17 апреля 2019 | Разрешенное использование

Об изменении видов разрешенного использования земельных участков.

Здравствуйте!

Продолжаем тему о разрешенном использовании земельных участков. В предыдущей статье я рассказывал, что виды разрешенного использования участков на территории муниципального образования устанавливаются правилами землепользования и застройки (далее – ПЗиЗ).

Для всех земельных участков, находящихся в одной территориальной зоне, ПЗиЗ предусмотрен конкретный перечень видов использования, которые можно установить к любому участку в этой зоне.

Другой вопрос, как изменить вид разрешенного использования земельного участка на практике.

1. Как изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Начнем с законодательства.

Пункт 3 ст. 37 Градостроительного Кодекса РФ указывает следующее:

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Пунктом 3 ст. 85 Земельного Кодекса РФ определено:

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Пунктом 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса РФ указано:

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков их правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Из всего указанного делаем вывод — процедура изменения разрешенного использования земельного участка зависит от того, какой именно вид нужно установить. Для основных и вспомогательных видов разрешенного использования процедура одна, для условно разрешенного вида — другая.

Правообладатель земельного участка вправе свободно установить любой из основных или вспомогательных видов использования для своего участка без каких-либо специальных разрешений администрации муниципального образования. Иными словами, для изменения вида использования участка (основного или вспомогательного) за разрешениями ни в администрацию, ни куда-либо еще, обращаться не нужно вообще.

Для начала необходимо определиться, какие виды использования для вашего земельного участка предусмотрены ПЗиЗ. Вариантов здесь два:

  1. Заказать в администрации выписку из ПЗиЗ на земельный участок, в которой будет приведен перечень основных и вспомогательных видов использования. Как правило, такие выписки либо совсем бесплатны, либо выдаются за символическую сумму. Получение выписки из ПЗиЗ — это муниципальная услуга.
  2. Найти свой земельный участок на карте градостроительного зонирования, функционального назначения территорий и т. п. В каждом муниципальном образовании название может незначительно отличаться. На карте нужно найти свой земельный участок и определить, в какой территориальной зоне он находится. Далее, в самих ПЗиЗ найти градостроительный регламент к этой территории и описание видов разрешенного использования, предусмотренных для нее. Сами ПЗиЗ и упомянутые карты в обязательном порядке размещаются на официальном сайте муниципального образования и на сайте fgistp.economy.gov.ru

Нужно понимать, что выбрать вид разрешенного использования можно только тот, который предусмотрен градостроительным регламентом ПЗиЗ. Если градостроительным регламентом не предусмотрен вид разрешенного использования, который вам нужен, значит установить его земельному участку нельзя. И, соответственно, использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, который не предусмотрен градостроительным регламентом, не допускается.

Если вам нужно внести в ЕГРН изменения об основном или вспомогательном виде разрешенного использования, то здесь все довольно просто.

Необходимо обратиться в Управление Росреестра региона через МФЦ с заявлением об установлении земельному участку выбранных видов разрешенного использования. В МФЦ заявления заполняются сотрудниками, поэтому я не вижу смысла приводить инструкцию о том, как его заполнить самостоятельно. Самое главное — правильно объяснить сотруднику МФЦ то, что вы хотите.

Государственный регистратор рассмотрит заявление и внесёт в ЕГРН сведения о новых видах разрешенного использования земельного участка.

На практике иногда возникают случаи, когда государственные регистраторы при рассмотрении таких заявлений начинают требовать распорядительные акты администрации. Если в муниципальном образовании утверждены ПЗиЗ, то такие  требования являются незаконными и неправильными.

В конце 2018 года Верховный Суд РФ опубликовал очень полезный Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 г. (далее по тексту статьи – Обзор).

В пункте 1 Обзора Верховный суд указал следующее:

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.

Таким образом, свободный выбор основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков вытекает не только из закона, но в настоящий момент подтвержден и судебной практикой на уровне Верховного Суда РФ.

Как видно, в изменении основного или вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка нет ничего сложного. Это достаточно простая процедура, которую может реализовать каждый желающий. Главное, правильно определить само разрешенное использование согласно ПЗиЗ.

Порядок получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка описан в другой статье.

В этом вопросе есть один практический нюанс. Дело в том, что по смыслу ст. 37 ГрК РФ и 85 ЗК РФ возможность изменить вид деятельности на земельном участке напрямую не связана с обязательным изменением сведений о виде его разрешенного использования в ЕГРН.

