Как выделить земельную долю (земельный пай): правила, документы, особенности.

• Оглавление статьи:
• 1. Способы выдела земельной доли (земельного пая);
• 2. Порядок выдела земельной доли в натуре через договор с кадастровым инженером:
  • Заключение договора с кадастровым инженером;
  • Подготовка проекта межевания земельных участков;
  • Публикация извещения и согласование;
  • Какие документы должен выдать кадастровый инженер;
  • Снятие возражений, кадастровый учет и регистрация права в ЕГРН;
• 3. Согласие арендатора на выдел земельной доли.

В статье поговорим о том, как выделить земельную долю (земельный пай) в натуре из земельного участка сельскохозяйственного назначения.

В этом контексте законодательство использует формулировку «образование земельного участка в счёт земельной доли из земельного участка сельскохозяйственного назначения». Порядок регулируется статьями 13, 13.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ.

Выделение земельной доли в натуре необходимо для того, чтобы уйти от общей долевой собственности, образовать самостоятельный земельный участок, исключить возможность влияния на его судьбу третьих лиц и иметь возможность самостоятельно им распоряжаться.

При выделе земельной доли (земельного пая) у его собственника возникает право собственности на образованный участок, но утрачивается право долевой собственности на исходный сельскохозяйственный массив. Который, в свою очередь, сохраняется в измененных границах с сохранением права долевой собственности оставшихся пайщиков.

Описанные ниже правила распространяются не только на земельные доли, находящиеся в частной собственности.  Выдел земельных долей сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется в том же порядке без каких-либо исключений.

1. Способы выдела земельной доли (пая)

Закон предлагает два варианта:

• принятие решения на общем собрании участников долевой собственности (пайщиков) с утверждением проекта межевания земельных участков;
• заинтересованный пайщик заключает договор с кадастровым инженером (далее по тексту я буду использовать аббревиатуру КИ) в индивидуальном порядке и согласовывает проект межевания земельных участков с другими пайщиками.

Оба варианта являются альтернативными способами и применяются независимо друг от друга. Для заключения договора с КИ предварительное общее собрание или попытка его проведения не требуется.

О независимости друг от друга предложенных способов прямо указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 22.04.2014 N 12-П «По делу о проверке конституционности пунктов 2 — 6 статьи 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:

Такой подход нашел отражение в новом регулировании процедур образования земельных участков в счет земельных долей сособственников, различающихся в зависимости от варианта выдела земельного участка — путем принятия общим собранием участников долевой собственности решения, которым утверждаются проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки, либо путем определения отдельными сособственниками размеров и местоположения границ выделяемых в счет их земельных долей земельных участков, проект межевания которых, подготовленный кадастровым инженером, подлежит обязательному согласованию с остальными сособственниками посредством их извещения или размещения необходимых сведений в средствах массовой информации.

Избрав указанные варианты в качестве альтернативных способов реализации участниками долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения права на выдел участка в счет своей земельной доли…

Если кто-то уверяет в обратном и предлагает строить на таком «обратном» правовую позицию в суде, то это явная некомпетентность специалиста. Позиция КС РФ достаточно старая и неоднократно «объезженная» в судебной практике.

Какой из двух способов выбрать?

Решение вопроса на общем собрании носит коллективный характер, зависит от мнения большинства и имеет некоторые организационные проблемы. Как минимум, вызывает сложность собрать несколько десятков человек в одном месте.

С 2018 года кворум на общем собрании составляет не менее 50 процентов от их общего числа. Если всего двести пайщиков, то для наличия кворума надо набрать минимум сто человек. Поэтому, после 2018 года выдел земельных долей через проведение общего собрания на практике почти не встречается.

Заключение договора с КИ носит индивидуальный характер, не зависит от коллективного разума и не требует прямой необходимости координировать свои действия с остальными пайщиками.

Способ имеет универсальный характер:

• можно выделять одну земельную долю, принадлежащую одному пайщику;
• можно выделить несколько паев одновременно, принадлежащих одному или нескольким собственникам;
• можно из одного пая выделить как один участок, так и несколько.

Подводя итог дилеммы: если не знаете каким путем пойти или у вас противоречивая информация с кашей в голове, то смело ищите кадастрового инженера и не усложняйте себе жизнь.

2. Порядок выдела земельной доли в натуре при заключении договора с кадастровым инженером.

Процедура не особо сложная. По времени занимает приблизительно два месяца (в случае судебного разбирательства история может длиться годами).

Порядок действий следующий:

• заключение договора с кадастровым инженером;
• подготовка проекта межевания земельных участков;
• публикация извещения и согласование размера и местоположения участка;
• снятие возражений от других собственников, если таковые поступили;
• кадастровый учет и регистрация права собственности в ЕГРН.

