Тема публикации:

Как уточнить границы земельного участка.

Дата публикации:

23 ноября 2021

Приветствую вас, уважаемый читатель.

В этой публикации продолжаю рассказывать про уточнение границ. Прочитав эту статью вы поймете, как уточнить границы земельного участка по шагам.

Начнем.

1. Для чего нужна эта процедура.

Если вам сказали, что нужно уточнить границы, но вы не понимаете, как это сделать и о чем идет речь, то рекомендую ознакомиться с моей статьей. В ней подробно описано, что и зачем.

Эта статья будет также полезна и тем, кто уже знаком с предметом обсуждения, но хочет освежить знания.

2. Порядок и правила.

Подробно описаны в этой публикации. Пожалуйста, внимательно ознакомьтесь с ней, прежде чем читать дальше.

3. Инструкция по шагам:

1) Обращение к кадастровому инженеру.

Кадастровые инженеры (далее по тексту КИ)  это специалисты в области кадастровых работ. Только у них есть необходимое оборудование, знания и полномочия для выполнения этой процедуры.

Услуги КИ всегда платные.

Мне очень часто задают вопрос про государственные организации, которые выполняют подобные работы бесплатно. Это миф. Никаких таких специализированных государственных учреждений нет.

Во многих муниципальных образованиях есть муниципальные предприятия, есть Федеральная кадастровая палата, которая в последнее время начала подрабатывать (видимо на зарплату сотрудникам не хватает) кадастровыми работами. Но все они работают только за деньги.

2) Ставим задание.

Этим заданием является уточнение границ.

3) Передаем документы на землю.

Это имеющиеся на руках:

  • правоустанавливающие документы;
  • землеотводные документы;
  • документы технической инвентаризации БТИ (генеральные планы, ситуационные планы и т. п.).

4) Что делает КИ:

  • выезжает на место;
  • определяет координаты характерных точек;
  • проводит камеральную обработку собранных данных;
  • подготавливает межевой план в бумажном виде с актами согласования границ (если согласование необходимо);
  • после подписания актов согласования подготавливает межевой план в электронном виде и передает его вам.

5) Обращение в Росреестр.

С полученным от КИ электронным диском необходимо обратиться в Росреестр через МФЦ с заявлением о государственном кадастровом учете сведений об описании местоположения границ.

6) Выписка из ЕГРН

После проведения кадастрового учета в МФЦ вам выдадут выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, в которой будет содержаться графическая часть границ и координат характерных точек.

На этом процедура завершена.

В принципе, эта процедура выполняется по общему принципу любых кадастровых работ. Никаких особых отличий нет.

4. Обязанности кадастрового инженера.

Это важный момент, которым все пренебрегают. И очень зря.

Вспоминаем порядок. Он последовательно двигает нас от правоустанавливающих документов до фактических границ, существующих на местности 15 и более лет.

И здесь обязательно нужно вспомнить пункт 70 Приказа Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» согласно которому:

Выполнение кадастровых работ по уточнению местоположения границы земельного участка осуществляется на основании документов, перечисленных в части 10 статьи 22 Закона о регистрации. В данном случае реквизиты таких документов приводятся в реквизите «1» раздела «Исходные данные».

В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется с учетом содержания утвержденного в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке проекта межевания территории.

При отсутствии таких документов или при отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений, необходимых для уточнения местоположения границ земельного участка, местоположение уточняемых границ земельных участков определяется с использованием карт (планов), являющихся картографической основой ЕГРН, и (или) карт (планов), представляющих собой фотопланы местности, подтверждающих фактическое местоположение границ земельных участков на местности пятнадцать и более лет.

При этом наименование и реквизиты таких документов приводятся в разделе «Исходные данные», указанные документы или их копии в состав Приложения не включаются.

В разделе межевого плана «Заключение кадастрового инженера» в виде связного текста приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка, содержащее, например:

описание конкретных объектов искусственного происхождения, которыми закреплены на местности границы земельного участка (вид объекта, например кирпичное ограждение, стена здания);

сведения, обосновывающие существование границы земельного участка на местности пятнадцать и более лет (например, дата предоставления земельного участка садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, иной некоммерческой организации, созданной гражданами для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства до 1 января 2019 года, или организациям, при которых были созданы (организованы) некоммерческие организации для ведения гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства, пользующиеся такими земельными участками, дата карты (плана), фотопланов местности, с использованием которых определялись границы земельного участка).

