- Оглавление:
- 1. Понятие уточнения границ земельных участков
- 2. Порядок и правила
- 3. Пошаговый порядок действий
- 4. Обязанности кадастрового инженера
- 5. Что делать, если Росреестр вынес приостановку
Приветствую вас, уважаемый читатель.
В этой публикации продолжаю рассказывать про уточнение границ. Прочитав эту статью вы поймете, как уточнить границы земельного участка по шагам.
Начнем.
1. Для чего нужна эта процедура.
Если вам сказали, что нужно уточнить границы, но вы не понимаете, как это сделать и о чем идет речь, то рекомендую ознакомиться с моей статьей. В ней подробно описано, что и зачем.
Эта статья будет также полезна и тем, кто уже знаком с предметом обсуждения, но хочет освежить знания.
2. Порядок и правила.
Подробно описаны в этой публикации. Пожалуйста, внимательно ознакомьтесь с ней, прежде чем читать дальше.
3. Инструкция по шагам:
1) Обращение к кадастровому инженеру.
Кадастровые инженеры (далее по тексту КИ) это специалисты в области кадастровых работ. Только у них есть необходимое оборудование, знания и полномочия для выполнения этой процедуры.
Услуги КИ всегда платные.
Мне очень часто задают вопрос про государственные организации, которые выполняют подобные работы бесплатно. Это миф. Никаких таких специализированных государственных учреждений нет.
Во многих муниципальных образованиях есть муниципальные предприятия, есть Федеральная кадастровая палата, которая в последнее время начала подрабатывать (видимо на зарплату сотрудникам не хватает) кадастровыми работами. Но все они работают только за деньги.
2) Ставим задание.
Этим заданием является уточнение границ.
3) Передаем документы на землю.
Это имеющиеся на руках:
- правоустанавливающие документы;
- землеотводные документы;
- документы технической инвентаризации БТИ (генеральные планы, ситуационные планы и т. п.).
4) Что делает КИ:
- выезжает на место;
- определяет координаты характерных точек;
- проводит камеральную обработку собранных данных;
- подготавливает межевой план в бумажном виде с актами согласования границ (если согласование необходимо);
- после подписания актов согласования подготавливает межевой план в электронном виде и передает его вам.
5) Обращение в Росреестр.
С полученным от КИ электронным диском необходимо обратиться в Росреестр через МФЦ с заявлением о государственном кадастровом учете сведений об описании местоположения границ.
6) Выписка из ЕГРН
После проведения кадастрового учета в МФЦ вам выдадут выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, в которой будет содержаться графическая часть границ и координат характерных точек.
На этом процедура завершена.
В принципе, эта процедура выполняется по общему принципу любых кадастровых работ. Никаких особых отличий нет.
4. Обязанности кадастрового инженера.
Это важный момент, которым все пренебрегают. И очень зря.
Вспоминаем порядок. Он последовательно двигает нас от правоустанавливающих документов до фактических границ, существующих на местности 15 и более лет.
И здесь обязательно нужно вспомнить пункт 70 Приказа Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» согласно которому:
Выполнение кадастровых работ по уточнению местоположения границы земельного участка осуществляется на основании документов, перечисленных в части 10 статьи 22 Закона о регистрации. В данном случае реквизиты таких документов приводятся в реквизите «1» раздела «Исходные данные».
В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется с учетом содержания утвержденного в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке проекта межевания территории.
При отсутствии таких документов или при отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений, необходимых для уточнения местоположения границ земельного участка, местоположение уточняемых границ земельных участков определяется с использованием карт (планов), являющихся картографической основой ЕГРН, и (или) карт (планов), представляющих собой фотопланы местности, подтверждающих фактическое местоположение границ земельных участков на местности пятнадцать и более лет.
При этом наименование и реквизиты таких документов приводятся в разделе «Исходные данные», указанные документы или их копии в состав Приложения не включаются.
В разделе межевого плана «Заключение кадастрового инженера» в виде связного текста приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка, содержащее, например:
описание конкретных объектов искусственного происхождения, которыми закреплены на местности границы земельного участка (вид объекта, например кирпичное ограждение, стена здания);
сведения, обосновывающие существование границы земельного участка на местности пятнадцать и более лет (например, дата предоставления земельного участка садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, иной некоммерческой организации, созданной гражданами для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства до 1 января 2019 года, или организациям, при которых были созданы (организованы) некоммерческие организации для ведения гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства, пользующиеся такими земельными участками, дата карты (плана), фотопланов местности, с использованием которых определялись границы земельного участка).
О чем нам говорят эти требования? О том, что КИ обязан в четкой последовательности соблюдать требования п. 10 ст. 22 Закона о регистрации недвижимости. И не просто соблюдать, но еще и в виде связного текста в своем заключении обосновать необходимость и использованный способ уточнения.
К примеру, если в документах о правах отсутствует графическая часть с линейными размерами и привязкой к каким-либо объектам, отсутствуют координаты характерных точек, то КИ должен это описать и обосновать.
Если КИ делает уточнение по фактической границе, значит он должен описать эту границу (из чего сделана, что из себя представляет) и документально обосновать ее существование 15 и более лет.
