27 июля 2018 | Земельное право

В статье расскажу о том, что такое границы земельного участка  и почему каждому правообладателю важно иметь правильное представление об этой характеристике.

Достаточно часто ко мне обращаются правообладатели участков с различными проблемными ситуациями по границам. Беседуя с людьми, я вижу, что большинство проблем возникает именно из-за недопонимания вопроса.

Что такое границы земельного участка

Границы — это основная характеристика земельного участка, как объекта земельных отношений. Законодательство при определении границ земельного участка использует формулировку «описание местоположения на местности» (пп. 3 п. 4 ст. 8 218-ФЗ).

Границы участка позволяют идентифицировать его на местности, то есть отделить от других участков, и определить где именно на территории земной поверхности он расположен. К тому же, границы напрямую влияют на площадь земельного участка.

Юридическая практика понимает два вида границ земельных участков: фактическую и реестровую (законодательную или юридическую).

Фактическая граница – это существующие на местности объекты искусственного происхождения (заборы, столбы, стены домов или хозяйственных построек, дороги, проезды и т. д.) или естественного происхождения (лесополосы, овраги, реки и т. п.), которые визуально отделяют один участок от других и позволяют определить его на местности.

Юридическая или реестровая (до 01.01.2017 г. – кадастровая) граница – это сведения об описании местоположения земельного участка на местности, внесенные в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Этими сведениями являются координаты характерных точек границ земельного участка.

Координаты характерных точек определяются по аналогии с широтой и долготой и имеют координаты по оси X и координаты по оси Y.

Пример координат характерной точки:

X Y
425905,47 2309623,97

Реестровая граница участка в наглядном виде:

что такое границы земельного участка

Именно так границы земельных участков выглядят во всех современных землеустроительных документах и в таком виде сведения о них вносятся в ЕГРН.

Точки 1, 2, 3, 4, 5, 6 – это характерные точки границ участка. Еще их называют поворотными. Прямые линии между этими точками – и есть реестровая граница земельного участка, а характерные точки – это место в котором эти прямые линии меняют свое направление.

То есть, внешний контур геометрической фигуры, которую образуют ее угловые точки и прямые линии между ними – и представляет собой границу земельного участка, то есть описание его местоположения на местности (пп. 3 п. 4 ст. 8 218-ФЗ).

Координаты характерных точек границ земельного участка определяются в процессе кадастровых работ специальным геодезическим оборудованием. Каким-либо иным способом эти координаты определить невозможно.

Метод определения координат характерных точек различается в зависимости от самого земельного участка. Если участок является ранее предоставленным и необходимо уточнить его границы — то характерными точками будут являться все углы фактической границы участка. Если участок лишь предстоит образовать — то его характерные точки определяются по желанию заинтересованного лица с учетом особенностей местности, конфигурации смежных участков, требований закона и т. д.

Действующее законодательство под границей земельного участка понимает именно реестровую границу (п. 8 ст. 22 218-ФЗ), а не фактическую.

Если внесенные в ЕГРН сведения об описании местоположении границ земельного участка не соответствуют его фактическим границам (забору), то юридически границей участка будет считаться именно реестровая граница.

В этом и заключается основная проблема.

Несмотря на то, что кадастровый учет земельных участков введен более 10 лет назад, многие землевладельцы до сих пор считают, что если им в седые 90-е выдали участок, который они огородили забором (или участок огорожен лесом/рекой/оврагом), то этого достаточно и никто не покуситься на их землю. При этом не понимая, что такое границы земельного участка с точки зрения закона.

А с точки зрения закона, участок считается имеющим границы лишь тогда, когда координаты характерных точек его границ с нормативной точностью внесены в ЕГРН. Соответственно и местоположение земельного участка на местности считается определенным (уточненным) только при внесенных в ЕГРН сведениях о его границах.

Пример из практики

Мне приходилось защищать интересы фермера, в 1993 году получившего земельный участок для ведения с/х деятельности, и который до 2016 года никаким образом не пытался привести его правовой статус в соответствии с требованиями действующего законодательства. Участок даже не стоял на кадастровом учете, как ранее учтенный. Его просто забыли туда внести. Соответственно и описания местоположения границ этого участка в кадастре недвижимости не было.

В один прекрасный момент, приехав после зимы на «свой» участок, он увидел совершенно чужие трактора, которые бодро этот самый участок распахивали.

Были длительные разборки, махания кулаками, многочисленные письма в прокуратуру, администрацию, Росреестр, президенту и иже с ними. И ожидаемые ответы в стиле: «Участок отняли? Да? Хм…ну идите в суд!».

Думаю вы уже догадались, что на все свои аргументы о принадлежности ему этого кусочка земли, в ответ фермер получал кадастровый паспорт и фразу «Вот видишь – здесь границы моего участка! А где твой документ с границами?». Показать что-либо в ответ было нечего.

И если с землями под жилую застройку в аналогичных ситуациях доказать фактическое местоположение участка не так сложно, то с земельными участками под сельхозназначение – это просто беда. А в большинстве случае просто мертвое занятие.

В процессе работы над проблемой мы выяснили, что на месте участка доверителя были выделены земельные паи из ближайшего единого сельскохозяйственного землепользования. Кадастровый инженер, не увидев на публичной кадастровой карте никаких границ, с чистой совестью посчитал эту местность не занятую никем – и произвел выделение паев на этом месте.

Должен признать, что кадастрового инженера здесь упрекнуть сложно. Ведь он, как и все остальные, ориентировался на данные официального реестра – государственного кадастра недвижимости. А раз ничего нет – значит будет.

Эта история закончилась вполне благополучно. Кадастровый учет земельных паев был оспорен, а участок клиента через, простите, танцы с бубном, был поставлен на учет как ранее учтенный. В последствие, сведения о границах участка были уточнены и внесены в государственный кадастр недвижимости.

Если в отношении земельного участка в ЕГРН не внесены сведения о его границах, то велика вероятность определения на его месте границ чужих участков. От частичного наложения, до полного занятия.

Беда таких ситуаций в том, что даже опытному юристу далеко не всегда удается благополучно найти из них выход и защитить интересы незадачливых землевладельцев. Споры о границах, несмотря на кажущуюся простоту, считаются одними из самых сложных в земельной практике.

Именно поэтому, очень важно иметь правильное представление о границах земельного участка.

Вопрос о наличии сведений о  границах земельного участка на местности – очень серьезный и им категорически нельзя пренебрегать. В судебной практике тысячи случаев, когда в подобных ситуациях землевладельцы проигрывали судебный спор и лишались своей земли.

Относительно реестровой границы необходимо отметить еще один момент.

На всем протяжении становления российского земельного права система координат, по которым определялись характерные точки границ участков, постоянно изменялись. Изменялись также и требования к точности определения этих координат, от чего напрямую зависит погрешность площадей участков.

В настоящее время львиная доля ранее учтенных земельных участков имеет описание местоположения границ в ЕГРН — но такие границы определены не с нормативной точностью, имеют большую погрешность, и, как правило, они не соответствуют реальным границам участкам (фактическим). Такие участки легко определить — на публичной кадастровой карте их площадь имеет статус «декларированная», а погрешность определения координат от 0.4 и выше.

Как правило, таким образом границы участков определялись по результатам массовой инвентаризации земель муниципальными образованиями. Эти инвентаризации делались двумя методами — аэрофотосъемкой с самолета или по спутниковым картам. Разглядеть реальные границы существующих участков в обоих случаях — мероприятие хоть и увлекательное, но крайне далекое от достоверности.

Поэтому, результаты таких инвентаризаций вот уже более 7 лет повергают в шок правообладателей участков, которые внезапно выясняют, что реестровые границы их участков в ЕГРН описаны совершенно не там, где они расположены в реальности. Или конфигурация участков изображаются неверно. Или имеет место существенное смещение какой-либо из границы участка.

Самое главное, что нужно понимать в этой ситуации — такие сведения об описании местоположения участков являются недостоверными и недействительными. Ориентироваться на них в каком-либо споре нельзя.

В отношении подобных участков обязательно нужно проводить кадастровые работы по уточнению их местоположения на местности в соответствии с действующим законодательством.

Если вы являетесь правообладателем земельного участка, полученного в нелегкие годы становления российской демократии, и никогда не занимались оформлением его границ – сейчас самое время подумать об этом. Жизнь не стоит на месте.