24 октября 2021 | Судебная практика

Оспаривание сведений ЕГРН о смежной границе между участками. Классический пример наложения границ.

Локация: Ленинский районный суд г. Оренбурга.

Суть спора: наложение юридических границ соседнего земельного участка на фактическое землепользование заказчика.

Полученный результат: положительный.

Пройденные инстанции: первая и апелляция.

Доверитель: физическое лицо.

Несмотря на то, что это дело все таки закончилось благополучно, я считаю его своей ошибкой. Потому, что был уверен в безотказности иска и убедил в этом заказчика.

Сам по себе случай представляет собой классический пример межевого спора. Причем, как с точки зрения самой ситуации, так и с точки зрения непредсказуемости итогов судебных разбирательств.

Исходные данные:

  • Садовый участок с неправильной конфигурацией фактических границ (забора).
  • Приватизирован в 90-е годы.
  • В ЕГРН учтен как «ранее учтенный» без координат границ, т. е. без описания его местоположения.
  • Заказчик обратился к кадастровому инженеру для уточнения местоположения границ участка, т. е. для определения координат характерных точек и внесения их в ЕГРН.
  • При выполнении кадастровых работ было выявлено наложение границ смежного земельного участка на земельный участок заказчика.
  • Это значит, что в юридические границы земельного участка соседа оказалась включена часть земельного участка заказчика.
  • Между земельными участками на протяжении всего их существования стоял забор, который является фактической смежной границей, и никуда не двигался более 30 лет.
  • У заказчика на руках были все необходимые документы, которые подтверждали неизменность местоположения забора.

Ситуация на схеме:

Синим цветом указан забор вокруг земельного участка заказчика. Красным цветом указана юридическая граница земельного участка соседа, сведения о которой внесены в ЕГРН.

Как видно из схемы, когда делали межевание соседу, то характерный угол треугольником обрезали юридической границей, сделав ее ровной.

Что это значит и какие от этого последствия?

Оставлять в таком виде смежную границу ни в коем случае нельзя. Исправлять ее нужно обязательно.

Если не исправить и не оспорить, то рано или поздно сосед потребует переставить забор по юридической границе, т. е. по координатам, внесенным в ЕГРН.

Это приведет к физическому уменьшению размеров земельного участка заказчика.

Согласитесь, перспектива не самая приятная.

Как развивались события:

Кадастровый инженер предпринял попытку исправить ситуацию и привести внесенные в ЕГРН координаты в соответствие с фактической границей.

Однако, на просьбу согласовать уточнение границы и подписать акт согласования, сосед отказал и потребовал убрать забор с «его земли».

После изучения всех документов, я был в полной уверенности, что иск будет безотказным.

Это был как раз тот редкий случай, когда вообще все документы на земельный участок были в порядке, в наличии и не противоречили друг другу:

  • в свидетельстве о праве собственности приведена схема земельного участка с линейными размерами, привязкой к местности и садовому дому;
  • на руках имелись ситуационные планы БТИ за последние 30 лет с периодичностью их подготовки от 3 до 7 лет;
  • размеры земельного участка и местоположение границ во всех планах БТИ были одинаковы;
  • самое главное, что размеры границ участка из схем БТИ не противоречили схеме в свидетельстве о праве собственности.

Такое бывает один раз на десять споров.

Определение координат характерных точек границы соседнего земельного участка вот таким образом, как в этом случае, это прямое нарушение земельного законодательства.

В данном случае вообще никаких оснований игнорировать существующий забор не было. Вот просто совсем. Надо быть отбитым на голову, чтобы сохранить смежную границу в таком виде.

С чистой совестью я заверил заказчика, что всё у нас с ним будет хорошо и наш иск будет на 100% удовлетворен судом.

Подготовил исковое заявление, пакет необходимых доказательств, подал иск в суд.

Правовая сторона вопроса:

Эту часть могут пролистать те, кого юридическая сторона ситуации не интересует.

В споре участвуют два земельных участка и смежная граница между ними.

Оба участка, как и само садовое товарищество, существовали и использовались с советских времен. То есть, это исторически сложившиеся землепользования.

Участок моего заказчика был учтен в ЕГРН без координат характерных точек. Т. е. юридическая граница у участка отсутствовала, была только фактическая (забор). Для того, чтобы внести в ЕГРН сведения о юридической границе (координаты характерных точек) нужно уточнить границы его границы.

Законом прямо предусмотрена и именно так и называется эта процедура — уточнение местоположения границ земельного участка.

Выполняют такие процедуры только кадастровые инженеры. Результат процедуры — межевой план на основании которого Росреестр проводит кадастровый учет изменения сведений об описании местоположения границ участка в ЕГРН.

Как я написал выше, именно эту процедуру и сделал заказчик.

