Здравствуйте.

Поговорим про так называемую гаражную амнистию, порядок кадастрового учета и регистрации права собственности на гаражи и земельные участки под ними.

Гаражную амнистию ждали давно и предполагалось, что она позволит решить многие проблемы гаражной застройки. Но после того как дождались, оказалось, что поможет она не всем и не со всеми гаражами.

Термин «амнистия» — народный. Законодательство использует понятие «упрощенный порядок регистрации». Он введен на основании Федерального закона от 05.04.21 N 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и вступил в силу с 01 сентября 2021 года в действующей редакции.

Небольшое отступление

Должен заметить, что с применением такой терминологии в этом контексте я не согласен. Амнистия – это освобождение от наказания, назначенного судом. Почему в новостях подобные нормативные акты называют амнистией непонятно.

Все проблемы с оформлением возведенных гаражей на территории России связаны вовсе не с их самовольным размещением. В советское время подобные сооружения строились по большей части вполне легально. Проблемы возникали из-за того, что в законодательстве не была достаточно проработана их дальнейшая судьба.

Поэтому, если этот закон и можно так назвать – то с точки зрения прощения грехов законодательных органов, а не владельцев таких гаражей. Амнистировали сами себя, так сказать.

1. Смысл гаражной амнистии и зачем она нужна.

Гаражная амнистия — это простой порядок легализации гаражей и земли под ними. Пока закон действует 5 лет, последняя дата действия закона — 01.09.2026 года. Будут ли власти его продлевать не известно.

Общая суть:

На территории страны существует много гаражей, построенных либо в период советского строя, либо в 90-е годы. Как отдельно стоящие, так и в составе гаражно-строительных кооперативов (ГСК). Большинство из них официально не оформлены. Как правило потому, что отсутствуют правоустанавливающие документы, которые требует для этого действующий ГрК РФ.

Если оформить такие гаражи и удавалось, то как самовольные постройки. И по сложной схеме: надо было создавать гаражный кооператив, брать землю в аренду для кооператива, затем оформлять гараж через суд и уже только потом покупать под ним землю.

Это муторная затея и реализовать ее можно было не всегда. Да и не каждого заставишь такие круги выплясывать. Закон о гаражной амнистии позволяет придать легальный статус гаражам, возведенным до введения в действие Градостроительного кодекса РФ (т. е. до 30.12.2004 года) без подобных приключений.

Порядок гаражной амнистии прост тем, что если есть хотя бы какие-то документы, которые пусть и отдаленно, но подтверждают законность размещения гаражей, то не придется обращаться в суд и усложнять себе жизнь созданием ГСК.

Важно знать, что регистрация капитальных гаражей происходит через приобретение земли. Оформить только сам гараж без предоставления земельного участка в рамках амнистии нельзя.

Зачем оформлять гараж?

Вопрос философский.

Если гаражи учтены в едином государственном реестре недвижимости, то:

  • Законное имущество стоит дороже, всегда;
  • Возведенный гараж можно передать по наследству и наследникам не придется доказывать, что они не верблюды;
  • Собственника не обрадует администрация о том, что где стояли гаражи теперь будет новый многоквартирный дом, без какой-либо денежной компенсации;
  • Не будет проблем провести электричество и необходимые коммунальные ресурсы (были бы деньги).

Минус: владельцы подпадают под необходимость уплаты налогов. Размещение некапитальных гаражей тоже платное.

Стоит ли овчинка выделки – решать вам.

На какие гаражи распространяется:

Такой объект должен быть:

  • построен до 30.12.2004 года;
  • расположен на государственной (муниципальной) земле;
  • использоваться гражданином для собственных нужд.

Гараж может быть объектом капитального строительства (в том числе имеющим общую стену, крышу и фундамент с другими гаражами) и некапитальным.

Действие гаражной амнистии распространяется на наследников и лиц, которые приобретают гаражи по договорам гражданско-правового характера (купля-продажа, мена и т. п.).

Юридические лица и субъекты предпринимательской деятельности воспользоваться гаражной амнистией не могут.

