Что такое уточнение границ земельного участка.

Здравствуйте.

В продолжение темы о границах и площади земельного участка разбираемся с тем, что такое уточнение границ земельного участка и для чего это мероприятие нужно.

1. Понятие процедуры уточнения границ земельного участка.

Действующее законодательство упоминает процедуру уточнения границ земельных участков в п. 1 ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:

Государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее — уточнение границ земельного участка).

Мне нравится определение, данное в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 12.08.2020 N 4-КАД20-10-К1, звучит оно попроще:

Уточнением границ земельного участка является государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах.

Таким образом, уточнение границ земельного участка – это уточнение описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.

Если простыми словами, то

Уточнение границ земельного участка – это приведение неправильных или отсутствующих сведений о границах участка в Едином государственном реестре недвижимости в соответствие с правоустанавливающими (землеотводными) документами или фактическим расположением участка на местности.

В контексте уточнения границ земельного участка фактическую площадь участка изменять нельзя, это изменение именно сведений ЕГРН. Одновременно с уточнением границ земельного участка уточняются и сведения о его площади в ЕГРН.

Процедура уточнения границ земельного участка относится к разновидностям кадастровых работ и выполняется кадастровыми инженерами. Она не является обязательной, т. е. никто не вправе заставить собственника земельного участка уточнить его границы. Никаких штрафов или санкций за это не предусмотрено.

Для простого понимания приведу наглядный пример на самом распространённом случае — уточнении границ земельного участка под жилым домом. Предположим, в 1990 г. были предоставлены земельные участки под размещение жилых домов:

Уточнение границ земельного участка пример - 1

На земельные участки были выданы землеотводные документы, границы участков закреплены на местности забором.

В 2007 году в результате массовой инвентаризации муниципальных земель в ЕГРН были внесены сведения об описании местоположения границ земельных участков таким образом:

Уточнение границ земельного участка пример - 2

Получается, что в ЕГРН сведения о границах участков внесены. Но они не соответствуют:

  • первичным землеотводным документам, на основании которых земельные участки были образованы как объект права;
  • расположению забора, который является межевым знаком и определяет фактическое расположение границ участков на местности.

Собственник участка № 3 решил уточнить его границы.

В результате проведения кадастровых работ по уточнению границ этого земельного участка, в ЕГРН будут внесены новые сведения об описании его местоположения, соответствующие фактическому местоположению и правоустанавливающим документам, то есть вот так:

Уточнение границ земельного участка

Очень важно понимать, что уточнение границ — это не создание нового земельного участка, т. е. это не его образование. Уточнение границ возможно только в отношении земельного участка, который уже создан как объект земельных отношений и существует как недвижимая вещь (ст. 128 ГК РФ, ст. 130 ГК РФ).

2. Основания для уточнения границ земельного участка.

Как видно из п. 1 ст. 43 Закона о регистрации недвижимости, основанием для уточнения границ является отсутствие или несоответствие этих сведений требованиям, которые установлены для них законом.

В тоже время, в законе нет какой-то одной статьи, в которой после фразы «Сведения об описании местоположения границ земельного участка должно отвечать следующим требованиям:» был бы приведен перечень этих требований. Всё как всегда размыто и туманно.

В первую очередь, к таким требованиям относится п. 8 ст. 22 Закона о регистрации недвижимости, который предписывает определять границы земельных участков посредством определения координат характерных точек таких границ.

Далее п. 13 ст. 22  Закона о регистрации недвижимости отсылает нас к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» (начал действовать с 01.01.2021 г.).

Этот приказ имеет специализированное описание и термины, поэтому выдержки из него цитировать не буду. Скажу лишь, что к определению координат характерных точек предусмотрен ряд требований по методам и точности их определения.

В третью очередь нужно понимать вообще любые нормы права, которые в разные периоды становления земельного законодательства определяли порядок образования и установления границ на местности.

