Тема публикации:

Что такое площадь земельного участка.

Дата публикации:

12 августа 2018

Здравствуйте.

Продолжаем осваивать основы земельного права и в этой статье будем разбирать, что такое площадь земельного участка, а также рассмотрим понятия декларированной и уточненной площади.

«Поехали» (с).

1. Понятие площади земельного участка.

Площадь земельного участка — это квадратные метры земной поверхности, которые их владелец может использовать для своих нужд по целевому назначению участка.

Законодательное определение площади дано в п. 9 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:

Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

Из определения видно, что площадь участка — это площадь геометрической фигуры, которая образована границами земельного участка, определенными в соответствии с законом. Площадь земельного участка напрямую зависит от описания местоположения его границ и неразрывно с ними связана.

На мой взгляд, в этом моменте есть большое практическое значение:

Границы земельного участка являются первичными, по отношении к площади. Сначала определяются границы участка, а уже от них, в свою очередь, образуется его площадь. Поэтому, когда возникают какие-либо споры о площади или местоположении участка, то в первую очередь нужно задуматься не о самой площади участка, а о его границах.

Поясню свою мысль на наглядном примере.

Жилой дом на земельном участке. Участок окружён забором (тёмно-серый контур), который никогда никуда не двигался с момента постройки дома в 60-х годах. В 2007 году администрация передала часть участка в собственность (ЗУ:1), а часть 100 кв. м. – в аренду (ЗУ:2). Мы так и не поняли, что мешало администрации предоставить сразу весь участок в пределах забора в собственность, но по какой-то причине было осуществлено такое вот недоразумение.

Площадь земельного участка пример 1

Эти несчастные 100 кв. м. толком даже не были оформлены: в ГКН сведения об этом участке внесены не были, его границы были определены только на бумажной схеме. Из договора аренды вообще слабо понятно, что именно по нему арендуется.

В 2012 году собственник участка уточнил границы ЗУ:1 таким образом:

Площадь земельного участка пример 2

После уточнения границ площадь земельного участка ЗУ:1 стала равна его фактической площади в пределах существующего забора и включила в себя площадь второго участка. Вопрос, казалось, был исчерпан. Однако, от собственника участка я услышал неожиданный вопрос «Где мои 100 кв. м.? За что я платил 5 лет? Найдите мне, хочу их оформить».

Выяснилось, что после уточнения границ ЗУ:1 собственник посвятил свою жизнь крестовому походу против администрации города и забросал районный суд множеством исков в надежде отсудить свои «кровные» 100 кв. м. Все иски он проиграл.

В чем была ошибка собственника? В том, что он искал 100 кв. м., которые уже были включены в границы участка ЗУ:1. То есть, он искал не границы участка, а его площадь, искал производную характеристику, не принимая во внимание исходную. Между тем, в его собственности уже находился земельный участок в той площади, которой он всегда пользовался и на приобретение которой он имел право.

Вот такие ситуации бывают как раз из-за неправильного понимания предмета.

Сведения о площади земельного участка подлежат обязательному внесению в ЕГРН, относятся к основным сведениям о земельном участке (пп. 9 п. 4 ст. 8 218-ФЗ) и учитываются в квадратных метрах (кв. м.). В некоторых документах территориального планирования или распорядительных актах органов власти, площадь может быть указана в гектарах (га). Но в ЕГРН сведения о площади участка вносятся и указываются в квадратных метрах в любом случае. Даже если там миллиарды этих самых метров.

Наглядное изображение площади земельного участка в ЕГРН:

Что такое площадь земельного участка

Красной линией на рисунке отображены границы участка.

Желтым цветом — его площадь.

Юридическая практика различает два вида площади земельных участков: декларированную (условную) и уточненную.

2. Декларированная площадь земельного участка.

Площадь земельного участка имеет статус «декларированная» тогда, когда границы этого участка не были уточнены в соответствии с законом и отсутствуют сведения о его фактической площади, которые можно внести в ЕГРН. В судебной практике такую площадь очень часто называют условной.

В основной массе, декларированная площадь встречается у садовых, дачных, огородных участков, участков под индивидуальное жилищное строительство, участков сельскохозяйственного назначения, которые были образованы и предоставлены до 2001 года.

Сведения о декларированной площади земельного участка могут вносится в ЕГРН из документа о праве на землю либо из переданных в Росреестр архивных землеотводных документов, либо по результатам инвентаризации муниципальных земель.

Иногда встречаются случаи, когда границы земельного участка уточнены, но допустимая погрешность характерных точек этих границ выше, чем установлена законодательством (к примеру, средняя квадратичная погрешность определения точки 0.8 м вместо 0.1 м для населенных пунктов). Площадь такого земельного участка также может считаться декларированной (условной).

Изображение земельного участка с декларированной площадью на публичной кадастровой карте:

Декларированная площадь земельного участка

Как видно, в ЕГРН имеются сведения как о границах этого участка, так и о площади. Но, в отношении участка не проводились кадастровые работы по уточнению его границ на местности, соответственно и площадь является декларированной (условной). Сведения о площади этого участка внесены в ЕГРН по результатам инвентаризации муниципальных земель, а не кадастровых работ по уточнению его границ.

Если посмотреть выписку из ЕГРН на земельный участок с декларированной площадью, то мы увидим следующее:

Декларированная площадь земельного участка выписка из ЕГРН-1

Декларированная площадь земельного участка выписка из ЕГРН-2

Как видно, в отношении земельного участка с декларированной площадью в ЕГРН содержатся следующие характеристики:

  • в графе «Площадь»  указано 162 000 кв. м. (ниже вы увидите, в чем отличие от земельного участка с уточненной площадью);
  • в графе «Особые отметки» указано, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Такие сведения в выписке из ЕГРН указываются только тогда, когда площадь земельного участка является декларированной (условной).

Декларированная площадь земельного участка никогда (ну или почти никогда) не совпадает с фактической площадью участка. В земельных спорах ориентироваться на декларированную площадь и основывать на ней правовую позицию неправильно. Суды считают такую площадь недостоверной.

Если ваш земельный участок имеет декларированную площадь, то в отношении земельного участка рекомендуется провести кадастровые работы по уточнению его границ и площади.

3. Уточненная площадь земельного участка.

Уточненная площадь земельного участка — это площадь, сведения о которой внесены в ЕГРН в результате кадастровых работ по определению  местоположения границ земельного участка на местности и которая соответствует фактической площади земельного участка.

Изображение земельного участка с уточненной площадью в ЕГРН:

уточненная площадь земельного участка

В отличие от декларированной площади видно, что геометрическая фигура земельного участка имеет многоугольную неправильную форму. По факту, изображенная граница совпадает с местоположением забора.

Вот такие сведения о земельном участке с уточненной площадью можно увидеть в выписке из ЕГРН:

Уточненная площадь земельного участка выписка из ЕГРН-1

Уточненная площадь земельного участка выписка из ЕГРН-2

Здесь мы видим, что сведения отличаются от тех, которые были указаны в выписке из ЕГРН на участок с декларированной площадью:

  • в графе «Площадь»  указано 34 900 +/- 65 кв. м.;
  • в графе «Особые отметки» отсутствует указание на то, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Сведениями «+/- 65 кв. м.» обозначена допустимая погрешность, на которую фактическая площадь участка может отличаться от юридической, т. е. указанной в ЕГРН. Когда участок имеет декларированную площадь, то допустимая погрешность площади не указывается.

Если площадь земельного участка является уточненной, то внесенные в ЕГРН сведения о площади участка признаются достоверными. Именно от таких сведений отталкиваются в случае возникновения судебных споров.

Вот и вся теория, которую нужно знать о площади земельного участка. Надеюсь, вы смогли почерпнуть для себя полезную информацию.

Спасибо. Конец.

Все комментарии к этой публикации:

  • Сергей

    8 августа 2023 в 06:05

    В те года (2007, 2008) так и было, сколько по документу на дом числилось земли, столько размежевывалось и впоследствии предоставлялось (если земля ранее не была оформлена). Расскажу подробно, как я оформлял з/у. Когда в 2007 г. я начал оформлять земельный участок под существующим домом, из документов был только договор дарения на сам дом от 1982 г., в котором про землю была только одна фраза: «расположенный на участке землю мерою 600 кв. м». Сначала заказал топосъёмку участка в горахитектуре, затем границы для оформления межевания были установлены (оранжевым цветом) и согласованы Управлением архитектуры и градостроительства. Потом запросил сведения государственного земельного кадастра (кадастровые планы) на свой и смежные з/у. По сведениям ГЗК площадь моего участка была 770 кв.м., участок был учтен как ранее учтенный в 2005 г. на основании оценочной описи земельных участков кадастрового квартала (оценочные описи вроде как составлялись комитетами по зем.ресурсам на основании материалов инвентаризации земель). Далее с согласованной топосъемкой, договором дарения и сведениями ГЗК обратился в межующую организацию для подготовки межевого дела (межевых планов тогда не было еще). Подготовили дело по межеванию з/у, установили координаты, согласовали границы со смежниками и департаментом архитектуры. В межевом деле указано ДВА земельных участка: участок 1 – площадью 600 кв.м., участок 2 – площадью 153 кв.м. (т.е. сколько у меня по документам на дом числилось, столько и межевалось, излишки разбивались в отдельный участок, предоставлялись в аренду под огород); всего земель в границах плана: 0,0753 га (753 кв.м.). Далее межевое дело согласовывает Управление Роснедвижимости. Потом обращаюсь с копией межевого дела в администрацию с заявлением о предоставлении двух земельных участков: участок 1 (600 кв.м.) в собственность бесплатно на основании тогдашней редакции п. 4 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса» (Граждане, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года N 1305-I «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 Земельного кодекса); участок 2 (153 кв.м.) в аренду для ведения огородничества. Далее мэрия издает постановление о предоставлении двух земельных участков. Потом еще раз обращаюсь в межующую организацию для подготовки описаний земельных участков, которые будут использованы для постановки земельных участков на ГКУ. Ставлю участки на ГКУ, получаю кадастровые паспорта, далее регистрирую собственность на участок 1, на участок 2 подаю заявление на заключение договора аренды. Заключаю договор, регистрирую его. Всё.

    Ответить
    • Александр Горяинов

      9 августа 2023 в 10:37

      Не совсем понятно к чему это все написано, но в целом процедура описана правильно.

      Ответить
  • Ксения

    12 апреля 2023 в 16:49

    Добрый день! Нам выданы документы из архива на 17 га (сельхоз назначения участок). В выписке из ЕГРН это оформлено как доля в праве на земельный участок с условной площадью 1га. При
    этом выделиться мы не можем, так как Росреестр говорит о том, что площадь участка меньше, чем истребуемая.
    Кроме того, мы не можем определить конкретный участок на карте, который можно требовать для уточненя границ и выдела, так как все земли заняты.
    Что можно сделать в таком случае? Обратиться в администрацию местного поселения за сведениями о неразграниченных землях?

    Ответить
    • Александр Горяинов

      16 апреля 2023 в 10:53

      Как то вы все в одну кучу смешали, и выдел и уточнение границ)
      Это разные процедуры.

      Если у вас земельный пай, то выделяется он через проект межевания земельных участков, здесь всё написано.
      А вот что касается отсутствия свободного места для выдела пая, то однозначного ответа на эту проблему нет. Надо исследовать первоначальные сведения о границах исходного землепользования сельскохозяйственного назначения и проекты перераспределения земель. Причины такой ситуации могут быть различными.

      Ответить
  • Ильдар

    17 октября 2021 в 20:14

    У нас с соседом конфликт по границам забора. В техническом паспорте на его дом указано «площадь 700 кв. м. по документам, фактически 1100 кв. м.»

    Что это значит и насколько такая ситуация законна?

    Ответить
    • Александр Горяинов

      17 октября 2021 в 22:35

      Здравствуйте, Ильдар.

      Это значит, что по сведениям организации, проводившей техническую инвентаризацию домовладения, земельный участок по правоустанавливающим документам был предоставлен в площади 700 кв. м., а забор и иные объекты, которые фактически закрепляют расположение участка на местности, установлены таким образом, что площадь земельного участка в их пределах составляет фактически 1100 кв. м.

      О законности такой ситуации можно судить только после изучения всех документов на участок и истории его существования. Без этого любые суждения — лишь гадание.

      Ответить
      • Ирина Ивановна

        18 сентября 2023 в 01:31

        Ну какая тут история?
        У нас аналогично. Только 1199 кв.м по юридическим документам, а фактически используется 1202 кв.м. Построили люди дом, жили. С соседями ладили. Никаких вопросов.
        Соседи умерли(старенькие), пришел новый сосед наследник по завещанию. А дом их стоит прямо по границе нашего забора. Вот он и говорит: у нас наслоение границ участков. Типа, мы на его участок наслоились. Хотя, как будто, его спасут 3 лишних наших кв.м. Отступить то он должен своим домом от нашего участка на 3 метра. Если конечно, старые дома, 1947 год постройки, подпадают под эти требования.
        Да, может, и не с его стороны у нас излишек площади.

        Ответить

Добавить комментарий:

Нажимая кнопку "Добавить комментарий" вы подтверждаете, что ознакомились и согласны с политикой конфиденциальности и даете согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с Федеральным Законом №152-ФЗ от 27.07.2006 "О персональных данных". Предоставленные данные являются кофиденциальными и не разглашаются ни при каких обстоятельствах.