В далекие девяностые годы, в период проведения земельной реформы, сельскохозяйственные угодья приватизировались путем передачи в собственность трудовым коллективам колхозов и совхозов. Так появилось понятие «земельный пай».

В этой публикации я расскажу главные моменты, которые нужно знать и понимать о правовом статусе земельных паев (долей).

Имейте ввиду, что такого термина как «земельный пай» современное законодательство не содержит. Во всех законодательных актах используется термин «земельная доля». Но по смыслу эти понятия — это одно и то же.

1. Понятие земельного пая (доли).

Колхозы и совхозы в своем пользовании имели массив сельскохозяйственных угодий.

Когда начался переход к рыночной экономике, то на основании Указа Президента Российской Федерации от 27.12.1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» и Постановления Правительства РФ от 29.12.1991 N 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» угодья передавались в общую долевую собственность работникам этих предприятий. Иногда не только работникам, а всем жителям населенного пункта, к которому предприятие относилось (п. 9 Постановления):

Все члены колхоза и работники совхоза, в том числе и ушедшие на пенсию, имеют право на бесплатный земельный и имущественный пай в общей долевой собственности.

По решению коллектива хозяйства пай может быть предоставлен работникам объектов социальной сферы, расположенных на территории хозяйства.

Размер земельного пая устанавливается в натуральном или стоимостном выражении. При среднем качестве земли земельный пай в натуральном выражении не должен превышать утвержденной в районе предельной нормы бесплатной передачи земли в собственность.

Размер имущественного пая устанавливается в зависимости от трудового вклада. Допускается объединение земельного и имущественного паев в единый пай с указанием его стоимости и выдачей акций или иных свидетельств собственности.

Акции и другие свидетельства собственности на стоимость невостребованных паев передаются сельскому (поселковому) Совету народных депутатов.

Таким образом, колхозные и совхозные сельскохозяйственные массивы были условно поделены на паи (земельные доли) и путем передачи их в частную долевую собственность произошла приватизация.

Земельный пай – это доля в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Именно такое определение и дано в п. 1 ст. 15 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:

Земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Еще раз. Земельный пай – это доля в праве общей долевой собственности. Не самостоятельный земельный участок с границами и местоположением. А именно доля в праве.

Есть большой, огромный земельный массив, который стоит на кадастровом учете как один земельный участок. В этом большом участке есть много-много маленьких субъективных земельных паев, которые являются не частью участка в физическом смысле, которую можно оградить забором, а долей в праве собственности на него.

Понимать это очень важно.

Я достаточно часто слышу такие высказывания, как «У нас отобрали нашу землю. Мы точно знали где был наш земельный пай, мы его обрабатывали (у нас его арендатор обрабатывал), а теперь там работают другие» или «… построили вышку и качают нефть».

Так вот, если у нас земельный пай (земельная доля), то никакой «нашей земли» с точки зрения закона просто нет. А есть доля в праве общей собственности. И до тех пор, пока земельный пай (земельная доля) не выделен в самостоятельный участок, то его правовой режим регулируется нормами Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее по тексту — Закон № 101-ФЗ) как доли в праве общей собственности на земельный участок, в том числе по пользованию, владению и распоряжению.

Нравится это кому-нибудь или нет.

Конечно, на практике собственник пая может выбрать любой кусок исходного земельного участка и начать его обрабатывать. Но законодательного оправдания таким действиям нет и никаких преимущественных прав за собой это не влечет.

2. Как оформлялись земельные паи (земельные доли) на момент приватизации.

В качестве подтверждения прав на земельный пай (земельную долю) выдавались свидетельства о праве собственности установленного образца. Свидетельства в свою очередь выдавались на основании решений уполномоченных органов местного самоуправления (как правило, комитетами по земельным ресурсам, иногда самой администрацией).

Такие первоначальные свидетельства и распоряжения уполномоченных органов в настоящий момент именуются документами, удостоверяющими право на земельную долю (ст. 18 Закона 101-ФЗ).

Так как земельный пай это не отдельный участок, то сведений о его границах в свидетельствах никогда не содержалось, а указывались сведения о площади, собственнике и выдавшем органе.

Площадь могла быть указана по разному: в квадратных метрах, гектарах или в баллогектарах. Пару раз я встречал простую правильную дробь.

В независимости от того, каким образом указан размер земельной доли, такое определение считается юридически действительным (п. 2 ст. 15 Закона 101-ФЗ). Если в вашем свидетельстве вместо метров или гектаров указаны баллогектары, то это абсолютно не свидетельствует о том, что у вас нет земли,  а свидетельство недействительно.

