Тема публикации:
Как продать земельный пай: пошаговая инструкция и список документов.
Рубрика:
Сельскохозяйственные землиДата публикации:
08 ноября 2021
Тема публикации:
Рубрика:
Сельскохозяйственные землиДата публикации:
08 ноября 2021
Приветствую.
К моему удивлению, вопрос «как продать земельный пай?» пользуется популярностью. Поэтому решил уделить этой теме отдельную публикацию.
Не могу сказать, что тема сложная. Но есть юридические нюансы, понимание которых является важным. А их незнание может принести много проблем на сделках.
Для более полной картины будем двигаться от общего к частному.
Об этом очень подробно рассказано здесь:
Что такое земельный пай (земельная доля)
Если кратко, то это доля в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.
С точки зрения Гражданского кодекса РФ любые земельные участки сельхозназначения, в том числе и земельные паи, ничем не отличаются от других объектов недвижимости – их можно продать, подарить, сдать в аренду, обменять, оставить по наследству, отдать под залог и т. п.
Каких-то особых ограничений здесь нет.
Однако, к землям сельхозназначения применяется специальный Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 года N 101-ФЗ, который содержит некоторые исключения из общих правил.
Пункт 1 статьи 8 упомянутого закона говорит нам о следующем:
При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Это значит, что перед тем, как заключить сделку купли-продажи земельного участка сельхозназначения, его собственник должен предложить выкупить этот участок субъекту РФ или местной администрации по той цене, на которой они сговорились с продавцом. Для уточнения нюансов обязательно нужно изучить региональные нормативные акты, регулирующие оборот сельскохозяйственных земель.
Предположим, у вас участок 100 гектар сельскохозяйственной земли. Вы нашли покупателя, который согласился купить ваш участок за 100 000 рублей. Перед тем, как подписывать договор и сдавать его в Росреестр, вы должны предложить уполномоченному органу государственной власти вашего субъекта РФ выкупить у вас землю за 100 000 рублей.
В каждом регионе такой уполномоченный орган свой. Обычно это министерство, департамент или что-нибудь созвучное. Главное, чтобы этот орган распоряжался имуществом субъекта. К примеру, в Оренбургской области это Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области.
Многие пытаются обойти эту процедуру и боятся соблюдать преимущественное право. На мой взгляд, смысла в этом не много.
Во-первых, в большинстве случаев продавцу без разницы, кому будет осуществлена продажа земли и от кого получить деньги.
Во-вторых, даже если личность покупателя имеет значение и продать нужно именно ему, то далеко не факт что уполномоченный орган согласится землю выкупить. За 10 лет практики мне не приходилось слышать о случаях, когда состоялась бы продажа уполномоченному органу. Может быть просто не попадались.
Считаю, что сам факт выкупа может быть рациональным и иметь смысл для бюджета только в одном случае: цена продаваемой земли сельхозназначения в несколько раз меньше рыночной.
В этом случае резонно рассмотреть вопрос с альтернативными способами отчуждения.
Задача продавца направить извещение о продажи земельного участка с предложением реализовать преимущественное право выкупа.
Сделать это довольно просто. Никаких специальных форм заявлений не предусмотрено. Простое письменное уведомление в свободной форме.
Самое главное, направить это юридически значимое сообщение способом, позволяющим доказать факт его отправления и вручения.
Это:
Хочу обратить внимание, что п. 2 ст. 8 Закона содержит указание только на заказное письмо с уведомлением о вручении. Однако, я советую любое подобное сообщение отправлять с описью ценным письмом. Чтобы можно было подтвердить какой именно документ отправлен, а не доказывать что вы не верблюд.
После того как уведомление было направлено ждем либо отказа, либо когда пройдет 30 календарных дней с даты получения.
После этого можно спокойно продать.
Во-первых, сделку не пропустит Росреестр, а примет решение о приостановлении регистрации перехода права собственности (пп. 5 п. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости).
Во-вторых, такая сделка является ничтожной (п. 4 ст. 8 Закона об обороте земель сельхозназначения).
