• Оглавление статьи:
• 1. Понятие образования земельных участков;
• 2. Способы образования земельных участков:
  • раздел участка;
  • выдел участка;
  • объединение участков;
  • перераспределение участков;
  • образование из земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
• 3. Судьба залога, аренды и сервитута при образовании земельных участков.

Приветствую Вас на моём блоге.

В этой статье поговорим о том, что такое образование земельных участков и какие способы образования земельных участков предусмотрены земельным законодательством.

Это понятие довольно часто встречается в нормативных актах, связанных с оборотом земельных участков и его неправильное толкование и применение приводит к определённого рода юридическим проблемам.

1. Что такое образование земельных участков.

Прямого определения понятия «образование земельного участка» в законодательстве нет, глава I.1 Земельного кодекса перечисляет лишь способы образования участков.

Согласно п. 1 ст. 11.1 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 1.1 ст. 11.1 ЗК РФ земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, под образованием земельного участка понимается его создание как нового объекта земельных отношений, выраженное в постановке участка на кадастровый учёт, присвоении ему кадастрового номера и внесении в ЕГРН основных и дополнительных сведений о нём.

В любых нормативных актах, где встречаются термины «образуемый земельный участок» или «образованный земельный участок» речь идёт соответственно о создаваемом или созданном земельном участке в результате раздела, выдела, объединения, перераспределения или создания нового участка из земель муниципальной или государственной собственности.

Термин «образование земельного участка» необходимо отличать от процедуры уточнения границ земельного участка. Многие правоприменители, в том числе государственные регистраторы и судьи, отождествляют эти понятия. Это не правильно.

2. Способы образования земельных участков.

Способов создания земельных участков всего шесть:

• из земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
• раздел;
• выдел;
• объединение;
• перераспределение;
• создание искусственного участка.

Ещё раз повторюсь, все иные юридические процедуры с земельными участками, которые не указаны в ст. 11.1 ЗК РФ, к образованию земельных участков не относятся. Утверждения об обратном — неправильны.

Искусственные участки это довольно специфический вопрос, общераспространенного применения он не имеет, поэтому и останавливаться на нём я не буду. А вот про остальные способы рассмотрим подробнее.

Раздел земельного участка (ст. 11.4 ЗК РФ):

Раздел участка представляет собой разделение одного участка на два или несколько новых участков.

Наглядный пример:

При разделе земельного участка исходный участок (т. е. из которого произошло образование новых участков) прекращает своё существование, он снимается с кадастрового учёта, а право собственности на него прекращается. Новым участкам будут присвоены новые кадастровые номера.

Исключение предусмотрено для двух случаев:

• раздел земельного участка государственной или муниципальной собственности;
• раздел земельного участка в случаях, предусмотренных ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (речь идёт о сохранении или прекращении залога на участки, на которых непосредственно расположены многоквартирные дома).

В этих случаях исходный земельный участок сохраняет свой кадастровый номер и не снимается с кадастрового учёта, а сохраняется в оставшейся после раздела части (такие участки называются изменёнными участками, в том числе далее по тексту).

Новые земельные участки могут быть образованы только в пределах границ разделяемого участка. Выход границ образуемого участка за пределы исходного участка не допускается (да и не возможен).

Если участок делится одним собственником, то у него возникнет право собственности на все новые участки.

Если разделяемый участок находится в общей долевой собственности, то варианта два:

• собственники заключают соглашение при разделе и определяют, кому и что достанется в собственность;
• если такого соглашения нет, то право долевой собственности возникает на все новые участки в тех же пропорциях, что были в исходном.

Выдел земельного участка (ст. 11.5 ЗК РФ):

Выдел земельного участка происходит только тогда, когда исходный участок находится в общей долевой собственности и один или несколько участников выделяют свои доли в натуре в самостоятельные участки.

В этом случае, исходный земельный участок не прекращает своё существование, он не снимается с кадастрового учёта, а сохраняется в изменённых (оставшихся от выдела) границах (изменённый участок).

Наглядный пример:

Самый распространённый пример выдела земельного участка — это выдел земельной доли (сельскохозяйственного пая) из общего сельскохозяйственного земельного массива.

Также как и при разделе, выделить земельный участок можно только в пределах границ исходного участка.

Судьба права собственности при выделе участка решается так:

• у собственника, который выделяет свою долю, возникает право собственности на новый участок, а право долевой собственности в исходном прекращается;
• у собственников исходного участка сохраняется право долевой собственности на оставшуюся после выдела часть участка с учётом изменившихся размера их долей (т. е. размер долей в праве собственности на исходный участок подлежит перерасчёту в связи с произошедшим выделом).

Объединение земельных участков (ст. 11.6 ЗК РФ):

Объединение земельного участка представляет собой создание нового участка из нескольких других. В результате в границах объединяемых участков образуется один новый участок, а исходные участки прекращают своё существование и снимаются с кадастрового учёта.

То есть, это обратная ситуация от раздела:

Судьба права собственности решается так:

• если участки объединяются одним собственником, то он становится собственником нового участка;
• если участки объединяются разными собственниками, то новый участок будет принадлежать им на праве общей долевой собственности;
• если исходные участки сами находятся в общей долевой собственности, то на новый участок также возникнет право общей долевой собственности всех собственников исходных участков.

Во втором и третьем случаях соотношение долей определяется по соглашению между собственниками либо пропорционально исходным участкам.

Нельзя объединять участки, принадлежащие их владельцам на разном вещном праве. Например, нельзя объединить участок, предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования, с участком, предоставленным на праве пожизненно наследуемого владения.

В тоже время, возможно объединить два участка, предоставленные на праве пожизненно наследуемого владения.

Возможно объединение участка, обремененного залогом, с участком, не обременённым залогом. Судьба залога в этом случае решается либо по соглашению сторон, либо при отсутствии соглашения залог распространяется на новый участок.

Перераспределение земельных участков (ст. 11.7, глава V.4. ЗК РФ):

Перераспределение возможно в двух вариантах:

• перераспределение нескольких земельных участков, стоящих на кадастровом учёте, между собой;
• перераспределение земельных участков, стоящих на кадастровом учёте, и земель, собственность на которые не разграничена.

Проще всего перераспределение объяснить на наглядном примере.

Перераспределение участков:

Перераспределение земельного участка и земель, собственность на которые не разграничена:

Мы видим, что в результате перераспределения двух участков между собой образовались два новых участка с другой конфигурацией границ, а исходные участки прекратили своё существование. В этом случае право собственности на новые участки будет определено по соглашению собственников.

В результате перераспределение земельного участка и земель, собственность на которые не разграничена, образовался один новый земельный участок большей площадью и с другой конфигурацией границ. Право собственности на новый участок возникло у собственника исходного участка. Исходный земельный участок прекратил своё существование.

Образование участков из земель муниципальной или государственной собственности (ст. 11.3 ЗК РФ):

Этот способ, в свою очередь, подразумевает два случая:

• образование участка из земель, собственность на которые не разграничена (так называемая «ничейная» земля);
• из земельных участков, которые стоят на кадастровом учёте, и на которые зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности.

Оба случая, как правило, связаны с созданием участка для предоставления под какой-либо вид деятельности.

3. Судьба залога, аренды и сервитута при образовании земельных участков.

Если образуются участки, которые предоставлены на праве аренды, то право аренды у арендатора на вновь образуемые и изменённые участки возникает в соответствии с соглашением сторон.

Если соглашение отсутствует, то арендатор сохраняет право аренды на все вновь образуемые участки (в том числе измененные участки) либо имеет право на заключение нового договора аренды без торгов на тех же условиях.

Сервитуты сохраняются на вновь образуемых или измененных участках в прежних границах.

Обременение залогом в отношении образуемых или изменённых участков сохраняется, за исключением случаев:

• изменения режима залога по соглашению сторон (участие залогодержателя в соглашении обязательно);
• выдела земельной доли (земельного пая) участником долевой собственности, голосовавшим на общем собрании против передачи участка в аренду;
• в случае раздела земельного участка по ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (речь идёт о сохранении или прекращении залога на участки, на которых непосредственно расположены многоквартирные дома).

Вот мы и ознакомились с основными теоретическими моментами образования земельных участков. В принципе, ничего сложного нет, всё достаточно просто и интуитивно понятно. Самое главное, не путать процедуру образования с иными юридическими действиями в отношении земельных участков.

Тема образования участков будет продолжена.