1) Заключение договора с кадастровым инженером:

Находим специалиста, который работает с землями сельскохозяйственного назначения. За такую работу берутся не все и не каждый знает порядок. Работа КИ платная.

Для работы кадастровому инженеру потребуется:

• предоставить правоустанавливающие документы на земельный пай;
• указать желаемое местоположение границ будущего участка.

Выдел земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения подчиняется общим правилам (глава I.1 ЗК РФ) образования участков.

Заказчиком кадастровых работ может выступать любое лицо. Нормы закона не предусматривают необходимость иметь такому «любому» лицу доверенность от собственника земельной доли, однако ее может потребовать КИ.

КИ должен проверить возможность образования участка в указанном заказчиком месте и подготовить проект межевания земельных участков.

2) Подготовка проекта межевания земельных участков:

Проект межевания земельных участков (далее по тексту ПМЗУ) — это основной документ в процедуре выдела земельной доли в натуре. ПМЗУ предназначен для определения размеров и местоположения границ будущего участка.

ПМЗУ подлежит обязательному согласованию со всеми пайщиками (участниками долевой собственности).

Не пугайтесь, бегать за каждым не придется.

3) Публикация извещения и согласование:

Предметом согласования с другими собственниками исходного землепользования являются площадь участка и его границы.

Согласование  происходит путем публикации извещения в общественно-политическом печатном издании (газете) в котором публикуются нормативно-правовые акты и прочие новости юридически значимого характера. Такая газета есть в каждом муниципальном образовании районного уровня.

Обратите внимание – публикация извещения должна быть исключительно в общественно-политическом издании, которое определено официально. На практике я пару раз встречал остап-бендеровские попытки публикации в обычных газетах. Один раз даже была публикация в другом регионе.

Цель извещения — информирование заинтересованных лиц о месте и порядке ознакомления с ПМЗУ. КИ обязан предоставить каждому пайщику возможность ознакомиться с площадью, конфигурацией и местоположением границ участка, выделяемого в счет земельной доли заказчиком кадастровых работ.

Публикация извещения платная.

Срок согласования составляет 30 календарных дней с момента выпуска газеты с извещением. В этот срок любой пайщик или арендатор исходного землепользования вправе заявить возражения относительно площади и местоположения границ образуемого участка.

По окончанию срока согласования, КИ должен подготовить заключение, в котором указывается на отсутствие или поступление возражений от других пайщиков. Если возражения поступили, кадастровый инженер должен подшить их к ПМЗУ вместе со всеми документами, которые были приложены к возражениям.

4) Какие документы должен выдать кадастровый инженер:

С момента истечения 30 дней для подачи возражений работа КИ заканчивается. Заказчику кадастровых работ КИ должен выдать:

• Полностью подготовленный, подписанный, прошитый, пронумерованный и скрепленный печатью, ПМЗУ с заключением и всеми возражениями, которые поступили. ПМЗУ выдается в бумажном виде (по желанию заказчика дополнительно в электронном).
• Межевой план. Выдается в электронном виде.

ПМЗУ утверждается собственником выделяемой земельной доли личной подписью на титульном листе.

5) Снятие возражений, кадастровый учет и регистрация права в ЕГРН:

Если возражений от пайщиков не поступило, то ПМЗУ и межевой план нужно подать в Росреестр через МФЦ с заявлением о государственном кадастровом учете и регистрации права собственности.

Результатом будет поставленный на кадастровый учет участок с зарегистрированным на него правом собственности.

Если возражения поступили, то:

• либо искать компромисс с лицом, подавшим возражение;
• либо выбрать другое место для выдела;
• либо обращаться в суд с иском о признании этих возражений необоснованными.

Если получилось договориться с возражавшим пайщиком, то ему нужно подать заявление о снятии своих возражений. КИ составляет заключение о снятии возражений и подшивает его к проекту межевания. В этом случае обращаться в суд не требуется, а выдел земельной доли в натуре завершается в обычном порядке.

В результате кадастрового учета и регистрации права собственности собственник получает выписку из ЕГРН с характеристиками участка и сведениями о регистрации права.

Выбрасывать первоначальный правоустанавливающий документ на выделенный земельный пай нельзя ни при каких обстоятельствах.

Если договориться не удалось, то либо ищем другое место и проходим всю процедуру с самого начала, либо обращаемся в суд с исковым заявлением о признании возражений необоснованными.

3. Согласие арендатора на выдел земельной доли.

На практике довольно часто встречается ситуация, когда паевая земля находится в аренде у КФХ или сельскохозяйственной организации.