На практике основания для уточнения границ земельных участков сводятся, как правило, к следующим случаям:

  • Если участок стоит на кадастровом учете, но сведения о его границах в ЕГРН отсутствуют;
  • Если внесенные в ЕГРН сведения о границах земельного участка являются недостоверными;
  • Если внесенные в ЕГРН сведения о границах участка, определены в нарушении порядка образования участка, определения границ на местности, уточнения границ и т. п.;
  • Если в сведениях о границах участка имеется реестровая (кадастровая) ошибка;
  • Если координаты характерных точек границ участка определены с точностью ниже нормативной, либо сведения о точности координат в ЕГРН отсутствуют вообще;
  • Если внесенные в ЕГРН сведения о координатах одной из характерной точки не позволяют однозначно вынести ее на местность.

Рассмотрим эти случаи подробнее.

1. Участок стоит на кадастровом учете, но сведения о его границах в ЕГРН отсутствуют.

Такие ситуации случаются только с участками, которые были образованы до 2001 года и имеют статус «ранее учтенный». Не знаем, может быть на просторах родины и есть участки, которые после 2001 года были образованы без описания границ, но нам такие не попадались.

Если вы не знаете, есть ли в ЕГРН сведения о границах вашего участка, то определить их отсутствие можно довольно просто — открыть публичную кадастровую карту и посмотреть.

Если сведения о местоположения границ участка в ЕГРН не внесены, то вы увидите следующее:

Уточнение границ земельного участка пример - 4

В настоящий момент это самый быстрый и простой способ.

Если заказать на подобный участок выписку из ЕГРН, то раздел «Описание местоположения земельного участка» в ней будет пустым, а в графе «Особые отметки» будет указано «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».

2. Внесенные в ЕГРН сведения о границах земельного участка являются недостоверными.

Как правило, такие сведения вносятся в ЕГРН не по результатам кадастровых работ, а по результатам массовой инвентаризации муниципальных земель. Площадь таких участков является декларированной.

Вот так подобные участки выглядят на публичной кадастровой карте:

Уточнение границ земельного участка пример - 5

Можно увидеть, что площадь участка является декларированной, а границы участка не соответствуют его реальному положению на местности, так как пересекают объекты капитальных строений. В выписке из ЕГРН на такие участки в графе «Особые отметки» будет указано «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».

3. Сведения о местоположении границ участка, внесенные в ЕГРН, определены с нарушением требований законодательства.

Порядок определения (установления) границ земельных участков вообще всегда был размытым. Какого-либо одного акта, в котором черным по белому был бы прописан ряд требований, никогда не существовало. И вряд ли когда-то будет существовать.

Цитировать эти отрывки из обрывков я не буду, этому будут посвящены отдельные материалы. Приведу два наглядных случая, которые наиболее часто встречаются на практике.

1) При образовании земельного участка не был учтен уже существующий на местности забор, окружающий другой ранее образованный участок, или объект недвижимости, который уже существует и не имеет никакого отношения к правообладателю образуемого участка. Например, участки ИЖС:

Уточнение границ земельного участка пример - 5a

Образуемый участок — ЗУ:3. ЗУ:1 — это существующий участок, который был образован ранее и окружен по границам забором. Если при образовании ЗУ:3 не будет учтен этот забор, и границы определены так, как указано на картинке, то получится, что в границы участка ЗУ:3 будет включена часть участка ЗУ:1 (желтый прямоугольник). В таких случаях границы участка ЗУ:3 должны быть уточнены в целях устранения допущенного наложения.

2) При уточнении границ земельного участка были допущены нарушения порядка уточнения границ, предусмотренного законодательством. К примеру, не учтен забор соседнего участка, существующий на местности 15 и более лет:

Уточнение границ земельного участка пример - 5b

4. В сведениях о границах участка имеется реестровая (кадастровая) ошибка.

Реестровая (кадастровая) ошибка – это внесенная в ЕГРН ошибка, допущенная кадастровым инженером в межевом плане при описании местоположения границ участка, либо иным лицом в документах, которые был предоставлены в орган регистрации прав и на основании которых в ЕГРН внесены сведения о границах участка.

