Эти два случая из земельной практики наглядно показывают что будет если не уточнять границы земельного участка. Какие могут быть последствия и проблемы.
Случай № 1:
В далеком 1992 году доверителю для ведения фермерского хозяйства был предоставлен земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 37 га. По старой советской закалке он искренне считал, что раз земельный участок ему «дали», значит волноваться не о чем.
Однако.
В 2016 года весной приехал на свой участок. И увидел тракторы, которые бодро распахивали его землю. На участке суетились незнакомые люди.
Здрасти, приехали.
— Вы, ребята, вообще кто?
— Нас собственник участка нанял, — ответили посторонние.
— Вообще-то я собственник участка…
— Ничего не знаем, все вопросы к нашему нанимателю. Петров фамилия.
Доверитель нашел Петрова. Тот сунул ему под нос кадастровый паспорт на земельный участок с уточненными границами. А сунуть Петрову что-нибудь похожее было нечего. Потому что из документов на руках было только свидетельство 1992 года с выкопировкой из проекта перераспределения. И больше ничего.
Стали разбираться.
Оказалось, что участок доверителя не был учтен в кадастре недвижимости. Даже как ранее учтенный. Само собой, ни о каких границах в ГКН и речи не шло. А своевременным кадастровым учетом и уточнением границ доверитель не озаботился.
На месте фактического расположения земельного участка в ГКН оказались учтены пять посторонних участков.
Все пять участков ставил на кадастровый учет один инженер. Поговорили с ним. Он объяснил, что по публичной кадастровой карте границ в этой местности не было. С чистой совестью он и поставил туда все эти участки.
Позже оказалось, что смежный земельный участок тоже пострадал. На его месте были выделены еще два участка. Собственник этого участка стал моим вторым доверителем по делу.
В одном деле я оспаривал границы семи земельных участков, которые были учтены в ГКН на месте фактического расположения участков моих двух доверителей. Из этих семи участков пять участков были выделенными паями. Два участка были предоставлены для ведения фермерского хозяйства.
Судебное разбирательство было сложным. Мы обошлись без назначения экспертизы. Несмотря на первоначальную отрицательную реакцию ответчики оказались людьми порядочными. В конце-концов они согласились, что требования истцов были обоснованными.
Не малую роль сыграл судья, который рассматривал дело без «этих всяких».
Доверителям повезло, что их участки имели уникальные фактические границы естественного и искусственного происхождения: лесополосу, овраг, автомобильную дорогу. Другой подобной местности на территории муниципального образования не было.
В судебном заседании был исследован проект перераспределения земель сельсовета. Из него достоверно усматривалось, где расположены участки истцов, где паевые земли, а где участок Петрова.
Такое бывает редко.
Что могло быть, если бы таких уникальных границ на местности не было?
Мои доверители просто-напросто могли остаться без земли. На бумаге земля есть, а по факту нет.
По делам об определении местоположения границ земельных участков самое главное это доказать, что твой участок расположен именно здесь, а не где-нибудь еще. Не важно, правильно ли учтен участок ответчика.
Именно Истцу приходится доказывать, что его право нарушено. На Истца ложится бремя доказывания того, что вот именно в этом месте, вот здесь, а не где-нибудь еще, ему был предоставлен участок и именно здесь его границы.
В следующем деле этого сделать не удалось и люди остались без земли.
Случай № 2:
Ко мне обратился ответчик из предыдущего дела с точно такой же ситуацией. У его земельного участка сельскохозяйственного назначения уникальных границ на местности не было. Это было огромное поле, на территории которого было учтено в ГКН много земельных участков.
Участок находился практически в центре.
При анализе документов выяснилось, что большинство учтенных в ГКН участков на этом поле описаны в неправильных границах, перепутаны местами, смещены. Полный бардак.
На том месте, где предположительно должны быть границы участка доверителя, оказался учтенным участок казенного учреждения Селекции (в целях конфиденциальности правильного названия организации приводить не буду).
Да, кстати, господин Петров из первого дела оказался соседом.
Этого бедолагу «двигали» не первый раз. Мое дело было пятым, в котором сведения о границах его участка исключили из ГКН. Потому, что на его изначальном, правильном месте также оказался учтенным участок Селекции.
Петров сильно хотел работать. Получалось не очень. Где бы он не уточнял границы своего участка, через год-два его оттуда обязательно «просили подвинуться».
Это дело кончилось плохо.
Мы обратились с иском к Селекции. Иск рассматривал другой судья.
Который к делу подошел резко. В первом же заседании мне предложили «войти в ситуацию», ибо Селекция работает «в общественных интересах». Входить в ситуацию ни меня, ни доверителя особо не тянуло.
Работа на благо общества это прекрасно. Причем здесь мой доверитель? Селекции был выделен участок. Вот пусть на нем общественную пользу и приносит. Тем более границы участка Селекции по проекту перераспределения земель колхоза вполне можно было определить на местности.
Но не всегда удается добиться справедливости. Некоторые ошибки стоят дорого.
Много чего было по этому делу неправильного.
Суд применил пропуск срока давности без достаточных оснований. Квалифицировал единое землепользование как многоконтурный участок. Не была назначена судебная землеустроительная экспертиза. Это вообще нонсенс, чтобы по спору об установлении границ не назначили экспертизу.
Мотивы указаны такие:
Суд приходит к выводу, что имеющиеся в материалах дела доказательства не подтверждают нарушение прав истца постановкой на кадастровый учет земельного участка ответчика. Из имеющихся документов невозможно достоверно установить местоположение границ земельного участка.
Сейчас нет смысла вспоминать все нюансы, да и не интересы они никому.
Важен итоговый результат. Люди остались без земли. Вообще. На бумаге 37 га, право зарегистрировано, налог извольте платить. А по факту земли нет.
Это был конец 2016 года. Развернуть решение суда у меня не получилось. Ни апелляция, ни кассация, ни ВС РФ свое внимание на дело обратить не пожелали. Сколько их таких фермеров? Есть подозрения, что много.
Какой вывод можно сделать из этих историй?
На момент написания статьи на дворе почти 2022 год. Кадастр недвижимости ввели в 2007 году. Казалось бы… но мне до сих пор приходят вопросы с содержанием «что будет если не уточнять границы?», «нужно ли делать межевание?».
Плохо будет, господа. Надо делать. Иначе можете остаться или без земли, или без ее части.
Особенно по участкам, которые не в населенных пунктах.
С участками в населенных пунктах еще более-менее понятно. Исторически сложившиеся землепользования, жилые и нежилые здания. Здесь полегче. Все споры упираются в местоположение забора, а не всего участка целиком.
А вот с землями сельскохозяйственного, рекреационного или промышленного назначения иногда просто беда.
Будьте грамотными, берегите себя и свое имущество.
Решение суда случай № 1
Определение ВС РФ случай № 2