О чем нам говорят эти требования? О том, что КИ обязан в четкой последовательности соблюдать требования п. 10 ст. 22 Закона о регистрации недвижимости. И не просто соблюдать, но еще и в виде связного текста в своем заключении обосновать необходимость и использованный способ уточнения.

К примеру, если в документах о правах отсутствует графическая часть с линейными размерами и привязкой к каким-либо объектам, отсутствуют координаты характерных точек, то КИ должен это описать и обосновать.

Если КИ делает уточнение по фактической границе, значит он должен описать эту границу (из чего сделана, что из себя представляет) и документально обосновать ее существование 15 и более лет.

К сожалению, в большинстве межевых планов, что я видел, подобные требования не соблюдаются.

Имейте в виду, что несоблюдение КИ вышеуказанных требований может стать основанием для приостановления государственного кадастрового учета.

5. Что делать, если Росреестр вынес приостановку.

Как и в любом подобном случае, вариантов здесь три:

  • исправлять замечания, указанные регистратором;
  • обжаловать решение регистратора в суде в порядке административного судопроизводства (КАС РФ);
  • отказаться от уточнения границ и пойти другим путем (если он есть).

Конкретика зависит от самой ситуации и ваших намерений.

Вот и все о том, как уточнить границы своего земельного участка.

Будьте грамотными и берегите себя.

Все комментарии к этой публикации:

  • Ольга

    12 января 2024 в 23:05

    Добрый вечер! А при образовании земельного участка путем перераспределения ( при наличии утвержденной схемы расположения з.у.) кадастровый инженер при подготовке межевого плана для постановки вновь образованного участка
    на кад. учет обязан согласовывать границы с соседями
    смежных участков? Смежный участок ( мой) стоит на кад. учете, но не межеван (данные о границах отсутствуют). Однако участок , который перераспредели с землями общего пользования вдоль моего забора без проблем поставили на кадастровый учет без согласования со мной. в Росреестре (Солнечногорск) утверждают, что при перераспределении акт согласования не заполняется.. Не пойму где это написано..

    Ответить
    • Александр Горяинов

      13 января 2024 в 16:57

      Это нигде не написано, потому что применяются общие правила согласования границ, предусмотренные ст. 39 Закона о регистрации недвижимости. Если границы вашего участка в ЕГРН не внесены, то при межевании смежного участка с вами согласование не обязательно. Я не говорю, что это не нужно делать. Я сам, например, в таких случаях всегда согласовываю границы с такими как вы соседями. Но и отсутствие подобного согласования нарушением закона не будет.

      Ответить
      • Ольга

        24 января 2024 в 02:40

        Вот это да.. что то я еще больше запуталась.. Как раз общие правила согласования границ, предусмотренные ст.39 закона о кадастровой деятельности (по всей видимости вы его имели ввиду) говорят о том, что согласование обязательно, если сведения о смежном участке есть в ЕГРН.(Имеются ввиду кадастровый номер соседнего участка, площадь, адрес, а не координаты характерных точек)
        Это подтверждается и письмом Минэкономразвития от 6 ноября 2018 г. N 32226-ВА/Д23и и письмом Росреестра от 17.11.2020 №13-00408/20
        Вот из письма Минэкономразвития:
        Частями 1 и 2 статьи 39 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее — Закон N 221-ФЗ) предусмотрено, что: местоположение границ земельных участков подлежит в установленном порядке обязательному согласованию (далее — согласование местоположения границ) в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН. Иными словами, согласование местоположения границ земельных участков является обязательным как в случае уточнения местоположения границ непосредственно земельного участка, в отношении которого заключен договор подряда, так и в случае установления границ образуемого земельного участка, если одна или несколько частей его границ являются общими с частями границ другого земельного участка и содержащееся в ЕГРН описание местоположения границ смежного земельного участка не соответствует установленным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (включая наличие реестровой ошибки в таком описании местоположения границ);
        Таким образом, согласование местоположения границ земельного участка является обязательным, если в ходе кадастровых работ, в том числе на основании данных натурных обследований, установлено, что земельный участок является смежным, однако в ЕГРН отсутствует описание местоположения границ такого смежного земельного участка в виде координат характерных точек его границ.
        А вот из письма Росреестра:
        При этом в случае, если в ЕГРН отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ смежного земельного участка или в связи с выполнением кадастровых работ уточняется местоположение отдельных частей границ смежного земельного участка, описание местоположения границ которого (в том числе при наличии координат характерных точек границ такого участка) не соответствуют установленным на основании Закона N 218-ФЗ требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (часть 1 статьи 43 Закона N 218-ФЗ), или необходимо внесение изменения в такую общую границу (часть 2 статьи 43 Закона N 218-ФЗ), согласование местоположения таких частей границ земельных участков является обязательным.
        Из приведенных писем следует, что при образовании участков также требуется согласование со смежниками, причем как я поняла нет разницы в способе образования.?