На какие гаражи не распространяется:

  • признанных в судебном или административном порядке самовольной постройкой, подлежащей сносу;
  • расположенные на землях под ИЖС, ЛПХ или под ведение садоводства;
  • имеющих вспомогательное назначение для производственных, промышленных или коммерческих объектов (особо упомянут ремонт, техническое обслуживание и мойка автомобилей);
  • предназначенных для хранения техники и оборудования, необходимых для обеспечения деятельности государственных органов, их территориальных органов, органов местного самоуправления, организаций, подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления, а также транспортных организаций;
  • находящиеся в многоквартирных домах и объектах коммерческого назначения;
  • в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Для владельцев подземных гаражей новости тоже печальные. Такие объекты в рамках упрощенного порядка легализовать не выйдет.

Ряд интересных моментов:

  • Введен термин «строительство гаража для собственных нужд», который по всем нормативным актам заменил собой понятие «индивидуальное гаражное строительство». Гаражные боксы признаются просто гаражами и эти понятия равнозначны.
  • Понятия «гаражный кооператив», «гаражно-строительный кооператив» и «гаражный потребительский кооператив» теперь также равнозначны.
  •  Для «чернобыльцев» изменили право с внеочередного вступления в кооперативы на право внеочередного обеспечение землей.
  • Инвалиды получили право на внеочередное получение земли бесплатно вблизи места своего жительства для размещения некапитальных гаражей или для стоянки технических средств передвижения, без ее приобретения в собственность. Интересно как это будет реализовано в крупных городах, например в Москве.
  • Статус самостоятельных зданий присвоен одноэтажным блокированным гаражам, даже если они имеют общие стены и крышу с другими гаражами.
  • Если владелец подал заявление о предоставлении участка в рамках этого закона, администрация до окончания его рассмотрения не может признать гараж самовольным и решить его снести.
  • Если ваш объект расположен в территориальной зоне, градостроительный регламент которой не предусматривает соответствующий вид разрешенного использования, то это обстоятельство не является препятствием.

2. Условия для оформления капитального гаража.

Земельные участки под капитальными гаражами можно приобрести в собственность (бесплатно) или в аренду (если есть ограничение в обороте).

Если объект уже поставлен на кадастровый учет и право собственности на него зарегистрировано до 01.09.2021 года, то предоставление участка осуществляется бесплатно по обычной процедуре (глава V.I ст. 39.15 — 39.17 ЗК РФ).

Если гараж не оформлен, то приобретение участка возможно при соблюдении следующих условий:

  1. Если он был предоставлен или передан организацией либо иным образом выделен для строительства или право на его использование возникло по иным законным основаниям;
  2. Если он выделен из земельного участка, на использование которого есть право у кооператива или организации, при которой кооператив был создан, и распределен владельцу как члену кооператива.

Не имеет значения, оформляется отдельный объект или он имеет смежные стены, фундамент, крышу с другими гаражами.

Упрощенный порядок с фактом существования кооператива (п. 2) никак не связан. Гараж попадет под амнистию, даже если кооператив ликвидирован, прекращено его существование или прекращено в нем членство владельца. Если кооператив или организация существует, то их согласие не нужно.

На мой взгляд, второй пункт имеет неопределенность. А если в кооперативе расположен гараж, но у кооператива нет права на землю, что тогда? Применяется ли пункт 1? Или придется кооперативу заниматься оформлением земли?

Мне представляется, что раз гаражам в кооперативах присвоен статус отдельных зданий, значит в таких случаях может применяться пункт 1. Пока практики по этому моменту нет.

Условия, которые указаны выше, должны подтверждаться документально. Архитектурных проектов разрабатывать не требуется.

Необходимы документы, которые подтверждают:
Если отдельно стоящий гараж, то: Если гараж внутри кооператива, то:
Возникновение права на его размещение на земельном участке, любой письменный документ. Предоставление участка кооперативу или организации, при которой создан кооператив, для строительства гаражей
Распределение гаража или участка его владельцу решением общего собрания или в ином порядке, предусмотренном уставом кооператива
Выплату пая
Строительство кооперативом или владельцем
Если таких документов нет, то закон предлагает два варианта документов:
заключенные до 30.12.2004 года договор о подключении гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, и (или) договор о предоставлении коммунальных услуг и (или) квитанции (или подобные документы) по оплате коммунальных услуг
документ, подтверждающий проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации до 1 января 2013 года, в котором имеются указания на правообладателя либо заказчика документа и на год постройки (должен быть ранее 30.12.2004 года)

А что делать, если и этих документов нет? Видимо предполагается, что в этом случае поделать ничего нельзя, амнистией воспользоваться не выйдет и придется идти обычным путем.

