения повторной экспертизы и неправильности выводов третьего эксперта господин адвокат просил суд… допросить в качестве свидетеля второго эксперта! Явку которого он обеспечил в суд к судебному заседанию!! И от которого представил дополнительные письменные пояснения ко второй экспертизе!!!

Как только я это услышал — всякие сомнения в недобросовестности этой замечательной «группы лиц по предварительному сговору» пропали. Ни один эксперт, который честно и добросовестно относится к своей работе, никогда не придёт в суд без вызова судьи подтверждать позицию одной из сторон. Я даже молчу про то, что такие действия для эксперта прямо запрещены законом.

Последнее заседание длилось 7 часов. В 11:00 сели, в 18:00 встали.

Вот некоторые из фокусов нашего оппонента:

• Забор перенёс лично он, поэтому надлежащий ответчик он, а не собственник участка;
• Так как рассматривается спор о границах, надо обязательно привлечь собственников всех соседних участков;
• Уточнение исковых требований на признание незаконными распорядительных актов администрации города об образовании и передаче в собственность Татьяне земельного участка.

Адвоката и соседей суд привлёк в качестве третьих лиц. Так как адвокат представлял интересы ответчика, то суд посчитал, что его дополнительно извещать процессуальной необходимости нет — за 13 месяцев судебного разбирательства материалы дела ему были явно известны.

В целях извещения соседей был объявлен перерыв на три часа.

Извещайте как хотите, — прозвучало судебное напутствие.

Ну что делать… поехали извещать. Нашли. Известили. Привезли суду заявления от соседей о рассмотрении дела в отсутствие.

В общем, после всего этого цирка суд наш иск удовлетворил, а во встречном иске оппоненту отказал. Решение суда устояло в вышестоящих инстанциях.

Сосед не стал дожидаться предъявления исполнительного листа в службу судебных приставов, а добровольно перенёс забор на прежнее место. Конечно, я такого от него не ожидал. Думал, что он до последнего будет наполнять нашу жизнь своим радостным присутствием. Спасибо, что не стал.

Конец.

Решение суда