Как выделить земельную долю (земельный пай) из земельного участка сельскохозяйственного назначения

19 мая 2021

Здравствуйте.

Продолжаем беседу о земельных паях и будем разбираться с тем, как выделить земельную долю (земельный пай) из земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Когда речь идёт о выделе земельной доли, то законодательство использует формулировку «образование земельного участка в счёт земельной доли из земельного участка сельскохозяйственного назначения». Порядок регулируется статьями 13, 13.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ.

Прежде чем начать выдел своего пая рекомендую понять как это происходит.

1. Способы выдела земельной доли (земельного пая) из земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Законом предусмотрено два способа выдела земельной доли (земельного пая) из земельного участка сельскохозяйственного назначения:

  • путём принятия решения на общем собрании пайщиков;
  • путём заключения договора с кадастровым инженером, подготовки проекта межевания земельных участков и его согласования.

Решение вопроса о выделе земельной доли (земельного пая) на общем собрании имеет некоторые организационные проблемы. Как минимум, вызывает сложность собрать несколько десятков человек в одном месте.

С 2018 года кворум на общем собрании пайщиков составляет не менее 50 процентов от их общего количества. То есть, если всего двести пайщиков, то кворум будет при участии не менее ста. Поэтому, выдел долей через решение общего собрания на практике почти не встречается.

Выдел земельной доли (земельного пая) через решение общего собрания или через договор с кадастровым инженером являются альтернативными способами. Для заключения договора с кадастровым инженером предварительное общее собрание или попытка его проведения не требуется.

Если кто-то уверяет в обратном и предлагает строить на таком «обратном» правовую позицию в суде – вас вводят в заблуждение.

Способ выдела через заключение договора с кадастровым инженером является универсальным, так как позволяет выделять и одну земельную долю, принадлежащую одному пайщику, и несколько долей одновременно, принадлежащих одному или нескольким пайщикам.

Этот способ также позволяет комбинировать варианты образования земельных участков в счет выделяемых земельных долей.

К примеру, проект межевания земельных участков, который подготавливает кадастровый инженер, может предусматривать образование из одной земельной доли площадью 20 га, как одного земельного участка так и несколько.

Одним словом, в 2010 году наш законодатель сделал подарок всем собственникам земельных долей, предоставив достаточно гибкий инструмент для выдела паев, чем существенно облегчил их ввод в гражданский оборот.

Если вы не знаете каким путем пойти для выдела своего пая или у вас противоречивая информация и каша в голове, то смело ищите кадастрового инженера и не усложняйте себе жизнь.

2. Порядок выдела земельной доли (земельного пая) из земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Итак, со способом выдела определились.

Находим кадастрового инженера, который работает с землями сельскохозяйственного назначения, т. к. с ними работает не каждый кадастровый инженер и не каждый знает порядок выдела.

Работа кадастрового инженера платная. Бесплатно такие услуги не оказываются.

Кадастровому инженеру предоставляем имеющиеся документы на земельную долю и показываем, в каком месте и в каких границах хотим образовать земельный участок. Образование земельных участков в счет земельной доли также подчиняется общим правилам (глава I.1 ЗК РФ) образования участков.

Заказчиком кадастровых работ на выдел земельной доли может выступать абсолютно любое лицо. Самое интересное, что нормы Закона 101-ФЗ не предусматривают даже необходимость иметь такому «любому» лицу доверенность от собственника земельной доли.

Кадастровый инженер проверяет возможность выдела в нужном месте и если такая возможность есть, то он должен подготовить проект межевания земельных участков.

Проект межевания содержит в себе указание на выделяемые доли, кому они принадлежат, сведения об образуемых участках, в том числе графическую часть с наглядным изображением местоположения границ на местности.

Проект межевания нужно согласовать со всеми пайщиками.

Это происходит путем публикации извещения о согласовании проекта межевания в общественно-политическом печатном издании (попросту – местной газете) в котором публикуются нормативно-правовые акты и прочие новости юридически значимого характера. Такая газета есть в каждом муниципальном образовании и в качестве общественно-политической она определяется постановлением администрации.

Обратите внимание – публикация извещения должна быть исключительно в общественно-политическом издании, которое определено официально. На практике я пару раз встречал остап-бендеровские попытки публикации в обычных газетах. Один раз даже была публикация в другом регионе.

Цель такой махинации понятна и может быть Росреестр её даже пропустит. Но юридической силы здесь будет – чуть. Если прилетит иск на признание такого выдела недействительным, то шансы на похороны этой истории практически 100% (0,99% оставляю на российскую действительность и возможность «всего, что угодно»).

Публикация в газете – платная.

С того дня, как выйдет выпуск газеты с извещением, нужно ждать 30 дней. Любой пайщик или заинтересованное лицо вправе заявить свои возражения относительно площади и местоположения границ образуемого земельного участка.

По истечению срока согласования, кадастровый инженер должен подготовить к проекту межевания заключение, в котором указывается на отсутствие или поступление возражений от других пайщиков. Если возражения поступили, кадастровый инженер должен подшить их к проекту межевания вместе со всеми документами, которые были приложены к возражениям.

Заказчику работ кадастровый инженер должен выдать:

  • Полностью подготовленный, подписанный, прошитый, пронумерованный и скрепленный печатью, проект межевания земельных участков с заключением кадастрового инженера и всеми возражениями, которые поступили. Проект межевания выдается в бумажном виде (по желанию заказчика дополнительно в электронном).
  • Межевой план, подготовленный на основании проекта межевания земельных участков. Межевой план выдается в электронном виде.

Далее, альтернатива:

Если возражений от пайщиков не поступило – то проект межевания земельных участков и межевой план нужно подать в Росреестр через МФЦ с заявлением о государственном кадастровом учете образуемого участка в счет выделяемой земельной доли и регистрации права собственности. На выходе вы получите поставленный на кадастровый учет земельный участок с зарегистрированным на него правом.

Если возражения поступили, то придется либо обращаться в суд с иском о признании возражений недействительными, либо выбрать другое место для выдела. Конечно, есть вариант договориться с лицом, подавшим возражение. Но практика показывает, что возражения просто так не подаются и для них всегда есть веская причина – желание предотвратить выдел.

Если с возражающим все-таки найден общий язык, то ему нужно подать кадастровому инженеру заявление о снятии возражений, о чем кадастровый инженер составляет заключение и подшивает его к проекту межевания. В этом случае обращаться в суд не требуется и можно завершить выдел в Росреестре в обычном порядке.

Вот, собственно, и вся процедура выдела земельной доли (земельного пая) из земельного участка сельскохозяйственного назначения. На первый взгляд она довольно простая, но на практике возникает куча проблем и споров. О них мы поговорим в других публикациях.

Спасибо. Конец.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *