Что такое уточнение границ земельного участка

23 мая 2020

Приветствую, уважаемые читатели.

В продолжение темы о границах и площади земельного участка разбираемся с тем, что такое уточнение границ земельного участка и для чего это мероприятие нужно.

1. Что такое уточнение границ земельного участка.

Действующее законодательство упоминает процедуру уточнения границ земельных участков в п. 1 ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:

Государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее — уточнение границ земельного участка).

Нам нравится определение, данное в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 12.08.2020 N 4-КАД20-10-К1, звучит оно попроще:

Уточнением границ земельного участка является государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах.

Таким образом, уточнение границ земельного участка – это уточнение описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.

Если простыми словами, то

Уточнение границ земельного участка – это приведение неправильных или отсутствующих сведений о границах участка в Едином государственном реестре недвижимости в соответствие с правоустанавливающими (землеотводными) документами или фактическим расположением участка на местности.

Одновременно с уточнением границ земельного участка уточняется и его площадь.

Процедура уточнения границ земельного участка относится к разновидностям кадастровых работ и выполняется кадастровыми инженерами. Она не является обязательной, т. е. никто не вправе заставить собственника земельного участка уточнить его границы. Никаких штрафов или санкций за это не предусмотрено.

Для простого понимания приведем наглядный пример на самом распространённом случае — уточнении границ земельного участка под жилым домом. Предположим, в 1990 г. были предоставлены земельные участки под размещение жилых домов:

Уточнение границ земельного участка пример - 1

На земельные участки были выданы землеотводные документы, границы участков закреплены на местности забором.

В 2007 году в результате массовой инвентаризации муниципальных земель в ЕГРН были внесены сведения об описании местоположения границ земельных участков таким образом:

Уточнение границ земельного участка пример - 2

Получается, что в ЕГРН сведения о границах участков внесены. Но они не соответствуют:

  • первичным землеотводным документам, на основании которых земельные участки были образованы как объект права;
  • расположению забора, который является межевым знаком и определяет фактическое расположение границ участков на местности.

Собственник участка № 3 решил уточнить его границы.

В результате проведения кадастровых работ по уточнению границ этого земельного участка, в ЕГРН будут внесены новые сведения об описании его местоположения, соответствующие фактическому местоположению и правоустанавливающим документам, то есть вот так:

Уточнение границ земельного участка

Очень важно понимать, что уточнение границ — это не создание нового земельного участка, т. е. это не его образование. Уточнение границ возможно только в отношении земельного участка, который уже создан как объект земельных отношений и существует как недвижимая вещь (ст. 128 ГК РФ, ст. 130 ГК РФ).

2. Основания для уточнения границ земельного участка.

Как видно из п. 1 ст. 43 Закона о регистрации недвижимости, основанием для уточнения границ является отсутствие или несоответствие этих сведений требованиям, которые установлены для них законом.

В тоже время, в законе нет какой-то одной статьи, в которой после фразы «Сведения об описании местоположения границ земельного участка должно отвечать следующим требованиям:» был бы приведен перечень этих требований. Всё как всегда размыто и туманно.

В первую очередь, к таким требованиям относится п. 8 ст. 22 Закона о регистрации недвижимости, который предписывает определять границы земельных участков посредством определения координат характерных точек таких границ.

Далее п. 13 ст. 22  Закона о регистрации недвижимости отсылает нас к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» (начал действовать с 01.01.2021 г.).

Этот приказ имеет специализированное описание и термины, поэтому выдержки из него цитировать не будем. Скажем лишь, что к определению координат характерных точек предусмотрен ряд требований по методам и точности их определения.

В третью очередь нужно понимать вообще любые нормы права, которые в разные периоды становления земельного законодательства определяли порядок образования и установления границ на местности.

На практике основания для уточнения границ земельных участков сводятся, как правило, к следующим случаям:

  • Если участок стоит на кадастровом учете, но сведения о его границах в ЕГРН отсутствуют;
  • Если внесенные в ЕГРН сведения о границах земельного участка являются недостоверными;
  • Если внесенные в ЕГРН сведения о границах участка, определены в нарушении порядка образования участка, определения границ на местности, уточнения границ и т. п.;
  • Если в сведениях о границах участка имеется реестровая (кадастровая) ошибка;
  • Если координаты характерных точек границ участка определены с точностью ниже нормативной, либо сведения о точности координат в ЕГРН отсутствуют вообще;
  • Если внесенные в ЕГРН сведения о координатах одной из характерной точки не позволяют однозначно вынести ее на местность.