В этом случае необходимо снова предложить уполномоченному органу выкупить землю по уменьшенной цене.
При увеличении цены этого делать не нужно.
Продать можно только гражданам и компаниям Российской Федерации.
Земли сельскохозяйственного назначения, в том числе и земельные паи, нельзя продать иностранным гражданами, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.
Теперь особенности по сделкам с самими паями.
Обращающиеся ко мне люди под термином «земельный пай» понимали как еще не выделенную в натуре земельную долю, так и уже выделенный земельный участок, учтенный в ЕГРН как самостоятельный объект недвижимости.
Поэтому и особенности я объясню для обоих вариантов.
В этом случае земельный пай (земельная доля) не является самостоятельным земельным участком, а является долей в праве общей собственности.
Когда пайщиков пять человек или меньше, то не выделенная земельная доля может быть продана любому лицу с обязательным соблюдением правила о преимущественном выкупе этой доли другими пайщиками (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
Если пайщиков шесть человек и более, то не выделенные паи можно продать либо другому пайщику, либо сельскохозяйственной организации или фермеру, которые используют исходную землю (аренда, безвозмездное пользование и т. п.). Извещать о намерении продажи своего пая никого не нужно.
В этом случае другим лицам не выделенную долю продать нельзя.
Сделки по продаже земельных паев нотариальному удостоверению не подлежат. Так как не выделенные паи это еще не земельный участок, то право на его преимущественное приобретение у субъекта РФ нет. Значит можно уполномоченный орган не уведомлять.
Обратите внимание, никаких общих собраний для этого проводить не надо. Не надо получать никаких личных согласований на продажу от каждого пайщика.
В этом случае применение термина «земельный пай» вообще не верное, потому что это уже самостоятельный объект земельных отношений.
О том, как выделить земельный пай написана отдельная публикация.
Самостоятельный участок можно продать кому угодно с соблюдением особенностей продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения и условий заключенных в отношении участка сделок (залог, аренда и т. п.).
На практике часто встречается ситуация, когда фермеры или с/х организации массово скупают паи для расширения бизнеса.
Причем не всегда у таких покупателей есть доказательства использования земельного участка. То есть, права на приобретение пая в обычном порядке у них в большинстве случаев нет.
А еще часто бывает так, что паи принадлежат старенькой бабушке или дедушке, которым денег вроде бы и хочется, а вот заниматься всем этим, простите, геморроем с выделом участка не очень. Своего, как говорится, хоть половником хлебай. Или просто у пайщика банально нет денег на выдел.
Возникает вопрос, а что делать то?
В этом случае используют такую схему:
В принципе, ничего особо сложного нет. Конечно всегда есть риски. Но без них, как и без рекламы, никуда.
Никаких премудростей. Обычные сделки в простой письменной форме. Договор купли-продажи подается на регистрацию перехода права собственности через любое МФЦ в Росреестр.
Если земельный пай не выделен и пайщиков до шести человек, то потребуются:
Если земельный пай не выделен и пайщиков больше 5 человек, то потребуются:
Если земельный пай выделен в самостоятельный земельный участок, то потребуются:
Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности составляет:
Если до заключения основного договора был заключен предварительный договор, то представлять его в Росреестр не нужно и желательно не упоминать факт его заключения в условиях основного договора.
Если до заключения сделки, продающая сторона свое право собственности на земельный пай в ЕГРН не зарегистрировала, то в Росреестр обязательно нужно представить подлинники правоустанавливающих документов на земельную долю.
Сначала будет проведена регистрация права собственности продавца на земельную долю, а в дальнейшем переход права собственности от продавца к покупателю по заключенному договору.
Законодательного регулирования ценообразования нет.
Поэтому, цену можно определять по своему усмотрению. Обычно ориентируются на рыночную стоимость. Рыночная стоимость, в свою очередь, зависит от местоположения продаваемого участка, вида угодий (пашня, сенокос, пастбища) и пригодности почвы для сельскохозяйственной деятельности, площади и т. п.
Но должен признать, что обычно доход от продажи земельных паев не высокий.