Возникает вопрос – а нужно ли получать согласие арендатора для выдела земельной доли?

Как я упоминал выше, выдел земельных долей подчиняется общим правилам образования земельных участков, закрепленных Земельным Кодексом РФ.

Пункт 4 ст. 11.2 ЗК РФ прямо указывает, что

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Исключений для выдела земельных долей в этом контексте общие нормы ЗК РФ не содержат.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017 г., приведена соответствующая правовая позиция:

При наличии согласия всех участников долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения на передачу его в аренду выдел собственником земельной доли, обремененной правом аренды, не может осуществляться без согласия арендатора.

При этом необходимо учитывать положения п. 5 ст. 14 Закона 101-ФЗ:

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

И совсем не лишним будет упоминание п. 7 ст. 47 Закон о государственной регистрации недвижимости 218-ФЗ:

В случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

Таким образом, согласие арендатора на выдел земельной доли получать необходимо. Без согласия арендатора Росреестр приостановит регистрационные действия. Это так называемая общепринятая позиция, которая применятся практически повсеместно.

Если исходный участок обременен арендой, то варианта два:

• получить согласие арендатора на выдел;
• сделать что-нибудь с самой арендной (к примеру, добиться расторжения договора или признания его недействительным).

Согласие арендатора на выдел земельной доли оформляется в письменном виде и подается в Росреестр совместно с другими документами.

Если выделяющийся пайщик голосовал на общем собрании против передачи участка в аренду или против условий договора, то у него есть право на выдел без согласия арендатора. В этом случае совместно с ПМЗУ в Росреестр необходимо предоставлять заверенный надлежащим образом протокол решения общего собрания, в котором должен быть зафиксирован результат отрицательного голосования.

Альтернативная точка зрения.

В судебной практике иногда высказывается позиция о том, что выдел земельной доли прав арендатора не нарушает и поэтому его согласие не требуется.

Ее корни растут из Определения Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301.

Суть спора по нему весьма проста:

• есть участок сельскохозяйственного назначения;
• есть арендатор этого участка с зарегистрированным правом аренды в ЕГРН;
• один из пайщиков скупил несколько долей и выделил их в натуре, в последующем продав выделенный участок третьему лицу;
• при регистрации права собственности на участок за покупателем запись об аренде участка в ЕГРН оказалась не внесена;
• арендатор обиделся и обжаловал решение регистратора в суде;
• суды первой и апелляционной инстанции иск удовлетворили, кассация отказала, а ВС РФ поддержал позицию суда первой инстанции.

Верховный суд мотивировал окончательное решение следующим:

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства, как посчитал суд кассационной инстанции.

При этом суд также не учел, что эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» были даны разъяснения по применению статьи 11.8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой.

Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Как обоснованно принял во внимание суд апелляционной инстанции, аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 5 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ.

В соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Таким образом, регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены Управлением Росреестра одновременно с государственной регистрацией права собственности Сайфуллина М.Ш. на выделенный им земельный участок.

При этом согласно пункту 3.2 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ в случаях, предусмотренных Законом N 101-ФЗ, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

Таким образом, поскольку Управление Росреестра не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованный земельный участок, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали оспариваемые действия Управления Росреестра незаконными и возложили на него обязанность устранить допущенные нарушения.

Может быть такая позиция была высказана ВС РФ и в более ранних судебных актах, но мне они не известны.

Основываясь на этом Определении, некоторые суды указывают на отсутствие необходимости получать согласие арендатора на выдел:

Право аренды исходного участка переходит на все выделенные из него новые участки. Выдел не нарушает право арендатора, так как аренда все равно сохраняется и арендатор ничего не теряет. Следовательно, можно выделять без согласия арендатора.

В качестве примера могу привести:

• Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2021 г. N 19АП-4451/21 по делу N А35-9194/2020;
• Апелляционное определение Рязанского областного суда от 09.02.2022 г. по делу 33-257/2022;
• Решение Сакмарского районного суда Оренбургской области от 14 апреля 2021 г. по делу N 2[2]-232/2021.

Отмечу, что в Определении от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301 (и вообще по истории всего дела) никак не прослеживается получение согласия арендатора. Указано лишь, что паи были выделены. Вопрос необходимости получения согласия арендатора в предмет исследования не входил.

Поэтому, полагаю его применение в контексте согласия арендатора на выдел земельной доли выглядит натянутым. Тем не менее при определенных обстоятельствах такая позиция имеет право на жизнь.

 

---

Другие публикации по теме:

• Что такое земельный пай (доля);
• Как продать земельный пай;
• Как приобрести выделенный участок из муниципальных земельных долей без торгов по п. 5.1 ст. 10 Закона 101-ФЗ.