Просто так наличие реестровой ошибки установить нельзя. Для этого необходимо анализировать всю землеустроительную документацию на участок и сравнивать сведения о границах участка, внесенные в ЕГРН, с его фактическим расположением.

Если кадастровый инженер сообщил вам, что в описании границ земельного участка есть реестровая (кадастровая) ошибка, то провести уточнение границ земельного участка рекомендуется.

5. Координаты характерных точек границ участка определены с точностью ниже нормативной, либо сведения о точности координат в ЕГРН отсутствуют вообще.

Для каждой категории земель законом определена максимальная допустимая погрешность координат характерных точек.

Например, для населенных пунктов это 0.1 м, для земель сельскохозяйственного назначения 2,5 м.

Определение координат характерной точки с точностью ниже установленной свидетельствует о недостоверности сведений о границах. Точно также об этом свидетельствует и отсутствие сведений о погрешности точки вообще.

Вот так будут выглядеть сведения в отношении участка в выписке из ЕГРН с отсутствием погрешности координат:

пример - 6

А вот так, когда координаты точек определены с точностью ниже установленной:

пример - 7

6. Внесенные в ЕГРН сведения о координатах одной из характерной точки не позволяют однозначно вынести ее на местность.

Такие ситуации хоть и редко, но случаются. Например, когда координаты X и Y не соотносятся друг с другом, т. е. не совпадают в одной точке. Или у одной точки содержатся несколько значений координат.

3. Можно ли уточнять границы земельного участка, если координаты характерных точек уже внесены в ЕГРН.

Частенько от всякого рода деятелей, которые в теме и не очень, я слышу «авторитетное» мнение о том, что если в ЕГРН уже внесены координаты границ, то такие границы уточнять нельзя. А какие либо спорные вопросы, которые могут возникнуть по границам, надо решать путем выкупа, перераспределения и т. п.

Так вот, господа, такая позиция основана только на одном — на некомпетентности по вопросу обсуждения. Особенно забавно читать такие мнения от государственных регистраторов, которые принимают решения о приостановках уточнения границ, сведения о которых уже внесены в ЕГРН. Забавно потому, что Минэкономразвития РФ выпустило примерно с десяток писем, разъясняющих основания для уточнения границ.

Если внимательно прочитать п. 1 ст. 43 Закона о регистрации недвижимости, то мы не найдем в нем упоминания о том, что уточнение возможно только при отсутствии в ЕГРН координат границ. Или о том, что уже внесенные в ЕГРН сведения о местоположении границ не подлежат уточнению. Наоборот, в этой норме прямо указано на возможность уточнять границы участка, координаты которых уже внесены в ЕГРН:

…о котором сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют…

Также будет к месту упомянуть Обзор вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер, утв. Минэкономразвития России и размещенного на сайте economy.gov.ru в 2018.

Пункт 1 этого Обзора даёт прямой ответ на спорный вопрос:

Исходя из комплексного анализа положений Закона N 218-ФЗ уточнение местоположения границ земельного участка допускается в следующих случаях:

  • при отсутствии в ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ земельного участка;
  • в случае, если содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения (например, при отсутствии ЕГРН сведений о нормативной точности определения координат характерных точек границ земельного участка);
  • в случае, если содержащиеся в ЕГРН сведения о координатах какой-либо характерной точки границ земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (например, в ЕГРН содержатся несколько значений координат указанной характерной точки);
  • при исправлении ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельного участка (например, несоответствие сведений ЕГРН о местоположении границ земельного участка фактическому расположению объекта недвижимости).

В судебной практике неоднократно высказывались аналогичные позиции. Очень показательным по этому вопросу является Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 апреля 2021 г. по делу N А31-4374/2019, в котором поддержана позиция нижестоящих судов по толкованию п. 1 ст. 43 Закона о регистрации недвижимости:

В силу статьи 43 (части 1) Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся ЕГРН, не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.

Дело это интересно с той точки зрения, что суды признали незаконным отказ Росреестра в осуществлении кадастрового учета уточнения границ участка, которые уже были уточнены ранее.

