Здравствуйте.

Поговорим про так называемую гаражную амнистию 2021 года, порядок кадастрового учета и регистрации права собственности на гаражи и земельные участки под ними.

Термин «амнистия» — народный. Законодательство использует понятие «упрощенный порядок регистрации». Он введен на основании Федерального закона от 05.04.2021 N 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и вступил в действие с 01 сентября 2021 г.

Небольшое отступление

Должен заметить, что с применением такой терминологии в этом контексте я не согласен. Амнистия – это освобождение от наказания, назначенного судом. Почему в новостях подобные нормативные акты называют амнистией непонятно.

Все проблемы с оформлением гаражного хозяйства на территории России связаны вовсе не с его самовольным размещением. В советское время подобные сооружения строились по большей части вполне легально. Проблемы возникали из-за того, что в законодательстве не была достаточно проработана их дальнейшая судьба.

Поэтому, если этот закон и можно так назвать – то с точки зрения прощения грехов законодательных органов, а не владельцев таких гаражей. Амнистировали сами себя, так сказать.

1. Смысл гаражной амнистии и зачем она нужна.

Это простой порядок оформления гаражей и земли, на которой они расположены. Пока закон будет действовать до 01.09.2026 г. Будут его продлять или нет узнаем к концу срока.

Общая суть:

На территории страны существует много подобных объектов на муниципальных землях, которые построены либо в период советского строя, либо в 90-е годы. Как отдельно стоящие, так и в составе гаражно-строительных кооперативов (ГСК). Большинство из них официально не оформлены. Узаконить такие объекты, как правило, сложно в связи с отсутствием документов, которые требует для этого действующее законодательство.

Как правило, такие строения если и оформлялись, то как самовольные постройки. И по сложной схеме: надо было создавать гаражный кооператив, брать землю в аренду для кооператива, затем оформлять гараж через суд и уже только потом покупать под ним землю.

Это муторная затея и реализовать ее можно было не всегда. Да и не каждого заставишь такие круги выплясывать. Введенный порядок позволяет людям оформить подобные объекты без лишних приключений.

Порядок прост тем, что если есть хотя бы какие-то документы, которые пусть и отдаленно, но подтверждают законность постройки – не придется обращаться в суд и усложнять себе жизнь созданием ГСК.

Оформление капитальных сооружений происходит через землю. Владелец получает земельный участок и одновременно с ним регистрирует сам гараж (если он не зарегистрирован к тому моменту). Оформить постройку без оформления земли в рамках упрощенного порядка нельзя.

Зачем оформлять гараж?

Вопрос философский.

Преимущества оформленного гаража:

  • Легальная недвижимость в любом случае будет дороже на рынке;
  • Можно передать по наследству и наследникам не придется доказывать, что они не верблюды;
  • К собственнику не придут из администрации и не обрадуют, что на месте его гаража будет новый многоквартирный дом без какой-либо денежной компенсации.
  • Не будет проблем провести электричество и необходимые коммунальные ресурсы (были бы деньги).

Минус: объекты недвижимости облагаются налогом. Значит придется этот налог платить. Размещение металлического объекта тоже платное.

Стоит ли овчинка выделки – решать вам.

На какие гаражи распространяется:

Такой объект должен быть:

  • создан до 30.12.2004 г.;
  • расположен на муниципальной земле или землях неразграниченной собственности;
  • использоваться гражданином для собственных нужд.

Гараж может быть капитальным (в том числе имеющим общую стену, крышу и фундамент с другими гаражами) и некапитальным металлическим (еще их почему-то называют ракушками).

Действие закона также распространяется на наследников владельца гаража и лиц, которые приобрели его по договорам гражданско-правового характера (купля-продажа, мена и т. п.).

Юридические лица воспользоваться законом не могут.

На какие гаражи не распространяется:

  • признанных в судебном или административном порядке самовольной постройкой, подлежащей сносу;
  • расположенные на землях под ИЖС, ЛПХ или под ведение садоводства;
  • имеющих вспомогательное назначение для производственных, промышленных или коммерческого объектов (особо упомянут ремонт, техническое обслуживание и мойка автомобилей);
  • предназначенных для хранения техники и оборудования, необходимых для обеспечения деятельности государственных органов, их территориальных органов, органов местного самоуправления, организаций, подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления, а также транспортных организаций;
  • находящихся в многоквартирных домах и объектах коммерческого назначения, а также подземных паркингах;
  • в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Ряд интересных моментов:

  • Введен термин «строительство гаража для собственных нужд», который по всем нормативным актам заменил собой понятие «индивидуальное гаражное строительство». Гаражные боксы теперь признаются просто гаражами и эти понятия отождествляются.
  • Понятия «гаражный кооператив», «гаражно-строительный кооператив» и «гаражный потребительский кооператив» признаны равнозначными.
  •  Для «чернобыльцев» изменили право с внеочередного вступления в гаражные кооперативы на право внеочередного обеспечения участками.
  • Инвалиды получили право на внеочередное предоставление земельных участков вблизи места своего жительства или на использование участков под некапитальные гаражи или стоянки технических средств передвижения бесплатно без предоставления земли в собственность. Интересно как это будет реализовано в крупных городах, например в Москве.
  • Одноэтажные блокированные гаражи признаны самостоятельными зданиями, даже если имеют общие стены и крышу с другими строениями.
  • Если владелец подал заявление о предоставлении участка в рамках этого закона, администрация до окончания его рассмотрения не может признать гараж самовольным и решить его снести.
  • Если ваш объект расположен в территориальной зоне, градостроительный регламент которой не предусматривает соответствующий вид разрешенного использования, то это обстоятельство не является препятствием.

2. Условия для оформления капитального гаража и земли.

Земельные участки под капитальными гаражами можно приобрести в собственность (бесплатно) или в аренду (если есть ограничение в обороте).

Если объект уже поставлен на кадастровый учет и право собственности на него зарегистрировано до 01.09.2021 г., то предоставление участка осуществляется бесплатно по обычной процедуре (ст. 39.15 — 39.17 ЗК РФ).

Если гараж не оформлен, то приобретение участка возможно, в случае:

  1. Если он был предоставлен или передан организацией либо иным образом выделен для строительства или право на использование участка возникло по иным законным основаниям;
  2. Если он выделен из земельного участка, на использование которого есть право у гаражного кооператива или организации, при которой кооператив был создан, и распределен владельцу гаража как члену кооператива.

Не имеет значения, оформляется отдельный объект или он имеет смежные стены, фундамент, крышу с другими гаражами.

Приобретение земельного участка из участка гаражного кооператива (п. 2) с самим фактом существования кооператива никак не связан. Участок можно забрать, даже если кооператив ликвидирован, прекращено его существование или прекращено в нем членство владельца. Если кооператив или организация существует – то их согласие на оформление участка не нужно.

На мой взгляд, второй пункт имеет неопределенность. А если гараж расположен в кооперативе, но у кооператива нет права на землю, что тогда? Применяется ли пункт 1? Или придется кооперативу заниматься оформлением земли? Пока ответа нет, посмотрим как пойдет практика.

Мне представляется, что раз закон приравнял кооперативные гаражи к отдельным зданиям, значит в таких случаях может применяться пункт 1.

Условия, которые указаны выше, должны подтверждаться документально. При этом, никаких строительных проектов разрабатывать не требуется.

Необходимы документы, которые подтверждают:
Отдельно стоящий гараж Гараж внутри кооператива
Возникновение права на размещение гаража на земельном участке, любой письменный документ. Предоставление участка кооперативу или организации, при которой создан кооператив, для строительства гаражей
Распределение гаража или участка его владельцу в порядке, предусмотренном уставом кооператива
Выплату пая
Строительство гаража кооперативом или его владельцем
Если таких документов нет, то закон предлагает два варианта документов:
заключенные до 30.12.2004 г. договор о подключении постройки к сетям инженерно-технического обеспечения, и (или) договор о предоставлении коммунальных услуг и (или) квитанции (или подобные документы) по оплате коммунальных услуг
документ, подтверждающий проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации до 1 января 2013 года, в котором имеются указания на правообладателя гаража либо заказчика документа и на год его постройки (должен быть ранее 30.12.2004 г.)

А что делать, если и этих документов нет? Видимо предполагается, что в этом случае поделать ничего нельзя и придется идти обычным путем.

Однако, на мой взгляд есть смысл смотреть на ситуацию немного шире. Учитывая, что ни технические паспорта, ни тем более квитанции об уплате коммунальных ресурсов, вообще никак не свидетельствуют о легальности получения участка, то получается весь смысл в любом доказательстве возведения гаражной постройки до 30.12.2004 г.

Поэтому, при полном отсутствии документов логично подумать об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом в судебном порядке. Это в любом случае будет легче чем танцы вокруг кооператива. Однако, такая возможность все таки зависит от конкретной ситуации. В любом случае надо пробовать.

Правда, законом предусмотрено, что дополнительный перечень документов может быть определен региональными нормативными актами, но особой надежды у меня на это нет. Думаю, что нам самим придется искать пути решения. Как всегда, впрочем.

3. Оформление некапитального гаража.

С некапитальными ракушками никакого особого волшебства не случилось.

Приобрести землю под такими объектами в собственность или аренду в обычном случае нельзя.

Закон внес новую статью 39.36-1 в Земельный кодекс, которая дает возможность для администраций муниципальных образований утверждать схемы размещения некапитальных гаражей без предоставления земельного участка (по аналогии с нестационарными торговыми объектами).