В рамках этой процедуры кадастровый инженер выявил наложение юридической границы смежного участка на фактические границы участка заказчика. Для того, чтобы исправить эту ситуацию, нужно уточнить границы не только участка заказчика, но и участка соседа. А для этого сосед должен подписать акт согласования границ, т. е. согласится с тем, что в сведениях о его юридической границе есть ошибка.

Сосед это сделать отказался. Следовательно, единственный вариант решения проблемы только через суд.

Суть иска в подобных ситуациях заключается в оспаривании уже имеющихся в ЕГРН сведений о границах соседнего участка и установлении смежной границы между участками в правильных, законных координатах.

То есть, в данном случае спор не о физическом местоположении участка, а о сведениях ЕГРН об этом участке. Понимать это очень важно.

В рамках такого иска заявляются требования о признании результатов межевания недействительными и об установлении смежной границы между участками.

Однако, для того, чтобы оспорить уже внесенные в ЕГРН координаты характерных точек, мы должны доказать, что на момент их внесения они были определены с нарушением требований земельного законодательства.

Само по себе несоответствие юридической границы фактической не является достаточным основанием для признании ее недействительной. Забор тоже имеет свойство перемещаться в пространстве.

Поэтому, в предмет доказывания по иску входит именно нарушения законодательства, допущенные при проведении межевания соседнего земельного участка.

Судебное разбирательство:

Судебный процесс шел так себе. Неоднозначно он шел, прямо скажем.

Ответчик на заседания не являлся. В процессах участвовал только я.

Суд истребовал копию реестрового дела на земельный участок соседа. Оказалось, что участок соседа вообще был вновь образованным, а границы земельного участка участка утверждены администрацией города.

Это было странно, т. к. СНТ, в котором расположены участки, существовало еще с советских времен.

На заседаниях судья морочил мне голову, задавал странные вопросы, потребовал проведения экспертизы. Ну хорошо, пусть будет экспертиза.

Провели экспертизу. Эксперт подтвердил, что расположение смежного забора не соответствует сведениям ЕГРН.

Должен признать, что это дело шло у меня больше фоном. Никаких проблем по нему я не ждал. Ситуация была однозначной. К тому же, никто особо ни с чем не спорил.

Правда, на предпоследнее заседание пришла незнакомая девочка в качестве представителя ответчика, с гордым видом пробормотала что-то несвязное и более решила не тратить на нас свое драгоценное время.

Представила суду акты согласования границ, из которых следовало, что мой доверитель эту границу согласовал. Подпись заказчика была явно не его.

Есть такие кадастровые инженеры, которые считают, что подделывать подписи в акте согласования границ это нормально. В семье, как говорится, не без урода.

Я заявил суду ходатайство о подложности представленного акта, как доказательства, и попросил назначить судебную почерковедческую экспертизу в целях установления принадлежности подписи.

Однако, дальше этого дело почему-то не зашло. Судья неожиданно завершил рассмотрение дела и удалился в совещательную комнату.

Решение суда не то чтобы меня удивило.

К сожалению, я до сих пор не могу заставить себя не принимать истории заказчиков близко к сердцу, поэтому каждый подобный случай обходится моей нервной системе довольно дорого.

Судья принял решение отказать в удовлетворении иска, а мои глаза приняли решение притушить мне яркость зрения примерно минуты на четыре.

Ехали мы, ехали… и куда-то совсем не туда заехали. Прямо в яму от дворового туалета мы приехали на таком решении. По самые ушки.

И вот сидит у меня в кабинете заказчик и плачет:

  • Часть участка отобрали.
  • На юриста (то есть меня) потратился.
  • За судебную экспертизу, будьте любезны, 45 тысяч рублей оплатите.
  • Еще оплачивать юриста ответчика, девочка то аж целое заседание умничала стояла, не бесплатно же.

Печальная правда в том, что шанс на обжалование решения, это всего лишь шанс. Никаких гарантий на отмену решения суда нет вообще никогда.

Вы думаете в истории нет случаев, когда вот в подобных ситуациях все оставалось без изменений? Сотни.

Это был 2018 год. В те времена единственная реальная надежда была только на апелляционную инстанцию. Кассация была не сплошной, как сейчас, и надеяться на нее было наивно.

Любые оправдания в такой ситуации в глазах заказчиков всегда выглядели и будут выглядеть жалким блеянием юриста.

Просто кликбейтный заголовок в газете: «Юрист-аферист опять содрал бабла, все про……, а теперь отмазывается».

Всегда теряюсь, что говорить в таких случаях. Одно дело, когда случай изначально спорный, много рисков и твой заказчик это понимает. Это одно.

Другое дело, когда ситуация на самом деле железобетонная. Но вот… что-то идет не так.

Ну судья дурак. Ну «не знаю как так получилось». Что там еще говорят?
Бле-я-ни-е.

Решение суда не могли получить очень долго. Наверное, недели три. Получили.