При выносе в натуру границ участка, кадастровый инженер установил, что они не совпадают с фактическим местоположением земельного участка, подготовил межевой план на уточненные границы, обосновал необходимость уточнения в межевом плане и согласовал новые границы с заинтересованным лицом (коим являлась администрация муниципального образования).

Росреестр посчитал, что так как в результате уточнения границ существенно изменяется конфигурация участка, то уточнять границы нельзя. Радует, что арбитражные суды не поддержали такую позицию и признали отказ незаконным.

Таким образом,

Наличие в ЕГРН внесенных сведений о местоположении границ участка не является препятствием для уточнения границ такого участка, если для это имеются предусмотренные п. 1 ст. 43 Закона 218-ФЗ основания. Уточнять границы земельного участка, если координаты характерных точек уже внесены в ЕГРН, можно. Главное, чтобы для этого были основания, предусмотренные законом.

Вот и все основные моменты о процедуре уточнения границ земельных участков. Тема будет продолжена в статье «Порядок уточнения границ земельных участков».

Будьте грамотными и берегите себя.

Все комментарии к этой публикации:

  • Михаил

    1 февраля 2024 в 15:34

    Александр, добрый день!
    Ситуация: участок стоит на кадастровом учете, но сведения о его границах в ЕГРН отсутствуют.
    Площадь участка, согласно ЕГРН, составляет 1200м2. Фактически занимаемая участком площадь, огороженная забором, составляет 1600м2, (400м2 ранее находились в аренде).
    Вопрос: возможно ли, в рамках уточнения границ земельного участка, увеличить его площадь на предельные 10%, до 1320м2?
    Правилами землепользования и застройки предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, не устанавливаются.
    На оставшиеся 260м2, позднее предполагается оформить аренду или выкуп у департамента гос. имущества.
    Спасибо!

    Ответить
    • Александр Горяинов

      1 февраля 2024 в 17:14

      Если по ПЗиЗ предельных размеров нет, то так и делается. Других вариантов все равно не особо.

      Ответить
  • София

    1 февраля 2024 в 03:54

    Здравствуйте! Очень толковая статья, спасибо. Буду благодарна, если ответите на такой вопрос: в случае, похожем на рис.2 в данной статье, где границы межеванного участка по ЕГРН накладываются (и захватывают) часть соседнего участка с декларированной площадью без межевания, что в первую очередь нужно сделать владельцам участка, чья территорию «захватили»? Из статьи делаю вывод, что это может быть как ошибкой кадастрового инженера, так и превышением погрешности (погрешность 0.3, а дело происходит на землях населенных пунктов). Пару слов об участке, земли которого «захватили»: внесен в кадастровый реестр, право собственности возникло до 1997 года. Есть чертежи и схемы в документах от 1993 года, с указанием площади участка и размера сторон. Между участками стоит забор, наличие которого соседи, захватившие часть нашего участка, не оспаривают (возможно, пока). Нужно ли проводить уточнение границ участка и если да, то владельцам которого участка (или может быть обоих)?

    Ответить
    • Александр Горяинов

      1 февраля 2024 в 08:51

      Нужно. Уточнение границ в первую очередь нужно вам. У соседей то все хорошо, ведь это часть вашего участка в их координаты включена, а не наоборот.

      Только требуйте от кадастрового инженера уточнения как положено — по забору и с согласованием уточнения границ земельного участка соседей. А то он вам по их же координатам пустит границу, потом будете бегать доказывать, что не верблюды.

      Ответить
  • Звопрос

    1 ноября 2023 в 02:27

    Нет комента за 2023,но хочу спросить, здесь чётко сказано площадь не изменяется, скажите спекулируют 10℅, в каком случае это применяется и статья

    Ответить
    • Александр Горяинов

      1 ноября 2023 в 10:40

      Когда Правилами землепользования и застройки не установлены предельные минимальные размеры для вида разрешенного использования земельного участка.