        Ответить
        • Александр Горяинов

          24 января 2024 в 21:59

          Письма органов исполнительной власти не являются нормативным актом, а выражают лишь их мнение, как отдельного правоприменителя. О чем эти самые органы, собственно, в своих письмах обязательно указывают, иногда по нескольку раз на одно письмо. Такие письма не обязательны к применению судами и в практике сотни случаев, когда суды не обращают на них внимание. Более того, письма органов исполнительной власти часто игнорируют их же территориальными органами. Росреестр здесь не исключение.

          Поэтому, я считаю неправильным ориентировать читателей блога на подобные письма, т. к. никаких гарантий их применения на практике нет.

          А так, этот вопрос не имеет особой практической ценности. Если с вами, как собственником смежного участка, не согласовали границу, то одно лишь это обстоятельство не будет являться основанием для признания межевания недействительным. В любом случае, должен быть выяснен вопрос реального нарушения вашего права спорными координатами.

          Ответить
          • Ольга

            29 января 2024 в 00:57

            Спасибо за ответ. с судами все понятно (я про письма)
            Просто из приведенных выше разъяснений следует, что согласование необходимо.
            Если не трудно, напишите пожалуйста на чем основана ваша позиция, что отсутствие согласования в описанном мной случае (участок ранее учтенный) нарушением закона не является.
            Про признание результатов межевания недействительными поняла. . Хотела для начала написать жалобу в вышестоящие организации на неправомерные действия кадастрового инженера и регистраторов.

            Ответить
            • Александр Горяинов

              1 февраля 2024 в 08:46

              Не тратьте время. Споры по границам решаются только в судебном порядке. Всё остальное это торговля последней надеждой.

              Пункт 62 Приказа Росреестра от 14 декабря 2021 года N П/0592:

              В случае если в результате выполнения кадастровых работ в целях осуществления государственного кадастрового учета в связи с уточнением местоположения границ земельного участка или в связи с образованием земельного участка уточняется местоположение (значения координат) отдельных (не всех) характерных точек границ земельных участков, смежных с земельным участком — объектом кадастровых работ, при этом в ЕГРН отсутствует описание местоположения границ таких смежных земельных участков, подготовка межевого плана осуществляется с учетом следующего:
              раздел «Сведения об уточняемых земельных участках» в отношении таких смежных земельных участков не заполняется;
              оформление Акта согласования в отношении земельного участка — объекта кадастровых работ осуществляется с соблюдением условий, установленных частями 2 и 3 статьи 40 Федерального закона N 221-ФЗ, оформление Акта согласования в отношении смежного земельного участка не требуется.

              Ответить
  • Ольга

    12 января 2024 в 22:17

    Добрый вечер! А при образовании земельного участка путем перераспределения ( при наличии утвержденной схемы расположения з.у.) кадастровый инженер обязан согласовывать границы со смежниками? Имеется ввиду смежный участок , который стоит на кад. учете, но данных о границах нет (не межеван), сведения ло правообладателе имеются в ЕГРН. Или при перераспределении акт согласования не заполняется?