Мотивировка отказа в удовлетворении требований поражала глубиной юридической мысли:

Вместе с тем достоверных доказательств нарушения прав истца в материалах дела не имеется. В то время как в случае определения смежной границы по координатам, указанным в иске, будут нарушены права ответчика. Так, из представленных суду заключения кадастрового инженера и отзыва ФГБУ ФКЛ Росреестра следует, что площадь участка ответчика после внесения заявленных истцом координат составит 707 кв.м, и 663,46 кв.м, соответственно.

То обстоятельство, что сведения из ЕГРН о смежной границе не соответствуют фактической границе (забору), само по себе не свидетельствует о нарушении прав истца и не может являться основанием для признания результатов межевания незаконными.

Доказательств нарушений прав истца, а также за счет каких земель (собственников) произошло нарушение прав истца, суду не представлено.

Поскольку судом не установлено оснований для признания результатов межевания недействительными, производные требования об оспаривании постановления об образовании земельного участка, исправлении реестровой ошибки, установлении местоположения смежной границы земельного участка, удовлетворению также не подлежат.

Смысл понятен?

Если совсем простыми словами, то суд написал, что если он удовлетворит иск, то нарушит право ответчика, у которого будет уменьшена площадь, сведения о которой внесены в ЕГРН. Поэтому иск удовлетворять нельзя.

Фразу «за счет каких земель (собственников) произошло нарушение прав истца» суд бездумно содрал с обзора судебной практики по дачным спорам, т. к. применяется она вообще к другим ситуациям.

Подобные выводы всегда вызывают во мне маниакальные подозрения о не совсем процессуальных взаимоотношениях между судьей и другой стороной.

Мне сложно поверить, что судья, человек с высшим юридическим образованием и ни одним годом опыта работы, может искренне считать такую чушь «правовой позицией».

С горем пополам заказчика успокоил, апелляционную жалобу на решение написал.

Областной суд дело рассмотрел.

И отменил решение суда первой инстанции.

Иск был удовлетворен, смежная граница установлена по забору.

Вот такие бывают ситуации на практике.

Собрались с иском в суд, границу оспаривать?

Будьте готовы к любому результату.

Я обязуюсь соблюдать конфиденциальность и не вправе разглашать персональные данные заказчиков. Поэтому, публикую только первые и последние листы судебных актов cо скрытием любой идентифицирующей информации.

Решение суда первой инстанции
Апелляционное определение

Все комментарии к этой публикации:

  • Владимир Романович

    17 ноября 2021 в 19:51

    День добрый! Я заказал межевание для уточнения границ. По результатам межевания выяснилось, что с одной стороны есть два участка в «старых» координатах. Соседский участок наплывает на мой. За вторым участком есть полоска ничейная. Необходимо просто эти два участка подвинуть. Ближний сосед готов подписать акт согласования, а вторая соседка категорически отказывается что-либо делать. Мы предлагали оплатить за нее работы, но она уперлась. Как-то можно решить эту ситуацию без суда? Спасибо!

    Ответить
    • Александр Горяинов

      17 ноября 2021 в 21:59

      Здравствуйте, Владимир Романович.

      Насколько я понимаю ситуация такая: Ваш участок -> соседний участок (границы в ЕГРН которого смещены в вашу сторону) -> пустое место в кадастре -> участок соседки, которая отказывается подписывать акт согласования.

      Если я правильно понял, то для уточнения границ вашего земельного участка вам достаточно подписи вашего соседа. Конкретно к вам вторая соседка отношения никакого не имеет и вы напрямую с ней не связаны. Это проблемы вашего соседа. Поэтому, если ваш сосед готов подписать вам акт — пусть подписывает и идите вносите границы вашего участка в ЕГРН.

      А вот сосед… без суда вариант только один. Уточнить границы так, чтобы не трогать соседку, т.е. прицепиться к ее границам. Но это не совсем правильно, скажем честно.

      А так, правильный выход только один — установление смежной границы в судебном порядке. Без подписанного акта согласования Росреестр приостановит кадастровый учет (п. 25 ст. 26 218-ФЗ).

      Ответить
  • Николай

    8 ноября 2021 в 16:43

    Мне интересна информация, однако я в ситуации соседа, по документам

    Ответить
    • Александр Горяинов

      8 ноября 2021 в 21:56

      Добрый день.

      Надо подробно изучать ситуацию и смотреть какую правовую позицию по делу можно выбрать. Другим способом я помочь не смогу.

      Ответить

Добавить комментарий:

Нажимая кнопку "Добавить комментарий" вы подтверждаете, что ознакомились и согласны с политикой конфиденциальности и даете согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с Федеральным Законом №152-ФЗ от 27.07.2006 "О персональных данных". Предоставленные данные являются кофиденциальными и не разглашаются ни при каких обстоятельствах.