Рассмотрим эти случаи подробнее.

1. Участок стоит на кадастровом учете, но сведения о его границах в ЕГРН отсутствуют.

Такие ситуации случаются только с участками, которые были образованы до 2001 года и имеют статус «ранее учтенный». Не знаем, может быть на просторах родины и есть участки, которые после 2001 года были образованы без описания границ, но нам такие не попадались.

Если вы не знаете, есть ли в ЕГРН сведения о границах вашего участка, то определить их отсутствие можно довольно просто — открыть публичную кадастровую карту и посмотреть.

Если сведения о местоположения границ участка в ЕГРН не внесены, то вы увидите следующее:

Уточнение границ земельного участка пример - 4

В настоящий момент это самый быстрый и простой способ.

Если заказать на подобный участок выписку из ЕГРН, то раздел «Описание местоположения земельного участка» в ней будет пустым, а в графе «Особые отметки» будет указано «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».

2. Внесенные в ЕГРН сведения о границах земельного участка являются недостоверными.

Как правило, такие сведения вносятся в ЕГРН не по результатам кадастровых работ, а по результатам массовой инвентаризации муниципальных земель. Площадь таких участков является декларированной.

Вот так подобные участки выглядят на публичной кадастровой карте:

Уточнение границ земельного участка пример - 5

Можно увидеть, что площадь участка является декларированной, а границы участка не соответствуют его реальному положению на местности, так как пересекают объекты капитальных строений. В выписке из ЕГРН на такие участки в графе «Особые отметки» будет указано «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».

3. Сведения о местоположении границ участка, внесенные в ЕГРН, определены с нарушением требований законодательства.

Порядок определения (установления) границ земельных участков вообще всегда был размытым. Какого-либо одного акта, в котором черным по белому был бы прописан ряд требований, никогда не существовало. И вряд ли когда-то будет существовать.

Цитировать эти отрывки из обрывков мы не будем, этому будут посвящены отдельные материалы, а просто приведем два наглядных случая, которые наиболее часто встречаются на практике.

1) При образовании земельного участка не был учтен уже существующий на местности забор, окружающий другой ранее образованный участок, или объект недвижимости, который уже существует и не имеет никакого отношения к правообладателю образуемого участка. Например, участки ИЖС:

Уточнение границ земельного участка пример - 5a

Образуемый участок — ЗУ:3. ЗУ:1 — это существующий участок, который был образован ранее и окружен по границам забором. Если при образовании ЗУ:3 не будет учтен этот забор, и границы определены так, как указано на картинке, то получится, что в границы участка ЗУ:3 будет включена часть участка ЗУ:1 (желтый прямоугольник). В таких случаях границы участка ЗУ:3 должны быть уточнены в целях устранения допущенного наложения.

2) При уточнении границ земельного участка были допущены нарушения порядка уточнения границ, предусмотренного законодательством. К примеру, не учтен забор соседнего участка, существующий на местности 15 и более лет:

Уточнение границ земельного участка пример - 5b

4. В сведениях о границах участка имеется реестровая (кадастровая) ошибка.

Реестровая (кадастровая) ошибка – это внесенная в ЕГРН ошибка, допущенная кадастровым инженером в межевом плане при описании местоположения границ участка, либо иным лицом в документах, которые был предоставлены в орган регистрации прав и на основании которых в ЕГРН внесены сведения о границах участка.

Просто так наличие реестровой ошибки установить нельзя. Для этого необходимо анализировать всю землеустроительную документацию на участок и сравнивать сведения о границах участка, внесенные в ЕГРН, с его фактическим расположением.

Если кадастровый инженер сообщил вам, что в описании границ земельного участка есть реестровая (кадастровая) ошибка, то провести уточнение границ земельного участка рекомендуется.

5. Координаты характерных точек границ участка определены с точностью ниже нормативной, либо сведения о точности координат в ЕГРН отсутствуют вообще.

Для каждой категории земель законом определена максимальная допустимая погрешность координат характерных точек.

Например, для населенных пунктов это 0.1 м, для земель сельскохозяйственного назначения 2,5 м.

Определение координат характерной точки с точностью ниже установленной свидетельствует о недостоверности сведений о границах. Точно также об этом свидетельствует и отсутствие сведений о погрешности точки вообще.