Если буквально читать положения указанных норм права, то собственник участка в любой момент по своему желанию может менять виды своей деятельности на земельном участке, в пределах основных и вспомогательных видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

Изменение вида разрешенного использования именно в ЕГРН в данном случае носит не правоустанавливающий характер, а учетный. То есть, внеся изменения в ЕГРН о виде разрешенного использования, собственник вроде как уведомляет об этом государство, но изменить фактический вид деятельности собственник вправе и до того, как внесет соответствующие изменения в ЕГРН.

Тем не менее, я рекомендую прежде чем фактически сменить вид деятельности на участке, внести соответствующие изменения в ЕГРН. Это довольно просто (если речь идёт об основных или вспомогательных видах деятельности) и поможет избежать ненужных проблем.

Мы живём в бюрократическом государстве. Государственные органы — это бюрократический аппарат. И все госслужащие всегда ориентируются на бумагу, реестры и т. п. Понятное дело, что в суде можно защитить свои права, оспорить штрафы, предписания и т. п. Но зачем такие сложности, когда их можно избежать соблюдением простой формальности.

Что называется, не надо дразнить голодную собаку.

2. Кто может обращаться за изменением вида разрешенного использования.

За изменением вида разрешенного использования земельного участка вправе обратиться следующие лица:

  • собственники земельных участков;
  • землепользователи земельных участков, т. е. лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования (абз. 3 п. 3 ст. 5 ЗК РФ);
  • землевладельцы земельных участков, т.е. лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения (абз. 4 п. 3 ст. 5 ЗК РФ);
  • арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды (абз. 5 п. 3 ст. 5 ЗК РФ).

При этом, для арендаторов земельных участков предусмотрены исключения:

Арендатор муниципального или государственного земельного участка не вправе изменить или требовать изменения вида его разрешенного использования, если договор аренды земельного участка заключен по результатам торгов (п. 2 Обзора ВС РФ). Не допускается самостоятельное изменение арендатором разрешенного использования участка, если участок предоставлен в аренду под определенные цели (п. 3 Обзора ВС РФ).

В остальных случаях арендатору необходимо ориентироваться на условия договора. Если условия договора аренды ограничивают право арендатора на изменение разрешенного использования арендуемого участка – арендатор лишен возможности сделать это самостоятельно.

Спасибо. Конец.

Все комментарии к этой публикации:

  • ника

    27 февраля 2024 в 06:59

    Здравствуйте! Имеет ли орган местного самоуправления изменить границы земельного участка?

    Ответить
    • Александр Горяинов

      27 февраля 2024 в 08:15

      Сам по себе нет, но в рамках комплексных кадастровых работ вполне.

      Ответить
  • Мурат

    10 февраля 2024 в 03:42

    Подскажите пожалуйста, возможно ли изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, Земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов с видом использования — для выпаса сельскохозяйственных животных. Можно ли его изменить на вид разрешенного использования — сельскохозяйственное использование?

    Ответить
    • Александр Горяинов

      10 февраля 2024 в 13:33

      Нет.

      Ответить
  • Евгения Олеговна

    6 октября 2023 в 14:53

    Здравствуйте, подскажите правомерно ли произведено администрацией города изменение карт с Ж1 на ОД жилого посёлка в черте города (примерно 100 домов), без согласия и уведомления собственников, у которых на руках документы о собственности ЗУ с разрешённым видом ИЖС?

    Ответить
    • Александр Горяинов

      6 октября 2023 в 23:00

      Зависит от оснований таких изменений.

      К примеру, если генеральным планом населенного пункта территория включена в функциональную зону общественного назначения, на территорию разработана документация по планировки, которая предусматривает изъятие всех земельных участков для муниципальных нужд — то да, изменение территориальной зоны с Ж1 на ОД, скажем так, законно.

      Если просто была зона Ж1 и ее ни с того ни с сего сменили на ОД и это не предусмотрено генпланом и не запланированы изъятия земельных участков, то с большей долей вероятности такое изменение является незаконным.

      Тема довольно сложная на практике.

      Ответить
  • Serg

    5 сентября 2023 в 17:36

    Интересно, а можно ли вернуться к тому ВРИ, который был установлен изначально (по правоустанавливающему документу)? Была ли такая практика?

    Ответить
    • Александр Горяинов

      5 сентября 2023 в 19:58

      Если этот ВРИ предусмотрен ПЗиЗ — да. Если на момент намерения изменить такой ВРИ не предусмотрен ПЗиЗ — нет.