Правда ни порядка, ни условий получения такого разрешения в Земельном кодексе почему-то нет. Очевидно, эти моменты должны будут предусматриваться самой схемой.

Использование подобного участка будет платным. На уровне регионов может быть определен перечень граждан, которые имеют право использовать участок без оплаты.

Если участок будет использован под нужды инвалидов для стоянки спецсредств передвижения в близи места их жительства, то оплата взиматься не будет в связи с прямым указанием закона.

Тем не менее возможность приобретения земельного участка под металлическим гаражом в собственность все таки есть. Но только при определенных условиях:

  • он должен быть возведен до 30.12.2004 г.;
  • участок под ним выделен из участка, ранее предоставленного гаражному кооперативу на праве постоянного (бессрочного) пользования или переоформленного на аренду;
  • постоянное (бессрочное) пользование или аренда должны действовать и не быть прекращенными;
  • земельный участок распределен вам в порядке, предусмотренном уставом кооператива.

Если ваша металлическая ракушка в подобном кооперативе не расположена, то на приобретение земельного участка под ней рассчитывать не приходится.

4. Пошаговая инструкция куда идти и что делать.

Предположим, что ни земельный участок, ни гараж в ЕГРН не учтены, но гаражная постройка отвечает условиям, которые позволяют ее оформить в упрощенном порядке.

Порядок наших действий следующий:

1. Обращаемся к кадастровому инженеру за подготовкой:

  • схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
  • межевого плана на земельный участок;
  • технического плана на строение.

Это услуга платная. В каждом регионе цены свои. Но, думаю можно уложится в 10 – 15 тысяч рублей.

2. Обращаемся в уполномоченный орган муниципального образования через МФЦ с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка и прикладываем:

  • схему расположения земельного участка;
  • если гараж не расположен на территории кооператива, то прикладываем документы, подтверждающие его строительство до 30.12.2004 г. (см. таблицу выше);
  • если объект расположен на территории кооператива, то прикладываем «кооперативные» документы (см. таблицу выше);
  • выписку из ЕГРЮЛ в отношении кооператива (по желанию).

3. Получаем решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Срок рассмотрения заявления – 30 дней.

В МФЦ получаем Распоряжение о предварительном согласовании предоставления земельного участка и утвержденную схему расположения.

Распоряжение и утвержденную схему отдаем кадастровому инженеру и получаем межевой план на земельный участок в электронном виде (на CD-R диске).

4. Через МФЦ подаем заявление и межевой план в Росреестр о постановке участка на кадастровый учет.

Ждем положенные 10 дней (ориентировочно).

Получаем выписку из ЕГРН с основными характеристиками.

5. Через МФЦ направляем в уполномоченный орган выписку из ЕГРН на земельный участок и полученный у кадастрового инженера технический план на гараж.

Уполномоченный орган должен:

  • в течение 20 дней решить вопрос о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно (или в аренду).
  • в течение 5 дней с момента принятия такого решения обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок, кадастровом учете и регистрации права собственности на гараж за вами.

Если уполномоченный орган не обратился в Росреестр, то вы вправе сделать это самостоятельно.

Росреестр проводит кадастровый учет гаража, регистрирует ваше право собственности, направляет в уполномоченный орган выписки из ЕГРН, которые передаются вам.

Порядок действий на схеме:

Гаражная амнистия 2021

 

Это наиболее полная последовательность действий. Если какие-то этапы уже выполнены, например земельный участок учтен в ЕГРН, то соответствующий этап просто пропускается.

Если у вас металлическое сооружение, но земельный участок под ним предоставляется, то такое сооружение не подлежит кадастровому учету.

Общий размер государственной пошлины составит 700 рублей (по 350 р. за гараж и земельный участок).

В принципе, ничего особо сложного в этом порядке действий нет и пробежаться по нему может любой желающий. Проблемы могут возникнуть с правильностью оформления документов, с определением границ участка или необходимостью обращения в суд. В этом случае придется обращаться за помощью к юристу.

Вот, собственно, и вся гаражная амнистия.

Спасибо. Конец.

Добавить комментарий:

Нажимая кнопку "Добавить комментарий" вы подтверждаете, что ознакомились и согласны с политикой конфиденциальности и даете согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с Федеральным Законом №152-ФЗ от 27.07.2006 "О персональных данных". Предоставленные данные являются кофиденциальными и не разглашаются ни при каких обстоятельствах.

Автор статьи Александр Горяинов

Мое имя Александр Горяинов.
Я практикующий земельный юрист. Это моя авторская публикация.

Статья была полезной? Поставьте .

Тогда другие люди, у которых есть земельные проблемы, смогут ее быстрей найти и прочитать.

В публикации нет нужной информации? Оставьте комментарий ниже и я обязательно на него отвечу