Порядок оплаты можно определять любой, в том числе с использованием ипотеки, рассрочки платежа, аккредитива, банковской ячейки, аванса, задатка и любых платежных сервисов, предлагаемых банками.
Вот, в принципе и все о том, как продать земельный пай сельхозназначения.
Будьте грамотными и берегите себя.
Все комментарии к этой публикации:
Любовь
22 ноября 2023 в 01:08
Спасибо, в статье всё понятно изложено.
У меня вопрос: может ли общее собрание пайщиков (колхоз) , вынести решение о приостановке продажи пая на 10лет?
Александр Горяинов
22 ноября 2023 в 13:00
нет
Людмила.
16 ноября 2023 в 19:26
Спасибо за информацию.А то очень трудно в лесу без компаса.
Александр Горяинов
20 ноября 2023 в 19:12
Пожалуйста)
Александр
10 октября 2023 в 18:48
Здравствуйте, скажите пожалуйста можно ли подарить не выделенную земельную долю не пайщику (по аналогии обхода купли продажи земли с/х назначения через дарение), т. е обойти процедуру продажи не выделенной земельной доли только пайщику или с/производителю. И второй вопрос какие критерии к сх/производителю для покупки пая (у него в уставном капитале должны быть не доли? или это не обязательно). Спасибо
Александр Горяинов
11 октября 2023 в 14:49
Подарить как вы написали нельзя.
По с/х организацией обычно понимается коммерческое юрлицо, у которого объем выручки от производства/переработки сельскохозяйственной продукции составляет не менее 50%, плюс ОКВЭД должен быть соответствующий. Такая организация должна использовать земельный участок в котором пай, аренда.
Ирина
7 октября 2023 в 17:14
Здравствуйте, скажите пожалуйста,если пай был не официально продан, можно как то его вернуть.
Александр Горяинов
8 октября 2023 в 13:15
Что значит «неофициально продан»? По доверенности?
Норжимо
2 сентября 2023 в 15:14
Здравствуйте, я хочу продать свою долю земли, по паю, примерно за сколько можно поодать
Александр Горяинов
2 сентября 2023 в 16:10
Без малейшего понятия.
Во-первых, я не занимаюсь продажами земельных участков.
Во-вторых, стоимость определяется рынком и в каждом регионе цены свои.
Наталья
8 ноября 2023 в 09:53
Я хочу продать земельный пай.
Екатерина
20 августа 2023 в 00:09
Александр, добрый день!
Правильно ли я понимаю — если владелец с/х земли хочет отдать ее бесплатно, сначала он должен предложить этот участок земли местной администрации?
Александр Горяинов
20 августа 2023 в 20:38
Не правильно. Преимущественное право приобретения у субъекта РФ или муниципального образования есть только в случае продажи, т. е. возмездного отчуждения земельного участка. При дарении преимущественного права нет и его соблюдать не требуется. На практике этим часто пользуются, заключая формальный договор дарения.
Никак не пойму
13 августа 2022 в 13:50
Разъясните, пожалуйста, НАСЧЁТ купли-продажи НЕ ВЫДЕЛЕННЫХ ПАЁВ…
Есть немало объявление о продаже паёв физлицами. В документах таких «правообладателей» не выделенного земельного пая иногда нет слов «ОБЩАЯ ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ» и «ДОЛЯ В ПРАВЕ». Так, у одного — решение суда от 2012 года о признании права собственности в порядке наследования на земельный пай. У другого —
Выписка из ЕГРН.
В других объявлениях о продаже паёв физлицами в документах «правообладателей» не выделенного земельного пая ЕСТЬ слова «ОБЩАЯ ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ» и «ДОЛЯ В ПРАВЕ».
ВОПРОС 1). Если нет слов «ОБЩАЯ ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ» и «ДОЛЯ В ПРАВЕ», а в ЕГРН по кадастровому номеру паевого массива — две формы собственности (частная, муниципальная), то такой пай видимо по суду отняли муниципалы как невостребованные доли ? Если так, то может ли такой продавец это проверить ? Искать решение суда по ФИО или информацию на сайте сельсовета ?