      Ответить
  • Марина

    26 октября 2022 в 02:46

    Замечательная статья, для меня многое прояснила. Только непонятно, — случаи, указанные в подпункте 3 пункта 2 — по моему тоже являются результатом реестровой ошибки

    Ответить
    • Александр Горяинов

      26 октября 2022 в 19:04

      Добрый день. Нет, эти случаи относятся к спорам о праве и не могут быть рассмотрены в рамках исправления реестровой ошибки. Но, на практике, действительно очень часто происходит обратное. Об этом было написано в отдельной статье про реестровую ошибку.

      Ответить
  • Здравствуйте, Евгений!

    2 августа 2022 в 01:25

    Ответьте, пожалуйста на такой вопрос:

    Является ли уточнением границы земельного участка ситуация, при которой участок ранее не стоял на кадастровом учете, и сведений о нем и его границах в ЕГРН не было? Такой случай у вас в перечне ситуаций не описан, а он довольно часто еще встречается на практике. Например, дом с земельным участком был куплен в 1988 году по договору купли-продажи, но так и не был поставлен на учет ни в кадастре ни в ЕГРН. Правоустанавливающие документы есть.

    Ответить
    • Александр Горяинов

      2 августа 2022 в 22:39

      При наличии правоустанавливающих документов, такие «забытые» участки ставятся на кадастровый учет как ранее учтенные по заявлению правообладателя.
      После этого они становятся учтенными в ЕГРН участками без сведений об описания местоположения и с декларированной площадью.
      Случай описан в пп. 1 п. 2 публикации

      Ответить
  • Мищерякова Нина Яковлевна

    9 ноября 2021 в 00:15

    Наш участок имеет статус декларированная площадь,проводить межевание дорого….суть вопроса в том чтобы заказать только уточнение.Возможно ли это и будет ли это дешевле?

    Ответить
    • Александр Горяинов

      9 ноября 2021 в 20:45

      Уважаемая Нина Яковлевна. В контексте вашего вопроса это одно и тоже. Кадастровые инженеры свободны в ценообразовании своих услуг. Если в одной компании стоимость услуг для вас высокая, попробуйте обратиться в другую. К сожалению, иного совета дать не могу.

      Ответить
  • Евгений

    18 сентября 2021 в 22:44

    Добрый день.

    Сосед по участку провел межевание без согласования границ и собрал излишки ряда участков и не хочет делиться, мотивируя тем, что граница установлена моим межевание, сделанным ранее. Хочу через суд отменить результаты его межевания, т.к. он не соответствует ни одному параметру, хотя в Росреестре все по нулям оформлено.

    А вопрос к вам такой: может ли являться основанием уточнением границ (площади) ЗУ обоснование наличия этих излишков?

    Ответить
    • Александр Горяинов

      18 сентября 2021 в 22:55

      Здравствуйте, Евгений.

      Нет, не может. В общих случаях, в соответствии с законом, «лишняя» земля не может быть включена в состав земельного участка в порядке уточнения его границ. Уточнение границ земельного участка, как процедура, направлена на приведение сведений об описании его местоположения (т. е. границ) в соответствие с требованиями законодательства, если они таким требованиям не соответствуют. Цель этой процедуры — не увеличение площади участка, а его окончательная индивидуализация.

      Тем не менее, на практике постоянно встречаются случаи, когда кадастровые инженеры при уточнении границ одного участка, «цепляются» к внесенным в ЕГРН границам соседнего участка. Даже если видят, что она не соответствует фактической границе или правоустанавливающим документам. Если в результате будут нарушены права собственника этого соседнего участка, то ему придется обращаться в суд с требованием об установлении смежной границы между земельными участками.

      Ответить

Добавить комментарий:

Нажимая кнопку "Добавить комментарий" вы подтверждаете, что ознакомились и согласны с политикой конфиденциальности и даете согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с Федеральным Законом №152-ФЗ от 27.07.2006 "О персональных данных". Предоставленные данные являются кофиденциальными и не разглашаются ни при каких обстоятельствах.