Однако, есть смысл смотреть на ситуацию немного шире. Ни технические паспорта, ни тем более квитанции об уплате коммунальных ресурсов, вообще никак не свидетельствуют о законности гаражных помещений. Получается весь смысл в любом доказательстве их постройки до 30.12.2004 года.

В таком контексте логично подумать об установлении факта строительства и владения гаражом до 30.12.2004 г. в судебном порядке. Глава 28 ГПК РФ в помощь. Это в любом случае будет легче чем танцы вокруг кооператива. Однако, пока такая возможность есть только в теории. Как оно будет на практике посмотрим.

Правда законом предусмотрено, что дополнительный перечень документов может быть определен региональными нормативными актами, но особой надежды у меня на это нет. Думаю, что нам самим придется искать пути решения. Как всегда, впрочем.

3. Оформление некапитального гаража.

С некапитальными гаражами никакого особого волшебства не случилось.

Приобрести землю под ними в собственность или аренду в обычном случае нельзя.

Закон внес новую статью 39.36-1 в Земельный кодекс, которая определяет возможность для администраций муниципальных образований утверждать схемы размещения некапитальных гаражей (по аналогии с нестационарными торговыми объектами).

Использование земли под некапитальным гаражом будет платным. На уровне регионов может быть определен перечень граждан, которые имеют право на бесплатное использование.

Если участок будет использован под нужды инвалидов для стоянки спецсредств передвижения вблизи места их жительства, то оплата взиматься не будет.

Тем не менее возможность приобретения земельного участка под такими гаражами все таки есть. Они попадают под амнистию при определенных условиях:

  • он должен быть возведен до 30.12.2004 года;
  • участок под ним выделен из участка, ранее предоставленного гаражному кооперативу на праве постоянного (бессрочного) пользования или переоформленного на аренду;
  • постоянное (бессрочное) пользование или аренда должны действовать и не быть прекращенными;
  • место под гараж распределено вам решением общего собрания или в ином порядке, предусмотренным уставом кооператива.

Если ваш гараж не отвечает одновременно этим условиям, то под гаражную амнистию он не попадает и рассчитывать на приобретение земельного участка не приходится.

4. Пошаговая инструкция куда идти и что делать.

Предположим, что ни земельный участок, ни гараж в ЕГРН не учтены, но гаражная постройка отвечает условиям, которые позволяют воспользоваться гаражной амнистией.

Порядок наших действий следующий:

1. Обращаемся к кадастровому инженеру за подготовкой:

  • схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
  • межевого плана;
  • технического плана.

Это услуги платные. В каждом регионе цены свои. Но, думаю можно уложится в 10 – 15 тысяч рублей.

Перед обращением к кадастровому инженеру советую самостоятельно сориентироваться в ситуации и посмотреть что с земельным участком под вашим гаражом. Сделать это можно на Публичной кадастровой карте.

2. Обращаемся в уполномоченный орган муниципального образования через МФЦ с заявлением о предварительном согласовании и прикладываем:

  • схему расположения, подготовленную кадастровым инженером;
  • если гараж не расположен на территории кооператива, то прикладываем документы, подтверждающие его строительство до 30.12.2004 года (см. таблицу выше);
  • если объект расположен на территории кооператива, то прикладываем «кооперативные» документы (см. таблицу выше);
  • выписку из ЕГРЮЛ в отношении кооператива (по желанию).

3. Получаем решение о предварительном согласовании.

Срок рассмотрения заявления – 30 дней.

В МФЦ получаем Распоряжение о предварительном согласовании предоставления земли и утвержденную схему расположения.

Распоряжение и утвержденную схему отдаем кадастровому инженеру и получаем межевой план в электронном виде (на CD-R диске).

4. Через МФЦ подаем заявление и межевой план в Росреестр о кадастровом учете.

Ждем положенные 10 дней (ориентировочно).

Получаем выписку из ЕГРН с основными характеристиками образованного участка.

5. Через МФЦ направляем в уполномоченный орган полученные выписку из ЕГРН и технический план на гараж.