    Ответить
    • Александр Горяинов

      13 января 2024 в 16:54

      Согласование границ требуется в случае, если эти границы внесены в ЕГРН и они изменяются по результатам кадастровых работ.

      Ответить
  • Карина

    30 октября 2023 в 21:16

    Здравствуйте, подскажите пожалуйста
    Земельный участок зарегистрирован, в егрн отсутствуют границы земельного участка
    Решили сделать межевание з/у
    Кадастровый инженер подготовил план межевания на бумажном носителе, сказал что отсутствуют ситуационные планы и т д
    Сказал необходимо обратиться в суд для уточнения границ земельного участка
    Не понятно, кто будет ответчиком по данному спору, и какое заявление необходимо писать в суд
    Посмотрев судебную практику, видим споры только с соседями
    В нашей же ситуации споров с соседями нет

    Ответить
    • Александр Горяинов

      31 октября 2023 в 14:18

      Если нет наложения границ с соседними участками и споров с соседями, обратитесь к другому кадастровому инженеру, но не говорите про первого. На практике к/и в таких случаях просто в заключении пишут обтекаемые фразы и все.

      Но, юридически ваш кадастровый инженер прав. Я даже удивлен немного, обычно такими тонкостями они не заморачиваются. Прямо молодец дядька.

      Ответить
  • Ольга

    26 октября 2023 в 10:41

    Добрый день! Подскажите, пожалуйста, куда следует обратиться, чтобы уточнить границы участка, которые «заходят» на дорогу (бывшее СНТ). Хочу как бы сдвинуть границы без уменьшения общей площади участка: отойти от дороги и занять территорию, смежную с участком, которая никому не принадлежит. Сначала Администрация должна разрешить, и потом уже к КИ обращаться? Или можно сразу к КИ идти?

    Ответить
    • Александр Горяинов

      26 октября 2023 в 20:07

      А та часть, куда вы хотите сдвинуть, она «никому не принадлежит» по кадастру или фактически ничья?

      Ответить
  • Инна

    18 августа 2023 в 16:39

    Уточняли недавно границы своего з/у. У четырех смежников границы были установлены, с ними согласование не требовалось. А вот у одного числится в ЕГРН как ранее учтенный, но сведения о правах на него отсутствуют. Кадастровый инженер не стал согласовывать с ним границы, так как неизвестно, кто собственник/правообладатель. Прав ли он?

    Ответить
    • Александр Горяинов

      18 августа 2023 в 21:54

      Нет.
      Кадастровому инженеру двойка. И розги за лень.
      Если в результате уточнения границ одного земельного участка, требуется уточнение границ смежного участка, то:
      Во-первых, уточнять надо, т. к. это в любом случае несоответствие фактической и юридической границы и его нужно устранять. Даже если сильно не хочется, сложно или муторно.
      Во-вторых, согласовывать надо даже в том случае, если в ЕГРН не внесена запись о вещном праве в отношении земельного участка. Ибо участок наверняка не пустой, на нем есть дом, а у дома есть собственник; право на землю может быть ранее возникшим и не зарегистрированным и т. д. и т. п.

      Ответить
      • Инна

        21 августа 2023 в 17:53

        Да, на момент проведения кадастровых работ на смежном з/у распологается дом. В акте согласования КИ указал представителя собственника уточняемого ЗУ (кстати несколько раз видела, как в актах согласования в других межевых планах КИ указывали самих собственников/правообладателей уточняемых ЗУ). По идее это неправильно, что в акт согласования вписывают самих правообладателей уточняемых ЗУ, ведь согласование проводится с лицами, обладающими смежными участками. А как КИ может узнать данные о правообладателе ранее учтенного смежного ЗУ, если права не зарегистрированы?