ВОПРОС 2). Если ЕСТЬ слова «ОБЩАЯ ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ» и «ДОЛЯ В ПРАВЕ», то каким образом они (слова) появились ? Ведь в 90-х годах ни у кого из пайщиков этих слов не было ?
ВОПРОС 3). В каком из вышеперечисленных случаев Возможно приобретение паёв ?
ВОПРОС 4).Чтобы избежать риска возможного отказа продавца продажи пая (после межевания за счёт покупателя), надо, чтобы выделял пай именно продавец ? По-другому юридически можно как-то подстраховаться ?
ВОПРОС 5). Ни у кого из этих продавцов нет карт бывших ТОО, т.е. колхозов, где давались паи. В сельской администрации сказали, что абы где отмежевать нельзя — только в границах ТОО… А где взять карту, не знают. В районной администрации сказали, что у них её нет, а есть она скорее всего в архиве кадастровой палаты по району. Т.е. в общем доступе их не найти ?
Заранее благодарен за ответ.
Александр Горяинов
13 августа 2022 в 15:10
Здравствуйте.
ВОПРОС 1.
Да. Если в выписке из ЕГРН на участок в качестве дольщика указана администрация, значит какие-то паи были признаны невостребованными. Проверить можно либо на сайте районного суда либо обратиться в администрацию. По другому никак.
ВОПРОС 2.
Не могу признать, что понял истинный смысл вопроса, поэтому в качестве ответа могу предложить такую формулировку: такие записи вносятся по правилам ведения ЕГРН и на основании действующего законодательства.
ВОПРОС 3.
По возможностям приобретения невыделенных паев в статье всё подробном расписано. Если пайщиков больше 5, то прямого законного способа нет. Только через доверенность с последующей сделкой.
ВОПРОС 4.
Предварительным договором купли-продажи.
ВОПРОС 5.
Если в администрации нет, значит только в Росреестре. Такие документы относятся к государственному фонду данных и всем подряд не предоставляются. В общем доступе их нет. Они могут быть получены кадастровыми инженерами для подготовки проекта межевания земельных участков.
Любовь
25 мая 2022 в 16:27
Добрый день!
А вот у нас такая ситуация — из огромного земельного массива бывшего колхоза где было очень много пайщиков осталось 30 га — и на них около 20 пайщиков ( у многих из них по 8,3 га) — то есть некоторое , мягко говоря, несоответствие. При этом кадастровый инженер неофициально говорит что эти 30 га — «это остатки, овражки…» и вот что делать? сельсовет ответил отпиской что не знает кто использует земля, местных фермеров порядка 5 . кто что обрабатывает — трудно сказать
Александр Горяинов
25 мая 2022 в 20:19
Добрый день. Ничего конкретного предложить не могу. Такие случаи встречаются и однозначно работающего механизма их разрешения нет.
Все, что могу посоветовать — определить причину и принимать решение по ситуации.
Причин может быть несколько:
— неправильные исходные расчета размеров паевого массива или самих паев;
— уменьшение паевого массива за счет образования на его территории сторонних земельных участков, не имеющих отношения к паям;
— ошибочное (намеренное) увеличение размеров ранее выделенных паев;
Возможно могут быть другие причины. Мне в практике встречались только вышеуказанные.
Геннадий
17 мая 2022 в 10:12
Добрый день, подскажите пожалуйста. Имеется участок с/х назначения, вернее доля в праве. С большим количеством содольщиков. Этот участок зарегистрирован, но межевания не было. Нужно ли перед продажей делать межевание? Есть сомнения.
Александр Горяинов
19 мая 2022 в 11:13
Добрый день. Если вы имеете ввиду, что границы общего земельного участка не уточнены и сведения о них не внесены в ЕГРН, а вы хотите продать принадлежащую вам долю в этом земельном участке, то для продажи вашей доли уточнять границы участка не обязательно.
СВетлана Пронина
30 января 2022 в 20:23
Очень полезная информация. Изложено понятно и грамотно.
Александр Горяинов
31 января 2022 в 22:42
Благодарю. Рад, что статья была полезной.