К сожалению, в большинстве межевых планов, что я видел, подобные требования не соблюдаются.
Имейте в виду, что несоблюдение КИ вышеуказанных требований может стать основанием для приостановления государственного кадастрового учета.
5. Что делать, если Росреестр вынес приостановку.
Как и в любом подобном случае, вариантов здесь три:
- исправлять замечания, указанные регистратором;
- обжаловать решение регистратора в суде в порядке административного судопроизводства (КАС РФ);
- отказаться от уточнения границ и пойти другим путем (если он есть).
Конкретика зависит от самой ситуации и ваших намерений.
Вот и все о том, как уточнить границы своего земельного участка.
Будьте грамотными и берегите себя.
Александр Горяинов
13 января 2024 в 16:57
Это нигде не написано, потому что применяются общие правила согласования границ, предусмотренные ст. 39 Закона о кадастровой деятельности. Если границы вашего участка в ЕГРН не внесены, то при межевании смежного участка с вами согласование не обязательно. Я не говорю, что это не нужно делать. Я сам, например, в таких случаях всегда согласовываю границы с такими как вы соседями. Но и отсутствие подобного согласования нарушением закона не будет.
Александр Горяинов
1 февраля 2024 в 08:46
Не тратьте время. Споры по границам решаются только в судебном порядке. Всё остальное это торговля последней надеждой.
Пункт 62 Приказа Росреестра от 14 декабря 2021 года N П/0592:
В случае если в результате выполнения кадастровых работ в целях осуществления государственного кадастрового учета в связи с уточнением местоположения границ земельного участка или в связи с образованием земельного участка уточняется местоположение (значения координат) отдельных (не всех) характерных точек границ земельных участков, смежных с земельным участком — объектом кадастровых работ, при этом в ЕГРН отсутствует описание местоположения границ таких смежных земельных участков, подготовка межевого плана осуществляется с учетом следующего:
раздел «Сведения об уточняемых земельных участках» в отношении таких смежных земельных участков не заполняется;
оформление Акта согласования в отношении земельного участка — объекта кадастровых работ осуществляется с соблюдением условий, установленных частями 2 и 3 статьи 40 Федерального закона N 221-ФЗ, оформление Акта согласования в отношении смежного земельного участка не требуется.
Александр Горяинов
13 января 2024 в 16:54
Согласование границ требуется в случае, если эти границы внесены в ЕГРН и они изменяются по результатам кадастровых работ.
Карина
30 октября 2023 в 21:16
Здравствуйте, подскажите пожалуйста
Земельный участок зарегистрирован, в егрн отсутствуют границы земельного участка
Решили сделать межевание з/у
Кадастровый инженер подготовил план межевания на бумажном носителе, сказал что отсутствуют ситуационные планы и т д
Сказал необходимо обратиться в суд для уточнения границ земельного участка
Не понятно, кто будет ответчиком по данному спору, и какое заявление необходимо писать в суд
Посмотрев судебную практику, видим споры только с соседями
В нашей же ситуации споров с соседями нет
Александр Горяинов
31 октября 2023 в 14:18
Если нет наложения границ с соседними участками и споров с соседями, обратитесь к другому кадастровому инженеру, но не говорите про первого. На практике к/и в таких случаях просто в заключении пишут обтекаемые фразы и все.
Но, юридически ваш кадастровый инженер прав. Я даже удивлен немного, обычно такими тонкостями они не заморачиваются. Прямо молодец дядька.
Ольга
26 октября 2023 в 10:41
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, куда следует обратиться, чтобы уточнить границы участка, которые «заходят» на дорогу (бывшее СНТ). Хочу как бы сдвинуть границы без уменьшения общей площади участка: отойти от дороги и занять территорию, смежную с участком, которая никому не принадлежит. Сначала Администрация должна разрешить, и потом уже к КИ обращаться? Или можно сразу к КИ идти?
Александр Горяинов
26 октября 2023 в 20:07
А та часть, куда вы хотите сдвинуть, она «никому не принадлежит» по кадастру или фактически ничья?
Инна
18 августа 2023 в 16:39
Уточняли недавно границы своего з/у. У четырех смежников границы были установлены, с ними согласование не требовалось. А вот у одного числится в ЕГРН как ранее учтенный, но сведения о правах на него отсутствуют. Кадастровый инженер не стал согласовывать с ним границы, так как неизвестно, кто собственник/правообладатель. Прав ли он?
Александр Горяинов
18 августа 2023 в 21:54
Нет.
Кадастровому инженеру двойка. И розги за лень.
Если в результате уточнения границ одного земельного участка, требуется уточнение границ смежного участка, то:
Во-первых, уточнять надо, т. к. это в любом случае несоответствие фактической и юридической границы и его нужно устранять. Даже если сильно не хочется, сложно или муторно.
Во-вторых, согласовывать надо даже в том случае, если в ЕГРН не внесена запись о вещном праве в отношении земельного участка. Ибо участок наверняка не пустой, на нем есть дом, а у дома есть собственник; право на землю может быть ранее возникшим и не зарегистрированным и т. д. и т. п.