        Ответить
        • Александр Горяинов

          21 августа 2023 в 19:44

          Акт согласования границ должен подписывать правообладатель земельного участка, границы которого уточняются. Если от имени правообладателя подписывает его представитель, значит в акте указывается представитель, а к межевому плану прикладывается копия доверенности представителя, подтверждающая его полномочия.
          Данные о правообладателе земельного участка можно узнать, как минимум, обратившись к самому правообладателю)

          Ответить
      • ИННА

        28 ноября 2023 в 17:40

        А разве требуется уточнение границ смежного участка, ведь кадастровые работы я заказываю индивидуально и на свой участок? А смежник может и отказаться от уточнения границ своего, так как законодательно нет такой обязанности. Акт согласования по идее должен подписываться смежником при уточнении нашей общей границы. А там если он захочет, сам закажет работы установит все границы своего участка.

        Ответить
  • Инна

    8 августа 2023 в 13:31

    А если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, предусматривающее уточнение границ (права на земельный участок только предстоит получить), принцип выполнения кадастровых работ такой же, как и в случае, если бы этот участок к примеру уже находился у меня в собственности? Т.е. к межевому плану в качестве обоснования существования границ на местности 15 и более лет можно приложить копию ген.плана (ситуационного плана) участка из тех.паспорта БТИ? Кроме ситуационных планов, чертежей в других бумагах нет.

    Ответить
    • Александр Горяинов

      8 августа 2023 в 21:42

      Если вам прямо в постановлении указали границы уточнить, то в действующем законодательстве в любом случае правило уточнения границ одно — п. 1.1 ст. 43 Закона о регистрации недвижимости. Т. к. правоустанавливающих и землеотводных документов на такие участки нет, то 15 лет остаются без вариантов.

      Т.е. к межевому плану в качестве обоснования существования границ на местности 15 и более лет можно приложить копию ген.плана (ситуационного плана) участка из тех.паспорта БТИ?

      Да.

      Ответить
      • ИННА

        9 августа 2023 в 14:43

        Да, в постановлении в качестве условия предоставления испрашиваемого участка указано уточнение его границ в соответствии с пп. 4 п. 13 статьи 39.15 ЗК. Землеотводный документ (самого первого собственника дома) я нашла в архиве, это договор о праве застройки 1947 г., но во-первых там отстуствует приложение — чертеж (план), во вторых площадь по нему гораздо меньше той, которая учтена в ЕГРН (по договору 756 кв.м., а по сведениям ЕГРН 1100 кв.м.). Площадь, внесенная в ЕГРН, в целом сооветствует фактически занимаемой под домом. Участок ранее учтен в 2006 г. на основании оценочной описи земельных участков. Что за опись, никто толком сказать не может

        Ответить
        • Александр Горяинов

          9 августа 2023 в 20:43

          Оценочные описи земельных участков составлялись по результатам инвентаризации земель, проводимых администрациями муниципальных образований. Цель таких инвентаризаций была поставить на кадастровый учет земельные участки хоть как-то, определить их кадастровую стоимость, и взимать налог.

          Какого-то существенного значения подобные описи не имеют, правоустанавливающим документом не являются и для уточнения границ они не нужны.

          Не нужно нести кадастровому инженеру этот договор на застройку. Если забор реально стоит давно, больше 15 лет, это подтверждается ситуационными (генеральными) планами и нет споров с соседями, то одних планов кадастровому инженеру будет достаточно.

          Ответить
          • Инна

            5 октября 2023 в 14:31

            Законен ли (или юридически действителен ли) кадастровый учет земельных участков, осуществленный на основании оценочных описей?

            Ответить
            • Александр Горяинов

              5 октября 2023 в 19:01

              В общем смысле да.

              Ответить
  • Диана

    12 мая 2023 в 10:48

    Добрый день Спасибо Вам, за очень познавательные статьи. Я сейчас стала приводить земельные участки в порядок и понимаю, что это просто «кошмар». Полетели и палки и камни (образно) в мой огород со стороны незаконных соседей и администрации. Но прочитав Ваши статьи, поняла, что есть смысл побороться!!!

    Ответить
    • Александр Горяинов

      14 мая 2023 в 21:33

      Благодарю)

      Ответить

Добавить комментарий:

Нажимая кнопку "Добавить комментарий" вы подтверждаете, что ознакомились и согласны с политикой конфиденциальности и даете согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с Федеральным Законом №152-ФЗ от 27.07.2006 "О персональных данных". Предоставленные данные являются кофиденциальными и не разглашаются ни при каких обстоятельствах.