      Ответить
  • Сергей

    21 августа 2023 в 18:10

    В законе пробел. Собственник земельного участка (гражданин) установил в качестве основного вида вид «Земельные участки (территории) общего пользования (код 12.0)». Данный вид установлен в градостроительном регламенте индивидуальной жилой застройки в качестве основного. Также в качестве основного внесен вид Улично-дорожная сеть (код 12.0.1). По логике законодательно должно быть установлено, что такие виды могут выбираться и устанавливаться только органами гос. власти и местного самоуправления.

    Ответить
    • Александр Горяинов

      21 августа 2023 в 19:59

      Не вижу в чем пробел закона. Во-первых, правообладатель сам несет бремя использования своего участка по назначению и если он выбирает ВРИ который не может использовать, то это, просите, проблемы правообладателя. Во-вторых, в коде 12.0.1 предусмотрено размещение парковок и некапитальных построек для их охраны, что не исключает использование такого участка физическими или юридическими лицами по назначению.

      Ответить
      • СЕРГЕЙ

        28 ноября 2023 в 17:29

        Небольшое противоречие есть на мой взгляд. Собственник з/у устанавливает себе в качестве основного ВРИ «Земельные участки (территории) общего пользования» (это при том, что у него на участке располагается здание), но как известно, земельные участки общего пользования не могут находиться в частной собственности. И создается как бы ситуация, что земельный участок общего пользования и в частной собственности.

        Ответить
        • Александр Горяинов

          28 ноября 2023 в 22:50

          Противоречие в чем?

          Ответить
          • СЕРГЕЙ

            30 ноября 2023 в 15:16

            На мой взгляд, противоречие важному постулату: земельные участки общего пользования не могут находиться в частной собственности. То есть частный собственник, выбирая такой ВРИ, теоретически создаёт прецедент, при котором муниципалитет должен выкупить у него такой земельный участок.

            Ответить
  • Юрий

    22 мая 2023 в 12:35

    Добрый день.
    Земельный участок в аренде у города, на нём расположено здание — частная собственность (паркинг), ВРИ у земельного участка соответствующий.
    Может ли город (собственник) в одностороннем порядке поменять ВРИ у земельного участка, добавив к паркингу также деловое управление, магазины и так далее, тем самым завысив кадастровую стоимость и проведя перерасчёт арендной платы (она увязана на кадастровую стоимость)?
    Смена ВРИ в соответствии с ПЗЗ, град регламентом и тер зоной предусмотрено множество разнообразных ВРИ.
    Спасибо.

    Ответить
    • Александр Горяинов

      4 июня 2023 в 11:21

      Согласно п. 4 ст. 37 ГрК РФ:

      Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

      Ответ на ваш вопрос: не может.

      Ответить
  • юлия

    2 марта 2023 в 13:58

    Добрый день.
    Такая ситуация. Предприятие арендует у муниципалитета часть земельного участка, вторая часть также находится в аренде у другого правообладателя. В данный момент, ВРИ у двух частей этого общего земельного участка разный. Нужно ли нам согласовывать с «соседями» изменение ВРИ своей части земельного участка?

    Ответить
    • Александр Горяинов

      2 марта 2023 в 20:16

      Здравствуйте.

      Если под «частью участка» понимается самостоятельный участок, учтенный в ЕГРН как отдельный объект, и которому присвоен свой кадастровый номер, то для изменения ВРИ участка согласование с соседями не требуется.

      Если же под частью участка в прямом смысле понимается его часть, то я не представляю как у двух частей одного земельного участка может быть два разных ВРИ. Можно кадастровый номер?

      Ответить
  • Евгений

    17 февраля 2023 в 14:48

    Если собственник РФ — в аренде участок у МТУ Росимущества региона — как внести в сведения ИСОГД в условно разрешенные виды нужный мне вид? Еще раз пишу собственник ЗУ — РФ. Там есть 4.9.1.1. , а мне нужно еще чтоб там было 4.9.1

    Ответить
  • Андрей

    25 мая 2022 в 04:26

    Добрый день! Если физлицо является владельцем здания, а земельного участка — муниципалитет. Каким образом физлицо может повлиять на изменение разрешённого вида использования?

    Ответить
    • Александр Горяинов

      25 мая 2022 в 20:22

      Здравствуйте.

      Земельный участок в аренде?

      Ответить

Добавить комментарий:

Нажимая кнопку "Добавить комментарий" вы подтверждаете, что ознакомились и согласны с политикой конфиденциальности и даете согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с Федеральным Законом №152-ФЗ от 27.07.2006 "О персональных данных". Предоставленные данные являются кофиденциальными и не разглашаются ни при каких обстоятельствах.