05 апреля 2020 | Недвижимость
Самовольная постройка

Здравствуйте, уважаемые читатели.

В этой статье поговорим о самовольных постройках (в просторечии – самостроях).

Вопрос с одной стороны не сложный и довольно изъезженный. С другой – есть несколько моментов, понимание которых имеет определенную сложность и требует разъяснений.

1. Понятие самовольной постройки.

В настоящий момент (п. 1 ст. 222 ГК РФ в ред. от 16.12.2019 г.)  самовольной постройкой признается любой объект капитального строительства (далее – ОКС), возведенный или созданный:

1) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;

2) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений;

3) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Хочу обратить внимание на формулировку последнего пункта (п. 3):

постройка будет самовольной когда требования закона, которым постройка не соответствует, действовали как в момент возведения постройки, так и на дату выявления факта строительства постройки (очевидно имеется ввиду компетентными органами или при рассмотрении дела в суде).

Если требования к постройке не действовали на момент ее возведения (к примеру, в 1998 году), а на момент обращения в суд эти требования действовали и постройка им не соответствует – то постройка не является самовольной. Соответственно обратная ситуация – если постройка не соответствует требованиям, которые действовали на дату ее возведения, но не действуют на дату рассмотрения иска о праве на эту постройку, то самовольной она являться не будет.

Для признания постройки самовольной достаточно любого из перечисленных выше условий.

Абзац 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ содержит исключение:

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Положения этого пункта в основном применимы к ситуациям, когда на земельный участок накладывается ограничение из-за охранных зон различных объектов: газораспределения, водоснабжения, опасных производств и т. п., и при этом сведения о существовании этих ограничений отсутствуют в официальных нормативных источниках: ПЗиЗ, ЕГРН и т. п.

Если застройщик не может знать о том, что на участок действует зона ограничения, так как сведения о ней отсутствуют в официальных источниках, то возведенная в этой зоне постройка не будет являться самовольной (такой вывод сделан, к примеру, в Апелляционном Определении Свердловского областного суда от 11 июня 2019 г. по делу N 33-9572/2019).

Построенный гараж без соблюдения необходимых отступов от границ – самовольная постройка.
Построенный индивидуальный жилой дом на земельном участке без соблюдения уведомительной процедуры (ст. 51.1 ГрК РФ) – самовольная постройка.

Здание, возведенное на земельном участке, который не принадлежит застройщику на каком-либо праве, является самовольным.
Возведенный магазин на земельном участке с разрешенным видом использования «под индивидуальное жилищное строительство» — это самовольная постройка.

2. Статус самовольности постройки после ее реконструкции.

К самовольным постройкам также относятся законные объекты капитального строительства, которые были самовольно реконструированы без соответствующих разрешений или с нарушением установленных требований.

Здесь нужно понимать, что пристройки и надстройки не являются самостоятельными объектами права.

Если к  зданию площадью 100 кв. м. была самовольно возведена пристройка в виде комнаты, пусть даже площадью 2 кв. м., то самовольной постройкой станет все здание площадью 102 кв. м. в целом. При этом, отдельного объекта права в виде пристройки площадью 2 кв. м. не существует — ее нельзя поставить на кадастровый учет и нельзя зарегистрировать на нее право собственности.

Такая правовая позиция была сформирована еще в п. 28 ППВС и ППВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и более подробно раскрыта в 2014 году Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 года:

Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Практически всегда этот момент собственники недвижимости понимают не правильно (впрочем, и не только они).

И если спорных моментов по признанию права собственности на самовольные пристрои/надстрои, как на отдельные объекты права, в последние годы особо и не было, то вот иски о признании права собственности на недвижимость без учета существующих самовольных пристроек (надстроек или прочих «расширений») – подаются достаточно часто.

К примеру, к  зданию площадью 200 кв. м. самовольно возводят пристрои в виде трех отдельных помещений по 50 кв. м. каждое, что приводит к образованию нового объекта общей площадью 350 кв. м. В суд обращаются с требованием о признании права собственности на здание площадью 300 кв. м., без учета одного пристроенного помещения. Так вот, подобные требования удовлетворению не подлежат, потому что никакого здания площадью 300 кв. м. не существует, а существует самовольная постройка общей площадью 350 кв. м. В этих случаях суд должен отказать в удовлетворении такого иска.

3. Возможность признания самовольной постройкой объектов, которые стоят на кадастровом учете и на которые зарегистрировано право собственности.

Здесь стоит вернуть внимание на определение самовольной постройки. Из него прямо видно, что признаком самовольной постройки является не только отсутствие разрешения на строительство, но, в том числе, и не соответствие постройки установленным требованиям, а также нарушение правил использования земли.

Поэтому, даже если постройка поставлена на кадастровый учет и на нее зарегистрировано право собственности, то это не исключает возможности признания ее самовольной  при наличии иных признаков, предусмотренных ст. 222 ГК РФ.

Этот вывод следует из позиции Верховного Суда РФ, изложенного в п. 23 ППВС и ППВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

В первую очередь это относится к жилым и садовым домам, на которые регистрировано право собственности по упрощенному порядку в соответствии с пресловутой «дачной амнистией». Таких домов просто миллионы и большинство из них строили как попало. В теории, практически каждый такой дом можно признать самовольной постройкой.

Я конечно не говорю о том, что все из них надо сносить или срочно реконструировать. Совсем нет. Просто нужно понимать, что сама по себе регистрация права собственности в ЕГРН на постройку – это не абсолютная индульгенция от каких-либо претензий со стороны лиц, права которых могут быть нарушены ее существованием.

Когда такие претензии предъявлены (поверьте, это далеко не единичные случаи), то владельцу жилого или садового дома, право на который зарегистрировано по «дачной амнистии», придется доказывать в суде весь объем обстоятельств, требующихся для признания права собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ.

4. Еще несколько интересных и важных моментов:

Объект незавершенного строительства (далее — ОНС) тоже признается недвижимостью. Следовательно, объект незавершенного строительства также может быть признан самовольной постройкой.

Начало строительства без получения разрешения на строительство само по себе не является основанием для признания ОНС самовольной постройкой, так как законодательство не исключает возможность получения разрешения на строительство в процессе самого строительства.

Самовольное переоборудование (перепланировка или переустройство) не придает постройке статуса самовольной, так как не влечет создание нового объекта (увеличение общей площади, объемно-конструктивных элементов и т. п.).

Самовольной постройкой может являться только объект недвижимого имущества. К движимым объектам и сооружениям, которые не являются недвижимостью, положения законодательства о самовольных постройках не применяются.

Объект незавершенного строительства не может быть признан самовольной постройкой, если земельный участок был предоставлен в установленном порядке и регистрация права на ОНС осуществлена до признания договора аренды участка недействительным (на это указано, в частности, в Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 13.05.2015 N 32-КГ15-3).

Получение разрешения на строительство (уведомления о соответствии планируемого к строительству жилого/садового дома) само по себе не является препятствием для признания постройки самовольной (в случае установления наличия иных признаков, предусмотренных п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Для возведения объекта капитального строительства на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, обязательно требуется согласие всех собственников участка. При отсутствии согласия хотя бы одного собственника такая постройка может быть признана самовольной.

В моем блоге я написал отдельную статью о том, как признать право собственности на самовольную постройку в суде.