Уполномоченный орган должен:

  • в течение 20 дней решить вопрос о предоставлении земли в собственность бесплатно (или в аренду).
  • в течение 5 дней с момента принятия такого решения обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на землю, кадастровом учете и регистрации права собственности на гараж за вами.

Если уполномоченный орган не обратился в Росреестр, то вы вправе сделать это самостоятельно.

Росреестр проводит регистрацию, направляет в уполномоченный орган выписки из ЕГРН, которые передаются вам.

Обратите внимание, что в алгоритме, предусмотренном гаражной амнистией, прямо указано на направление выписок из реестра именно в уполномоченный орган. Их судьба, если документы в Росреестр подает сам заявитель, по содержанию закона не известна.

Порядок действий на схеме:

Гаражная амнистия 2021

 

Это наиболее полный алгоритм действий, предусмотренный гаражной амнистией. Если какие-то этапы уже выполнены, например земля учтена в реестре, то соответствующий этап просто пропускается. Для подачи документов можно также использовать электронные сервисы.

Если у вас гараж-ракушка, но земля под ней может быть оформлена, то сама ракушка кадастровый учет не проходит.

Общий размер госпошлины составит 700 рублей.

В принципе, ничего сложного в гаражной амнистии нет. Проблемы могут возникнуть с правильностью оформления документов, с определением границ или необходимостью обращения в суд. В этом случае придется обращаться за правовой помощью.

Вот, собственно, и все, что нужно знать про так называемую амнистию.

Дополнительно можно ознакомиться с довольно неплохой методичкой Росреестра.

Спасибо. Конец.

Все комментарии к этой публикации:

  • Игорь

    15 апреля 2022 в 13:08

    Напишите лучше статью, как теперь оформить гараж без «амнистии»?
    Гараж построен после 2004 года, находится в ГСК, земля под всем ГСК в аренде у города.
    Если раньше нужены были только техплан помещения и справка, то теперь
    кадастровый инженер отказывается изготавливать технический план, так как нужен технический план здания, а не помещения, а для него просят предоставить какие-то — документы на землю, которые непонятно где брать и сам кадастровый инженер не знает что это должны быть за документы.
    И уже второе БТИ просто отказываются что-либо делать, т.к. как мне пояснили — им будет одно значно приостановка, а это минус, а это им не нужно.
    Соседние гаражи были оформлены до амнистии без всех этих танцев с бубном, а как теперь быть?

    Ответить
    • Александр Горяинов

      16 апреля 2022 в 11:03

      Добрый день.

      Сам общий комплекс ГСК как строился? Разрешение на ввод в эксплуатацию есть?

      Что касается документов на землю — мне кажется, вам надо просто обратится к компетентным к/и. Для оформления гаража внутри ГСК используется документ не на отдельный участок конкретно под гаражом, а договор аренды всего земельного участка ГСК.

      Общая схема приблизительно такая: аренда общего участка ГСК — строительство гаражного комплекса — оформление отдельного гаража в собственность пайщика — выкуп участка этим пайщиком под своим гаражом.

      Ответить
  • владимир

    25 ноября 2021 в 12:26

    предварительное согласование предоставления земли это заявление когда участок не стоит на кадастровом учете и его надо образовать. так как тогда оформить док-ты на землю под гаражом

    Ответить
    • Александр Горяинов

      26 ноября 2021 в 20:27

      Не понял смысла вопроса. Что значит как тогда оформить? В этой статье все подробно по шагам рассказано.

      Ответить
  • владимир

    25 ноября 2021 в 12:23

    как может кадастровой инженер сделать межевания участка если участок стоит на кадастровом учете

    Ответить
    • Александр Горяинов

      26 ноября 2021 в 20:28

      Если земельный участок учтен в ЕГРН, то межевание придется делать только в случае, если земельный участок учтен без границ. Если участок имеет уточненные границы, то этап образования участка пропускается, а документы подаются сразу на его предоставление.

      Ответить

Добавить комментарий:

Нажимая кнопку "Добавить комментарий" вы подтверждаете, что ознакомились и согласны с политикой конфиденциальности и даете согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с Федеральным Законом №152-ФЗ от 27.07.2006 "О персональных данных". Предоставленные данные являются кофиденциальными и не разглашаются ни при каких обстоятельствах.