Инна
21 августа 2023 в 17:53
Да, на момент проведения кадастровых работ на смежном з/у распологается дом. В акте согласования КИ указал представителя собственника уточняемого ЗУ (кстати несколько раз видела, как в актах согласования в других межевых планах КИ указывали самих собственников/правообладателей уточняемых ЗУ). По идее это неправильно, что в акт согласования вписывают самих правообладателей уточняемых ЗУ, ведь согласование проводится с лицами, обладающими смежными участками. А как КИ может узнать данные о правообладателе ранее учтенного смежного ЗУ, если права не зарегистрированы?
Александр Горяинов
21 августа 2023 в 19:44
Акт согласования границ должен подписывать правообладатель земельного участка, границы которого уточняются. Если от имени правообладателя подписывает его представитель, значит в акте указывается представитель, а к межевому плану прикладывается копия доверенности представителя, подтверждающая его полномочия.
Данные о правообладателе земельного участка можно узнать, как минимум, обратившись к самому правообладателю)
ИННА
28 ноября 2023 в 17:40
А разве требуется уточнение границ смежного участка, ведь кадастровые работы я заказываю индивидуально и на свой участок? А смежник может и отказаться от уточнения границ своего, так как законодательно нет такой обязанности. Акт согласования по идее должен подписываться смежником при уточнении нашей общей границы. А там если он захочет, сам закажет работы установит все границы своего участка.
Александр Горяинов
28 ноября 2023 в 22:54
Согласование границ с соседями требуется в том случае, если в результате уточнения границ вашего участка одновременно необходимо уточнить границы соседнего участка. К примеру в случае выявленных наложений их границ на ваше фактическое землепользование.
Здесь подробнее описано:
https://dzen.ru/media/alexandergoraynov/kogda-i-kak-nujno-soglasovyvat-granicu-zemelnogo-uchastka-s-sosedom-i-nujno-li-voobsce-64fd98ebb6656d76a953ca54
Инна
8 августа 2023 в 13:31
А если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, предусматривающее уточнение границ (права на земельный участок только предстоит получить), принцип выполнения кадастровых работ такой же, как и в случае, если бы этот участок к примеру уже находился у меня в собственности? Т.е. к межевому плану в качестве обоснования существования границ на местности 15 и более лет можно приложить копию ген.плана (ситуационного плана) участка из тех.паспорта БТИ? Кроме ситуационных планов, чертежей в других бумагах нет.
Александр Горяинов
8 августа 2023 в 21:42
Если вам прямо в постановлении указали границы уточнить, то в действующем законодательстве в любом случае правило уточнения границ одно — п. 1.1 ст. 43 Закона о регистрации недвижимости. Т. к. правоустанавливающих и землеотводных документов на такие участки нет, то 15 лет остаются без вариантов.
Т.е. к межевому плану в качестве обоснования существования границ на местности 15 и более лет можно приложить копию ген.плана (ситуационного плана) участка из тех.паспорта БТИ?
Да.
ИННА
9 августа 2023 в 14:43
Да, в постановлении в качестве условия предоставления испрашиваемого участка указано уточнение его границ в соответствии с пп. 4 п. 13 статьи 39.15 ЗК. Землеотводный документ (самого первого собственника дома) я нашла в архиве, это договор о праве застройки 1947 г., но во-первых там отстуствует приложение — чертеж (план), во вторых площадь по нему гораздо меньше той, которая учтена в ЕГРН (по договору 756 кв.м., а по сведениям ЕГРН 1100 кв.м.). Площадь, внесенная в ЕГРН, в целом сооветствует фактически занимаемой под домом. Участок ранее учтен в 2006 г. на основании оценочной описи земельных участков. Что за опись, никто толком сказать не может
Александр Горяинов
9 августа 2023 в 20:43
Оценочные описи земельных участков составлялись по результатам инвентаризации земель, проводимых администрациями муниципальных образований. Цель таких инвентаризаций была поставить на кадастровый учет земельные участки хоть как-то, определить их кадастровую стоимость, и взимать налог.
Какого-то существенного значения подобные описи не имеют, правоустанавливающим документом не являются и для уточнения границ они не нужны.
Не нужно нести кадастровому инженеру этот договор на застройку. Если забор реально стоит давно, больше 15 лет, это подтверждается ситуационными (генеральными) планами и нет споров с соседями, то одних планов кадастровому инженеру будет достаточно.
Инна
5 октября 2023 в 14:31
Законен ли (или юридически действителен ли) кадастровый учет земельных участков, осуществленный на основании оценочных описей?
Александр Горяинов
5 октября 2023 в 19:01
В общем смысле да.
Диана
12 мая 2023 в 10:48
Добрый день Спасибо Вам, за очень познавательные статьи. Я сейчас стала приводить земельные участки в порядок и понимаю, что это просто «кошмар». Полетели и палки и камни (образно) в мой огород со стороны незаконных соседей и администрации. Но прочитав Ваши статьи, поняла, что есть смысл побороться!!!
Александр Горяинов
14 мая 2023 в 21:33
Благодарю)