Вот так будут выглядеть сведения в отношении участка в выписке из ЕГРН с отсутствием погрешности координат:

пример - 6

А вот так, когда координаты точек определены с точностью ниже установленной:

пример - 7

Это участок сельскохозяйственного назначения. Как видно, погрешность координат 7,5 м, тогда как требуется не ниже 2,5 м.

6. Внесенные в ЕГРН сведения о координатах одной из характерной точки не позволяют однозначно вынести ее на местность.

Такие ситуации хоть и редко, но случаются. Например, когда координаты X и Y не соотносятся друг с другом, т. е. не совпадают в одной точке. Или у одной точки содержатся несколько значений координат.

3. Можно ли уточнять границы земельного участка, если координаты характерных точек уже внесены в ЕГРН.

Частенько от всякого рода деятелей, которые в теме и не очень, мы слышим мнение о том, что если в ЕГРН уже внесены координаты границ, то в отношении таких границ процедура уточнения не применяется. А какие либо спорные вопросы, которые могут возникнуть по границам, надо решать путем выкупа, перераспределения и т. п.

Так вот, господа, такая позиция основана только на одном — на некомпетентности по вопросу обсуждения. Особенно смешно читать такие мнения от государственных регистраторов, которые принимают решения о приостановлении кадастрового учета по уточнению границ участка, сведения об описании местоположения которого уже внесены в ЕГРН. Смешно потому, что Минэкономразвития РФ выпустило примерно с десяток писем, разъясняющих основания для уточнения границ.

Если внимательно прочитать п. 1 ст. 43 Закона о регистрации недвижимости, то мы не найдем в нем упоминания о том, что уточнение границ возможно только при отсутствии в ЕГРН координат границ, или о том, что уже внесенные в ЕГРН сведения о местоположении границ не подлежат уточнению. Наоборот, в этой норме прямо использована формулировка, свидетельствующая о возможности уточнять границы участка, координаты которых уже внесены в ЕГРН:

…о котором сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют…

Также будет к месту упомянуть Обзор вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер, утв. Минэкономразвития России и размещенного на сайте economy.gov.ru в 2018.

Пункт 1 этого Обзора даёт прямой ответ на спорный вопрос:

Исходя из комплексного анализа положений Закона N 218-ФЗ уточнение местоположения границ земельного участка допускается в следующих случаях:

  • при отсутствии в ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ земельного участка;
  • в случае, если содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения (например, при отсутствии ЕГРН сведений о нормативной точности определения координат характерных точек границ земельного участка);
  • в случае, если содержащиеся в ЕГРН сведения о координатах какой-либо характерной точки границ земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (например, в ЕГРН содержатся несколько значений координат указанной характерной точки);
  • при исправлении ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельного участка (например, несоответствие сведений ЕГРН о местоположении границ земельного участка фактическому расположению объекта недвижимости).

В судебной практике неоднократно высказывались аналогичные позиции. Очень показательным по этому вопросу является Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 апреля 2021 г. по делу N А31-4374/2019, в котором поддержана позиция нижестоящих судов по толкованию п. 1 ст. 43 Закона о регистрации недвижимости:

В силу статьи 43 (части 1) Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся ЕГРН, не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.

Дело это интересно с той точки зрения, что суды признали незаконным отказ Росреестра в осуществлении кадастрового учета уточнения границ участка, которые уже были уточнены ранее.

При выносе в натуру границ участка, кадастровый инженер установил, что они не совпадают с фактическим местоположением земельного участка, подготовил межевой план на уточненные границы, обосновал необходимость уточнения в межевом плане и согласовал новые границы с заинтересованным лицом (коим являлась администрация муниципального образования).

Росреестр посчитал, что так как в результате уточнения границ существенно изменяется конфигурация участка, то уточнять границы нельзя. Радует, что арбитражные суды не поддержали такую позицию и признали отказ незаконным.

Таким образом,

Наличие в ЕГРН внесенных сведений о местоположении границ участка не является препятствием для уточнения границ такого участка, если для это имеются предусмотренные п. 1 ст. 43 Закона 218-ФЗ основания. Уточнять границы земельного участка, если координаты характерных точек уже внесены в ЕГРН, можно. Главное, чтобы для этого были основания, предусмотренные законом.

Вот и все основные моменты о процедуре уточнения границ земельных участков. Тема будет продолжена в статье «Порядок уточнения границ земельных участков».

Спасибо, что были с нами.

Остались вопросы по теме?
Предлагаем обсудить в комментариях.

Автор статьи, земельный юрист Александр Горяинов