Иногда, помимо размера самого пая, в удостоверяющих документах указывались сведения о пропорциях сельскохозяйственных угодий. Например, всего 19 га, из которых 15 га – пашни, 2 га – сенокосы, 2 га – пастбища.

3. Можно ли использовать земельный пай по назначению до его выдела в натуре.

Однозначного ответа на этот вопрос в законе нет.

Представляется, что если в земельном участке сельскохозяйственного назначения не более пяти пайщиков, то при достижении соглашения между собой они вправе использовать свои паи для сельскохозяйственного производства без их выдела в натуре. Если же пайщиков более пяти, то такой возможности у них нет.

Это следует из взаимосвязанных положений п. 1 и п. 3 ст. 14 Закона 101-ФЗ.

Когда в земельном участке больше пяти паёв, то владение, пользование и распоряжение этим участком осуществляется только в соответствии с решением, принятом на общем собрании пайщиков (п. 1 ст. 14 Закона 101-ФЗ).

Например, если в участке будет 15 паев, а пайщики решат посредством обычного соглашения определить порядок его использования между собой, то такое соглашение юридической силы иметь не будет и никаких правовых последствий за собой не повлечет (к примеру, не будет являться юридическим основанием для преимущественного выдела в конкретном месте).

В этом случае необходимо проводить общее собрание пайщиков, принимать на нем решение и оформлять его в виде протокола общего собрания.

При этом, п. 3 ст. 14 Закона 101-ФЗ предусматривает исчерпывающий перечень вопросов, по которым общее собрание пайщиков вправе принять решение. И среди этого перечня отсутствует порядок использования участка между самими пайщиками.

То есть, закон не относит к компетенции общего собрания пайщиков возможность принять решение о том, кто из пайщиков какую часть земельного участка может использовать без выдела пая в натуре.

Пункт 3 ст. 181.5 ГК РФ прямо указывает, что решение общего собрания, принятое по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, является недействительным (ничтожным).

Если земельный участок сельскохозяйственного назначения принадлежит более пяти пайщикам, то без выдела долей в натуре у пайщиков нет возможности самим использовать участок. Во всяком случае, юридически. На практике может быть всё, что угодно.

4. Невостребованные земельные доли.

Целью приватизации сельскохозяйственных угодий был переход от государственной к частной собственности и развитие селького хозяйства на базе свободной рыночной конкуренции.

Предполагалось, что земельные паи будут эффективно использоваться их собственниками. Например, выделяться под создание крестьянских (фермерских) хозяйств или передаваться в аренду сельскохозяйственным организациям.

Однако, на практике получилось не совсем так, как планировалось.

  • Во-первых, в этот «золотой» период приватизации царил откровенный бардак. Кому-то забывали выделить пай, кого-то забывали в документах.
  • Во-вторых, у людей просто не было денег.
  • В-третьих, у людей не было необходимых знаний.

Все это привело к тому, что определенная часть земельных паев (долей) зависла где-то в воздухе и своего применения на практике не нашла. Они получили определение «невостребованные земельные доли».

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения в статье 12.1 выделяет следующие основания для признания доли невостребованной:

  • собственник не передал ее в аренду или не распорядился иным образом в течение трех и более лет подряд (если право на долю зарегистрировано в ЕГРН, то основание не применяется);
  • сведения о собственнике не содержатся в принятых до дня вступления в силу Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» решениях органов местного самоуправления;
  • собственник умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

Положения ст. 12.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусматривает специальных правовой механизм, в результате реализации которого невостребованные земельные доли признаются муниципальной собственностью, выделяются в натуре и через торги предоставляются заинтересованным лицам в собственность или аренду.

Существует также специальный порядок, предусмотренный п. 5.1 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, по которому земельные участки, выделенные в счет невостребованных земельных долей, могут быть переданы заинтересованным лицам без торгов.

5. Как выделить земельный пай (земельную долю) в натуре.

О порядке и условиях выдела земельного пая в натуре мной написана отдельная самостоятельная статья.

6. Как продать земельный пай (земельную долю).

О том, как продать земельный пай, мной написана подробная отдельная публикация.

Будьте грамотными и берегите себя. Если есть проблемы с земельным паем — обращайтесь, будем разбираться.

Добавить комментарий:

Нажимая кнопку "Добавить комментарий" вы подтверждаете, что ознакомились и согласны с политикой конфиденциальности и даете согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с Федеральным Законом №152-ФЗ от 27.07.2006 "О персональных данных". Предоставленные данные являются кофиденциальными и не разглашаются ни при каких обстоятельствах.